Con la reforma operada en la Ley de propiedad Horizontal (LPH) en Junio de 2013, se introdujo un cambio que afecta a las ventas de pisos o locales cuando previamente el vendedor tiene deudas con la Comunidad de Propietarios por impago de los gastos generales.
Esta modificación es la siguiente: El que compre o adquiera una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad para el sostenimiento de los gastos generales que adeudasen los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD en la cual
tenga lugar la adquisición y A LOS TRES AÑOS NATURALES ANTERIORES, quedando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Veamos un EJEMPLO para explicar lo que nos quiere decir la Ley:
1.- El propietario de un local que pertenece a una Comunidad de Propietarios, tiene deudas con la Comunidad por impago de las cuotas de gastos generales desde Diciembre de 2014 hasta la actualidad.
2.- La venta del local se efectúa el 10 de Diciembre de 2018.
3.- El local que acaba de comprar el nuevo dueño queda afecto al pago de las deudas con la Comunidad de la anualidad corriente ( enero a Diciembre de 2018) y hasta tres años antes (2015, 2016 y 2017), por lo que el local está afecto al total pago de la deuda que debía el anterior dueño, puesto que se adeudaban gastos desde Noviembre de 2011. ** También el nuevo dueño puede ser una ENTIDAD BANCARIA.
4.- Si el nuevo dueño no paga toda la deuda del local, la Comunidad de propietarios puede ejecutarla contra el local.
ES MUY IMPORTANTE que cuando se vaya a comprar un piso o local, se solicite un certificado a la Comunidad de propietarios donde se indique que el inmueble que se va a adquirir no está afecto al pago de deuda alguna con la citada Comunidad.
Este documento que es obligatorio presentarlo en la Notaría cuando se va a realizar la compraventa, es necesario para que el piso o local no quede afecto al pago de deudas anteriores.
Exponemos a continuación una SENTENCIA sobre la existencia de deudas con la Comunidad al vender el piso o local, para que veáis cual es el criterio de nuestros Juzgados en este tema:
Sentencia de 3.4.2012 de la AP Alicante (Sección 5ª): » Conforme el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado e) los propietarios tienen la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
El hecho de que no se aporte certificación sobre el estado de deudas con la comunidad no le impone la obligación del pago total de la deuda, ya que acreditada la fecha de la transmisión únicamente, como argumenta la sentencia, procede la condena de las cuotas del año anterior a su adquisición, cuotas que están acreditadas por el certificado del administrador de la Comunidad.»
Para que veáis como ha quedado la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma operada en Junio de 2013 en este asunto de la existencia de deudas con la Comunidad al vender el piso o local, os copio literalmente el artículo que se refiere a este tema:
“SON OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento CERTIFICACIÓN sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”
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me hallo en este caso, he comprado un piso que debe bastante de comunidad, en notaría me han dicho que sólo me pueden exigir lo que va de año y los 3 anteriores, el vendedor me ha dado ese dinero para que yo lo pague... ¿me pueden pedir algo más? ¿el piso puede ser embargado por lo que se deba a parte de ésto? ¿que problema puedo tener? ¿qué hago si el administrador no me quiere coger el dinero(porque quizás piense en denunciar)? gracias.
Hola "elreydelpro":
1.- La Comunidad no puede dirigirse contra ti por las deudas anteriores a esos tres años, lo debe de hacer contra el antiguo propietario. Tu no respondes de esa cantidades.
2.- El piso no responde (afección real al pago de los gastos comunes) de la deuda anterior por lo que no puede ser embargado.
3.- Si no lo quiere coger, lo consignas en la cuenta de la comunidad haciendo constar que lo haces en ese concepto y te quedas con resguardo.
Un saludo
Para cualquier otra duda que queráis que la veamos con más detalle os recuerdo que tenemos un teléfono para consultas jurídicas que muchos de nuestros visitantes utilizan con un grado de satisfacción alto. El teléfono es el 807 502 004.
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Bueno días. Yo me compré la vivienda en marzo del 2012 al banco (estaba embargada). El banco por su parte pagó lo que le correspondía según la ley en ese momento, que era el año en curso y el año inmediatamente anterior. Mi duda ahora es, ¿con la nueva reforma de junio de la LPH, me tocaría pagar el resto de la dueda a mí, (que la anterior propietaria tenía desde 2009)o esa reforma no me afecta ya que compré en 2012, antes de la reforma de dicha ley?
Muchas gracias de antemano. Un saludo.
Hola Sara:
Considero que no te puede afectar la reforma de la LPH llevada a cabo con posterioridad a la adquisición de la vivienda. El nuevo cambio se aplica (la anualidad corriente y los 3 años anteriores de deudas con la comunidad) a las adquisiciones de viviendas o locales posteriores a la entrada en vigor. Un saludo y gracias por visitarnos.
Si tienes alguna duda más sobre este o cualquier otro asunto puedes llamarnos a nuestro teléfono de consultas 807 502 004.
Le ruego me clarifiquen la siguiente duda.
