Se denomina desistimiento del contrato de arrendamiento a la manifestación de voluntad que hace el arrendatario de apartarse del contrato y abandonar la vivienda antes de que finalice la duración pactada.
Ejemplo:
En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta una duración de un año pero cuando el inquilino lleva 7 meses en la vivienda no quiera seguir con el arrendamiento.
Tenemos que distinguir si el contrato de arrendamiento es de vivienda o para uso uso distinto del de vivienda.
Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, al margen de lo que se haya hecho constar en las cláusulas o pactos del contrato, el arrendatario tiene el derecho o facultad de desistir del contrato.
El derecho de desistimiento es irrenunciable, por lo que si en el contrato figura su renuncia, es una cláusula nula.
El artículo 11 de la LAU establece:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Para poder desistir del contrato de arrendamiento de vivienda, como acabamos de ver (art. 11 LAU) , se exige:
Cuando se trata de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como por ejemplo los arrendamientos de local de negocio, hay que atender a lo que se haya pactado en el contrato.
Si en el contrato existe alguna cláusula o pacto por el que se permita desistir al arrendatario antes de que finalice el plazo de duración, se podrá ejercer dicha facultad, pero si no existe dicha cláusula no puede desistir del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula el desistimiento en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por lo que hay que estar a lo que conste en el contrato.
Una persona alquila una vivienda en fecha 1 de marzo de 2024 con una duración de un año.
En junio de 2024, a los 3 meses de celebrar el contrato, el arrendatario decide no continuar en la vivienda arrendada.
El arrendatario para poder desistir del contrato, según lo dispuesto en el artículo 11 de la LAU, tiene que haber transcurrido al menos 6 meses de duración, por lo que no puede desistir hasta el 1 de septiembre de 2024, y además debe preavisarle al menos con un mínimo de 30 días al arrendador.
En este caso, el arrendatario debe notificarle al arrendador antes del 1 de agosto de 2024 que desiste del contrato de arrendamiento y que desalojará la vivienda con entrega de llaves en fecha 1 de septiembre de 2024.
Es importante notificarle al arrendador por un medio fehaciente (burofax por ejemplo) para que quede constancia del preaviso.
Además dicho preaviso es importante que se haga cuanto antes sin esperar a que se aproximen los 30 días mínimos que han de mediar entre el aviso y el desistimiento..
En estos supuestos, aunque hay pocas sentencias al respecto, nos inclinamos por la postura que entiende que en esos supuestos el arrendatario deberá comunicar casero que desiste del arrendamiento pero deberá abonar la totalidad de los meses de renta hasta alcanzar los 6 primeros meses que es el plazo mínimo que ha de transcurrir para que el arrendatario pueda desistir del contrato.
«Que el demandado resolvió unilateralmente el contrato, es más que evidente. Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al no constar que hubiese devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora antes del 2 de noviembre de 2.015. Es decir, que lo resolvió antes de que transcurrieran los cuatro primeros meses de vigencia. Por otro lado, ningún incumplimiento contractual imputable a la actora llegó a acreditar en autos.
Establece el art. 11 de la LAU , que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Pues bien, dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago.»
Hemos de significar que al margen de esos seis meses de obligado cumplimiento por parte del inquilino del pago de la renta, el repetido artículo 11 LAU añade lo siguiente:
«Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
En el ejemplo que venimos utilizando, hemos visto que el contrato celebrado el 1 de marzo de 2024 establecía una duración de un año y que el inquilino puede desistir transcurridos los primeros 6 meses del contrato, es decir podrá desalojar la vivienda a partir del 1 de septiembre de 2024.
¿Tiene que pagar alguna indemnización si desiste después de los 6 meses?
Si en el contrato figura expresamente pactada una cláusula en la que diga que si el inquilino desiste del contrato antes de que finalice el año de duración pactado, debe pagar una indemnización de una mensualidad por año que reste por cumplir o la parte proporcional si el tiempo es inferior, entonces si debe indemnizar al arrendador con estas cantidades.
Siguiendo nuestro ejemplo, el inquilino deberá estar 6 meses en el arrendamiento (hasta el 1 de septiembre de 2024). Como le faltaría por completar el año pactado otros seis meses, tendría que indemnizarle al arrendador en la mitad de una mensualidad, puesto que si faltando un año (12 meses) se paga un mes, si faltan 6 meses del contrato se paga la mitad de una mensualidad.
