Problemática sobre los desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler.
Es obligación del arrendatario la devolución del inmueble en el mismo estado que se le entregó.
El arrendador o propietario de la vivienda deberá comprobar que la misma se entrega por parte del inquilino en idénticas condiciones de como se entregó.
Si se detectan daños en la vivienda (paredes, suelos, baños, etc.), o en el mobiliario (electrodomésticos, enseres, etc.), el arrendador deberá constatar inmediatamente tales desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler, ya que la carga de la prueba de la existencia de tales daños recae sobre el arrendador si pretende su reclamación judicial. (artículo 217 Ley enjuiciamiento Civil)
Por tanto el arrendador es quien tiene que demostrar los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler, y además, que tales daños han sido ocasionados por un mal uso imputable al arrendatario.
La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 4ª) en sentencia de fecha 24.01.2012 en un asunto de reclamación de desperfectos en el parqué y paredes del piso alquilado, dice al respecto:
«Vista la prueba documental y testifical relativa a las reparaciones en la vivienda, efectivamente resulta probado que se realizaron determinados trabajos, especialmente el acuchillado del parqué y pintura de las paredes. Sin embargo, no existe prueba de que esas obras fueran necesarias para reparar supuestos desperfectos imputables al arrendatario, e igualmente pudieron realizarse para eliminar los rastros propios de un uso y desgaste normal, y dejar la vivienda en estado impecable para ser nuevamente arrendada.
No se han aportado fotografías de tales desperfectos (en concreto del supuesto destrozo del parqué), ni practicado prueba pericial, y únicamente existe la declaración del dueño, significadamente poco expresiva sobre las características y entidad de los daños. En consecuencia, se desconoce si las obras eran realmente imprescindibles para la subsanación de daños, o si se acometió la pintura de paredes y acuchillado del suelo por simple voluntad de la arrendadora, con el fin de procurar una presencia óptima de la vivienda de cara a su oferta en alquiler.
Los trabajos de limpieza, consistentes en limpieza de cristales y alicatados, o retirada de muebles y limpieza de grasa de la cocina, no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda, y son perfectamente compatibles con su restitución en perfecto estado».
Cuando el inquilino vaya a entregar la posesión o llaves del inmueble a su dueño al finalizar el alquiler, es muy recomendable que ambos revisen la vivienda y mobiliario y que se firme un documento donde se haga constar que se devuelve la finca “a satisfacción” del arrendador y en “buen estado«.
Los juzgados y tribunales vienen exigiendo para la reclamación de los desperfectos que el daño o deterioro en la vivienda no se deba a un uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino.
La depreciación del inmueble por la mera acción del transcurso del tiempo no sería causa, en un principio, de la reclamación de los desperfectos.
En otra sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª) de 25.02.103, se desestima la petición del arrendador de Reparación de los desperfectos en la vivienda alquilada consistente en distintos agujeros que se habían hecho en las paredes para la colocación de cuadros y mobiliario, al considerar que «la finalidad y el destino de la vivienda arrendada era para ser habitada por una familia, para lo que precisaba ser decorada y amueblada«.
Por último, citamos a modo de ejemplo la sentencia de la AP de Barcelona (Sección 4ª) de 20.06.2007 sobre el deterioro en la pintura y enyesado de las paredes, donde igualmente se pronuncia desestimando la petición del dueño de los gastos de su reparación, toda vez que: «deben excluirse de la responsabilidad arrendataria los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y mayo de 2.004«.
Como vemos, la casuística es enorme, por lo que habrá que estar al caso concreto, si bien podemos concluir para que os sirva de orientación, que el arrendatario responde de los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler cuando hayan sido causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, siempre que se acredite que se han producido por un uso normal del inmueble.
1.- Por parte del arrendatario, cuando firma un contrato de alquiler (con o sin muebles) debe tener la precaución de examinar detenidamente la vivienda y los accesorios que se entreguen, confeccionado un inventario a tal fin.
2.- Igualmente se recomienda cuando se alquila una vivienda, que se efectúe un reportaje fotográfico o de vídeo del del inmueble y mobiliario, dejando de esta manera constancia del estado en el que se entrega para poder compararlo, en su caso, cuando finalice la relación.
