Desperfectos al finalizar el arrendamiento

La existencia de desperfectos al finalizar el arrendamiento es una causa habitual por la que los arrendadores no devuelven la fianza.

Como ya vengo anunciando en otros artículos, los desperfectos al finalizar el arrendamiento de viviendas o de locales de negocio se convierte en una de las cuestiones que mas se alegan por los arrendadores para retener el importe de la fianza entregada en su día por el inquilino.

Como comprenderéis existe mucha casuística en esta materia y por tanto las sentencias se acomodan específicamente a lo que se haya planteado en el caso enjuiciado; no obstante quiero daros algunas nociones básicas y generales sobre este tema y como vienen resolviendo de mayoritaria los Tribunales de Justicia.

Cuestiones básicas sobre los desperfectos al finalizar el arrendamiento:

1.-  El arrendador o dueño de la vivienda tiene la obligación de realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda o de local de negocio en perfecto estado de habitabilidad (artículo 21.1 Ley de Arrendamientos Urbanos).

2.-  El inquilino, por su parte, tiene la obligación de correr con el pago de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (artículo 21.4 Ley de Arrendamientos Urbanos).

3.-  La Ley presume que la finca (vivienda o local de negocio), si no consta ninguna referencia en el contrato de arrendamiento o prueba en contrario, se entrega en perfecto estado de habitabilidad.

4.-  En los casos de viviendas amuebladas, igual que en el punto anterior, se considera que el mobiliario o electrodomésticos se entregan por el arrendador en buen estado y perfectas condiciones de uso.

5.-  El arrendatario tiene obligación de usar la cosa (el piso o el mobiliario si se alquila con él) como un buen «padre de familia«, lo que viene a significar que debe hacerlo que se haga con una diligencia prudente.

6.-  Por último señalar, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, es decir, hasta dónde es responsable el inquilino del deterioro, pérdida o desperfectos al finalizar el arrendamiento que aparezcan en la finca o cosa arrendada, la ley dice que serán los causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada. (artículos 1561, 1563 y 1564 Código Civil)

Dentro de este marco legal que os acabo de señalar, como veis muy sinuoso, habría que situar si los desperfectos al finalizar el arrendamiento denunciados por el arrendador se encuentran dentro de la obligación de reparación del inquilino o bien, les corresponde al dueño en cumplimiento igualmente de sus obligaciones.

Direnciar entre pequeñas y grandes reparaciones

Considero que cuando la Ley de arrendamientos urbanos haba de esas «pequeñas reparaciones» cuya obligación recae sobre el inquilino, se está refiriendo a las que se producen mientras el arrendamiento está en vigor. En cambio, cuando el Código civil dice que el inquilino no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa, se refiere a los daños o desperfectos que aparezcan al final del arrendamiento.

Parece claro,  que si aparecen importantes desperfectos al finalizar el arrendamiento que no son debidos al uso normal de la cosa, le corresponderá su reparación al arrendatario.

Si los desperfectos o daños en la vivienda son considerables y además existen indicios de que han sido causados de forma intencionada por el inquilino, podríamos estar hablando de un delito de daños, recomendando la lectura de nuestro artículo sobre esta cuestión PINCHANDO AQUÍ.

¿Y si no son tan importantes los desperfectos?

En estos casos,  y por eso lo mencionaba al principio, los Tribunales deberán examinar caso por caso con las pruebas que les aporten cada una de las partes, para dictaminar si los desperfectos al finalizar el arrendamiento que aparecen en la vivienda o local se han debido a un uso normal por parte del inquilino (en cuyo caso no son a su cargo) o por el contrario no son debidos a ese desgaste normal de las cosas y por tanto causados por su culpa o la de las personas que con él convivan, en cuyo caso será a su cargo.

Ejemplo:  Lea nuestro artículo sobre la obligación de entregar la vivienda pintada.

Es importante saber que quien tiene que probar en el Juzgado la existencia de los desperfectos y la cuantía de los daños y perjuicios es el arrendador o dueño de la vivienda, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba recogida en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De ahí la importancia, de que al finalizar el arrendamiento, las dos partes examinen la vivienda para conocer si la vivienda se encuentra en perfectas condiciones.

Si no es posible esto, porque no quiera el arrendador visitar la vivienda o porque si lo hace surjan discrepancias con el arrendatario en cuanto a la existencia de esos daños, es muy recomendable que el inquilino antes de devolver las llaves realice un reportaje fotográfico de la misma (que aparezca la fecha en las fotografías a ser posible) o que revise la vivienda con algún vecino o amigo en su defecto para que después el arrendador se ampare en la existencia de falsos desperfectos para negar la devolución de la fianza.

Por parte del arrendador, si el inquilino se ha ido de la vivienda dejando daños o desperfectos que él considere que no son debido a un uso ordinario de la misma, deberá inmediatamente dejar constancia de los mismos (fotografías, informe pericial, acta notarial, etc.) para poder a posteriori reclamárselos al arrendatario.

No olvidemos que entre las obligaciones que garantiza la fianza se encuentra los daños o desperfectos que presente la finca arrendada.