Lo anterior también sería aplicable desde mi punto de vista si el contrato se encuentra en cualquiera de las prórrogas previstas en el artículo 9 y 10 de la LAU.
1ª.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria.
2ª.- Sólo se abonará la indemnización por el inquilino si se hubiese pactado en la clausula del contrato.
3ª.- Si no se dijese nada en el contrato, no cabe el pago de indemnización alguna por este concepto.
4 ª.-No se puede pactar una indemnización superior a la permitida legalmente, que es de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato, (los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).
Esto significa desde nuestro punto de vista, que si en el contrato de arrendamiento se hubiese pactado una indemnización superior, sería nula clausula por remisión de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que no ha sido modificado) que viene a establecer la «nulidad de aquellos pactos en contra de los derechos de los arrendatarios reconocidos en las normas del presente Título». Al ser nula la cláusula se tendría por no puesta y no habría que pagar indemnización.
«Así pues, el precepto prevé que las partes «puedan» pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.
En el supuesto de autos, la indemnización/penalización acordada (todas las rentas que queden por cumplir hasta alcanzar el año que se estableció como de obligado cumplimiento – curiosamente «todo» el plazo contractual, ya que la duración del contrato se conviene en un año-) excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el art. 6 de la propia LAU que dispone que » Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».
▷ Nota:
En el caso de resolución unilateral de un contrato de arrendamiento de local de negocio, conoce la doctrina del Tribunal Supremo sobre la indemnización a favor del arrendador. PINCHAR AQUÍ.
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Hola quisiera saber si se incurre en penalidad en el siguiente caso:
si tomo un piso en arriendo el 1 de febrero de 2015 y el 15 de agosto de 2015 comunico que deseo romper el contrato firmado por nueve meses (finaliza el 31 de octubre de 2015) el día 30 de septiembre de 2015, debe el arrendador aceptar sin cobrar penalidad ósea que debe devolverme el total de la fianza y el dinero abonado con anticipación correspondiente al mes de octubre. estoy en lo correcto?
Tengo un contrato por un año, y el inquilino se va a los 21 meses, un año y el segundo nueve meses, me lo comunica con treinta días de antelación, en el contrato consta que vendrá a indennizarle según la ley de 6 2013 ¿Cuánto debe indemnizarme,? la parte restante de los tres meses hasta final de Diciembre ,que es cuando se hizo el contrato y una mensualidad entera? puesto que renovó por tres años, al pasar de un año?
Me gustaria saber si el inquilino me tiene que pagar algun tipo de indemnizacion por dejar la vivienda a dos meses de que cumpla el contrato.En el contrato de alquiler figura que debe abonar una mensualida por año que falte y la parte proporcional si es menos de un año. El contrato es un año prorrogable por tres mas y no se si me debe dar la parte proporcional o la mensualidad completa
Hola Sonia Sánchez:
1.- Necesitaria saber algunos datos como fecha del contrato y si ya se encuentra en alguna de las prórrogas o todavía no ha cumplido el primer año.
2.- Para poder responder tus dudas de manera detallada te recomendaría que te pusieras en contacto con notros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807 502 004 (marcar la extension nº 1).
Un saludo y gracias por seguirnos
Me gustaría hacer la siguiente consulta, tengo mi vivienda alquilada desde 1 mayo del 2015 por un año renovable año a año, en ningún momento incluimos la clausula de los 6 meses y ahora mi inquilino me comunica que debe abandonar la vivienda en enero, y me pide que le devuelva la fianza completa. Debo devolvérsela sin más, si no incluimos esta clausula?
buenos días
yo quisiera saber la fórmula o cómo se debe actuar a partir del primer año de alquiler si un inquilino se quiere ir por ejemplo en el mes 13 o 14 ¿cómo debe aplicarse la fórmula para la indemnización correspondiente?
gracias
ejemplo.. inquilino que se quiere ir en el mes 13, y hasta ahora no ha dado el preaviso a la parte arrendadora.
Cómo debe actuar?