3.– Cuando se reclama por desperfectos en la vivienda o mobiliario al terminar el arrendamiento, y siendo como hemos visto una cuestión de prueba ante el Juez, es muy importante para el éxito del posterior juicio que inmediatamente después de que se entregue el inmueble, se proceda a un reconocimiento de la vivienda por parte del arrendador, quien deberá acreditar la existencia de los desperfectos mediante testigos, fotografías, acta notarial, peritos, etc.
4.- En cuanto a la fianza que entregó el inquilino cuando firmó el contrato de alquiler, procederá su devolución cuando finalice el arrendamiento, salvo que el arrendador en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves comunique al inquilino que adeuda algún mes de renta, que existen desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler o que debe algún recibo de luz, agua etcétera.
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dedicado a la fianza, establece:
» 4.- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».
Este precepto viene siendo interpretado en el siguiente sentido:
Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes, de ahí que en ese momento (entrega de llaves), debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza, para lo cual dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos no satisfechos que estuvieran a cargo del arrendatario. Transcurrido dicho plazo, procede la devolución de la fianza con devengo de intereses.
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Mi pareja tenia alquilada una vivienda con su anterior pareja. Ella dejo esa vivienda hace aproximadamente dos años cuando rompio su relaccion con el. Ahora su ex pareja ha dejado la vivienda y al parecer con algunos desperfectos segun la propietaria con lo cual quiere pedir indemnizaciones por daños. Mi pareja alega que cuando ella se marcho la vivienda no estaba asi. Mi pregunta es la siguiente. ¿ Tiene ella alguna responsabilidad sobre los daños ocasuonados por la otra persona cuando ella ya no vivia alli? Gracias.
Hola Julio:
1º.- Si tu pareja firmó el contrato de arrendamiento junto con su antigua ex pareja, y no comunicó al arrendador nada sobre el desalojo y modificación del arrendatario, ella seguiría obligada al cumplimiento del contrato en todos sus términos.
2º.- En el supuesto de que la demandara el arrendador porque firmó el contrato, por considerarla a ella también responsable, podría hace lo siguiente, o bien intentar demostrar que el dueño tenía conocimiento de que ella se fue y por tanto se modificó la figura del arrendatario, o en su defecto, si ella abonará la parte que le corresponde de esos daños, dirigir posteriormente una reclamación contra su ex pareja para reclamarle el importe pagado si esta señora demuestra que los daños en la vivienda los ha ocasionado en exclusiva su ex pareja durante el tiempo en el que ella ya no vivía en esa casa.
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Holas buenas tardes, escribo el presente comentario debido a que en el dia de hoy he tenido un problema con mi casero que relato a continuacion. una vez entregadas las llaves el casero, me imputa los siguientes desperfectos:
La nevera por descuido se quedo con la puerta cerrada y ha aparecido moho, ante me ofrecimiento de limpiarla y dejarla en buen estado, me contesta que no que la nevera la va a tirar y va a comprar una nueva. La nevera funciona perfectamente y solo tiene moho, el cual me he ofrecido a limpiarlo. Ese es el unico motivo por el cual me retiene la fianza. Ademas bueno me recrimina que el horno no esta limpio, asi como la terraza. Mi duda es si el tiene derecho a tirar una nevera y comprar otra solo por el hecho de que tenga moho, ademas como dije anteriormente estoy dispuesto a limpiarla y defisctarla, la nevera no esta rota solo esta sucia. Gracias
Hola Borja:
1.- Parto de la siguiente premisa legal: "la fianza podrá ser retenida por el arrendador, y posteriormente compensada con el impago de rentas (o cantidades asimiladas) y por los daños (incluidos desperfectos) que aparecieren al final del arrendamiento).
2.- Dicho lo anterior, habría que examinar si se consideran "desperfectos" o "daños" las cuestiones que planteas. Ayer escribí un artículo sobre esta materia, donde apuntaba que habrá que conocer caso a caso para determinar la existencia o no de esos daños y por tanto si procede la retención de la fianza. Te dejo el enlace: https://www.mundojuridico.info/desperfectos-al-finalizar-el-arrendamiento/ .
3.- Opino, que en tu caso (con todas las reservas que ya apuntaba en el artículo) podríamos considerar que no estamos frente a ningún tipo de daño.
4.- Hay una sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, por ejemplo, de fecha 24.01.2008 que dice ante un supuesto "parecido", que no igual, lo siguiente: " La única prueba en que puede fundamentarse esta reclamación es la insuficiente que consiste en las facturas referidas a la colocación de un nuevo toldo y la compra de un frigorífico y la insuficiente declaración del portero de la finca Señor xxxxx , que declaró que el toldo estaba rasgado y que le dijeron que estaba rota la puerta de frigorífico. Sin embargo, además de la imprecisión de las citadas pruebas que, por otra parte, nada acreditan acerca de la entidad de los daños, ni tampoco de que los mismos fueran debidos a una negligente descuidada utilización por parte del arrendatario y no al normal deterioro debido al uso -sin contar con que tampoco se justifica que el desperfecto de la puerta del frigorífico obligara a la adquisición de uno nuevo-".
5.- Considero que debes hablar con el dueño y explicarle que estás dispuesto a limpiarle los electrodomésticos y la terraza pero que te devuelva la fianza. Puedes decirle si estás seguro de ello, porque me imagino que el dueño no depositó la fianza del alquiler en la Comunidad Autónoma, que si no busca una solución, podrías denunciarlo y las sanciones recaen sobre él. Si no atiende a razones, envíale por burofax una comunicación donde le digas que tanto la nevera como el horno funcionan correctamente y que si el tema de la limpieza es la causa por la que no te devuelve la fianza, que te prestas a limpiarlos, pero que te devuelva la fianza del arrendamiento o en su defecto ejercerás acciones legales.
Mi casera quiere restarme parte de la fianza para arreglar algunas zonas del parquet que estan algo rayadas, bueno mas que rayado son como hendiduras por mi perro. Ella sabia que el animal vivia conmigo y queria saber si eso se considera desperfecto o entra dentro del uso normal teniendo en cuenta que vivia un animal en la casa.
Buenos días,
Hemos dado 2 meses de preaviso para dejar una vivienda, y el arrendador nos pide que una semana antes tengamos la casa vacía y libre de enseres para valorar los desperfectos y así facturárnoslos a la entrega de llaves.
Para ellos, los desperfectos son arañazos en puertas, agujeros en pared/azulejos, limpieza... además, exigen que la casa esté pintada de blanco y con gotelé (esto último es cierto que lo pone por contrato).
Nosotros tenemos la casa pintada de color y como es lógico tenemos agujeros en la pared.
Mis preguntas son: ¿qué se considera desperfecto y qué desgaste por el uso de la vivienda?
Al resto de inquilinos que se han ido de la urbanización les han pedido 600 euros por pintar la casa (200 más que la fianza) más 10 euros por agujero hecho en la pared; ¿es legal? ¿pueden pedirme más dinero del que he dado en la fianza para lo que ellos consideran desperfectos?
Muchas gracias
Hola Irene:
1.- Sobre tu última pregunta, he de decirte que el arrendador puede reclamar (siempre que así sea) un importe superior a la fianza. Ten en cuenta que si por ejemplo un inquilino produce daños en una vivienda superirores a la cantidad entregada como fianza (una mensualidad), ¿qué haría el arrendador? pues evidentemente compensar el importe de la fianza y reclamar la diferencia en el Juzgado.
2.- La linea que diferencia qué se consideran desperfectos o daños imputables al inquilino y cuales son propios del uso (por tanto del arrendador) es una línea difusa que es interpretada por los Juzgados según las pruebas que observen en cada caso y sus circunstancias. Te dejo uno de los artículos que hace un par de meses escribí sobre estos temas: https://www.mundojuridico.info/obligacion-del-arrendatario-de-pagar-los-gastos-de-pintura/ , aunque ya te digo habría que estudar detenidamente tu asunto. Un saludo
Hola,tengo el mismo caso que el comentario anterior, ayer vieron la vivienda y me reclaman 475€ por pintarla, la tenemos pintada de blanco y con el gotelé echado, como algunas partes de la pared estaba algo desgastadas por el uso normal de 5 años la pintamos nosotros mismos de blanco pero nos han dicho q no está bien pintado y así no se la pueden entregar a otro asiq la tienen q pintar y nos lo restan d la fianza. Eso nos podemos negar a pagarlo? Tenemos fotos del piso, a parte q hace tiempo nos retrasamos en el pago d unos meses, la constructora esta nos quiso llevar a un arbitraje pero antes d llegar a juicio lo pagamos todo, incluyendo los costes del arbitraje, pues ahora nos reclaman 530€ de lo q les costó a ellos contratar el laudo con otra empresa, eso q es cosa suya pagarlo nos lo pueden descontar d la fianza tambien?? Q podemos hacer? No queremos q nos devuelvan la fianza lo q no qeremos es tener q pagar mas. La casa la hemos entregado en perfectas condiciones f limpieza sólo que no esta bien pintada pero de blanco y cn el gotele echado está que es tal y como piden
Hola, buenas noches. Ante todo felicidades por el artículo que está muy bien escrito y responde a varias interrogantes.