Buenas tardes. Soy arrendataria y en mi contrato de alquiler pone que si me voy antes de un año he de indemnizar al arrendador con la parte proporcional que reste hasta la fecha final de contrato. En dicho contrato de arrendamiento figura lo siguiente:
"El período de tiempo mínimo es de doce meses. En caso de desistimiento del contrato por parte de La Arrendataria antes de que hubiera cumplido un año, La Arrendataria vendrá obligada a abonar como indemnización por los daños y perjuicios, el importe de las rentas que faltaren por devengar hasta que se complete el periodo de duración del contrato".
Me he quedado en el paro y no sé si voy a poder hacer frente a tantos meses. ¿Hay algo que pueda hacer para evitar pagar la indemnización si me voy pasados los 6 meses y conseguir mi fianza? Muchas gracias.
Saludos.
Hola Natalia:
1.- Aunque se haya puesto esa clausula en el contrato, considero que es NULA puesto que va en contra de lo dispuesto en el artículo 11 de la LAU.
2.- con ello quiero decir, que el inquilino tiene un DERECHO a desistir cuando lleve 6 meses.
3.- La indemnización máxima en caso de seistimiento seria de 15 dias, y además tengo mis dudas que en este caso se pueda aplicar por la redacción de la clausula.
Si necesita mayor información puede contactar conmigo en el teléfono de consultas 807 502 004 (extensión nº 1)
Un saludo
Hola,Francisco:
Muchísimas gracias por la ayuda y tu rápida respuesta. Si finalmente necesito asistencia jurídica no dudaré en contactaros.
Recibe un cordial saludo.
Hola tengo un contrato como inquilino firmado el 11/08/2015 que establece en el primer apartado "La duración del arriendo es de 5 años, prorrogables según Ley, a contar desde la fecha de encabezamiento." y no existen mas clausulas respecto al tiempo del alquiler o de recuperacion por parte del propietario este piso (y consta en contrato)se me entrego sin nada o sea sin luces, cortinas ni nada excepto un mueble en la cocina y otro en el baño por lo que he invertido tiempo y dinero en hacerlo habitable ahora con fecha 03/ 09/2016 recibo una carta donde se me dice que abandone el piso. ¿puede el propietario echarme antes de la fecha fijada como fin del contrato?¿existe alguna ley que me proteja de tener que abandonar un piso en el que he realizado gastos ademas de los costes de la mudanza?
Hola Milton Manuel Lezcano:
1.- El plazo de duración debe ser respetado por el arrendador, pues para eso los contratos obligan a ambas partes.
2.- Tanto el código civil como la LAU acaparan ese derecho del inquilino.
Si necesitas más información al respecto puedes llamarnos al 807 502 004 (extensión nº 1) y lo hablamos.
Un saludo
Hola, soy arrendador y el inquilino ha abandonado la vivienda -sin aviso 30 dias, sin entrega de llaves, ni nada- a los dos meses de entrar. En el contrato pone lo siguiente
"La duración del contrato sera de un año desde sept 2016 a sept 2017, la resolución anticipada durante el primer añio supondra el pago obligatorio de la renta hasta cubrir la primera anualidad".
Bien, por lo que he visto en sus comentarios esta clausula seria nula, lo que me gustaria saber es si puedo reclamar el pago de las mensualidades hasta el 6 mes?
saludos.
Hola Juan,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla para que personalmente te comente su postura respecto a la duda que planteas.
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Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info
Hola, soy arrendador y el inquilino se ha ido de la vivienda a los 2 meses de estar alli y ahora dice que no piensa pagar nada.En la clausula pone lo siguiente
"se acuerdap or 1 año de obligado cumplimiento y empezara el 16 agosto 2016 y finalizara el 16 agosto 2017, la resolucion anticipada durante el primer año supondria el pago obligatorio de la renta hasta cubrir la primera anualidar", pues bien, segun sus comentarios dicha clausula seria nula, mi pregunta es si aun con esa clausula -nula-, el inquilino estaria obligado al pago de los meses restantes hasta llegar a los 6.
Gracias
Hola Alberto,
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Buenas, tengo un contrato de 6 meses de alquiler que se cumplió el dia 23 de octubre de este año 2016. Pero el propietario se separa de su mujer y nos han dicho ahora que necesita la vivienda para su mujer y sus hijos menores lo antes posible. Necesito saber si es posible que haga esto o tiene que esperar a que cumpla un año de contrato? y si dicta el juez que me tengo que ir, tengo derecho alguna indemnizacion? gracias un saludo
Hola Ana,
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