Le escribo ya que tenía una duda sobre esta materia en cuanto a un caso personal. La cuestión es que desde hoy la llave del grifo de la pila de lavar de mi apartamento alquilado no cierra bien (gotea aún cuando se cierra completamente), llave que había sido usada normalmente y que no dio problemas antes.
Las dudas que tengo son:
- ¿Se considera eso un desperfecto?
- De ser eso un desperfecto ¿Se consideraría como de uso normal o al contrario como de mal uso por parte del arrendatario?
No tengo nada que indique la fecha de instalación de esa llave y que ofrezca otros detalles (como su vida útil por ejemplo), la cual ya estaba ahí cuando me mudé al apartamento.
Aún no he tenido ningún reclamo por parte del arrendador pero quiero informarme al respecto para saber si tengo que tomar medidas desde ahora para evitar problemas en el futuro.
Saludos!
Hola, tengo 20 años y soy estudiante.tengo un problema. fui a recoger la fianza del alquiler del piso donde yo viví hace dos meses y resulta que me la dá mi excompañero de piso que aun sigue vivendo ahí y que me descuenta al importe de la fianza el pago de la luz y el agua de los meses ultimos de mi estancia(hasta ahí todo claro) sin embargo me descontó tambien dinero que ellos usaron para limpiar el piso (productos de limpieza: 21.50€ y 15 € para la chica que ahora está viviendo con él y que limpió) yo y otro compañero nos ha pasado esto, nosotros no sabiamos que nos iba a descontar de la limpieza. y el piso lo limpiamos (no lo dejamos en malisimas condiciones ni desperfectos)creo que el arrendador no sabe de esto. Nose que hacer porque nos deben 30€ a cada uno.
Hola, mi pregunta es la siguiente. tiene derecho el arrendador a quedarse con una llave del inmueble? Y tiene derecho el arrendatario a cambiar la cerradura del inmueble sin permiso del arrendador?
entregue un restaurante en perfecto estado pero en el momento no pud llevar la maquinaria de hosteleria ahora no me dejansacar mis cosas quepuedo hacer
Mil gracias por el post. He tenido algún que otro problema con mi casero y la fianza, por lo que esta información me viene de perlas. Un saludo.
ANTONIO 31-08-2015
HOLA buenas tarde
yo tengo un piso arrendadado + contrato y aval bancario pero mi problema es que es
una mentiroso ya que yo alquile el piso a una pareja con su hija y un perro y un dia fuy y tenia 3 perros y aparte alquilada una habitacion a otra pareja aunque me lo desmiente
se me an quejado los vecinos que trapillea con con PORROS que ella tambien consume Y entre la casa con autorizacion del inquilino y tenia la casa patas arribas en 4 meses que lleva viviendo alli y le queda un 8 mes para vivir alli pues luego vamos nosotros a vivir alli
YA SE QUE TIENE SEGURO DE LA CASA DE INQUILINO PERO COMO TENGO QUE ACTUAR PARA QUE ME ARREGLEN LOS DESPERFECTOS QUE HALLAN OCASIONADOS CUANDO SE VALLAN
1- TENGO QUE VER LA CASA ANTES QUE SE VALLAN
2- EL SEGURO DE ELLA SOLO LE CUBRE ASTA EL VECIMIENTO DEL CONTRATO?
3- NO SE COMO SOLUCIONAR ESTE PROBLEMA
4- TENGO FOTOS COMO LE DEJE LA CASA
sin mas le saluda atentamente con un cordial saludo gracias
antonio