Queremos comprar un local de unos 30 m2, el cual tiene una deuda con la comunidad de 7.500 euros desde el año 2008.
Este local ha tenido distintos propietarios desde dicho año. El actual propietario compró este local en Diciembre del 2013.
Antes de la adquisición del mismo por nuestra parte, queremos que se ponga al día en la deuda que hay con la comunidad.
Por lo tanto, les agradeceremos nos indiquen desde que fecha tiene que pagar el propietario actual para que a la hora de vendernoslo a nosotros dicho local se encuentre al día en los pagos de la comunidad y en qué medida nos afectaría a nosotros.
Agradeciéndoles su atención, les saluda atentamente,
Hola María Aurora Tamayo:
1.- Lo primero que tienes que mitar es si el local está embargado por la Comunidad, si es así, para levantar el embargo la Comunidad va a exigir el pago de todos los años de atrasos (2008 en adelante).
2.- Si no estuviese embargado, considero que el actuakl propietario al haber adquirido el local en diciembre de 2013, ya le era de aplicación la actual LPH, en cuyo artículo 9 se establece que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores", es decir que debería abonar los gastos adeudados correspondientes a la anualidad 2013 (fecha de adquisición) y los 3 años anteriores (2012, 2011 y 2010).
3.- A partir de las compra que hizo este señor (mensualidades posteriores a diciembre de 2013, tambien es el responsable puesto que es el titular actual.
Si tienes alguna duda mas puedes llamarme al 807 502 004 y lo hablamos. Un saludo
Muy buenas,
Le cuento mi caso: compre una casa en octubre de 2013, con deudas de la comunidad. La ley dice que tendria que pagar los gastos generales. El administrador me pide las cuotas pero tambien me pide las demoras del anterior propietario, asi como los intereses y costas por una demanda de ejecucion( por una reclamacion de cantidad por impago de cuotas) que fue dirigida contra el anterior propietario.
Yo entiendo que solo tengo que pagar los gastos de las cuotas y gastos extras de luz pero no debo pagar ni las demoras de las cuotas impagadas, ni las costas e intereses por un juicio. Tengo razon? o empiezo a buscar dinero de donde sea.
Hola Alejandro:
1.- Considero que el deudor de la Comunidad es el antiguo propietarios, persona que será quien tenga que abonar los gastos del procedimiento e intereses de las cuotas impagadas.
2.- Es cierto, que el actual art. 9.1 e) LPH establece que: El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales..."
3.- Considero que esa afección sólo lo es por el importe de los gastos comunes, no por la deuda (intereses + costas) que tuviese el anterior propietario, siendo este el único obligado a dichas cantidades.
No obstante, si tiengo un ratito buscaré alguna sentencia que vengas estimando estas consideraciones y posiblemente haga algún artículo. Un saludo
Perdona que no te he dado las gracias por atenderme.Un saludo
BUENAS TARDES. HE COMPRADO UN PISO CON COMUNIDAD, TENGO EL CERTIFICADO DE QUE EL ANTERIOR PROPIETARIO NO DEBE NADA A LA COMUNIDAD.
A LA PRIMERA REUNION ME ENTERO QUE LA COMUNIDAD DEBE AGUA POR VALOR DE 3800 €, 3200 AL GESTOR Y 1800 € A LA MUJER DE LA LIMPIEZA A CONSECUENCIA DE LA MOROSIDAD DE OTROS PROPIETARIOS QUE HACE AÑOS ESTAN DEMANDADOS Y PENDIENTE DE QUITARLES EL PISO. EN LA REUNION DECIDEN HACER FRENTE A LA DEUDA PARA QUE NO SE HAGA MAS GRANDE. LEGALMENTE ME PUEDEN OBLIGAR A PAGAR? LA EMPRESA DEL AGUA ME PUEDE DENUNCIAR A MI POR NO PAGAR EL AGUA?
BUENOS DIAS!
VOY A COMPRAR UNA VIVIENDA QUE FUE COMPRADA EN SUBASTA Y EL ANTERIOR PROPIETARIO DEJO UNA DEUDA A LA COMUNIDAD QUE ESTA RECLAMADA JUDICIALMENTE,EL PROPIETARIO ACTUAL LO TIENE TODO AL CORRIENTE DE PAGO. ME PUEDEN RECLAMAR LA DEUDA O RECAER SOBRE LA VIVIENDA?
MUCHAS GRACIAS
Hola Susana:
Mi opinión es la siguiente:
1.- El artículo 9 letra e) de la LPH establece (a partir de su reforma, junio de 2013) que el adquirente de un piso responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores).
2.- Dicho lo anterior, mi opinión es que el comprador del piso responde de la deuda siendo indiferente que fueran contraídas por su transmitente o por otro propietario anterior, todo ello con el límite de tiempo señalado por la ley.
3.- Ejemplo: Si adquieres la vivienda en diciembre de 2014, responderías (con el propio piso, no personalmente) de las cantidades que se adeuden a la comunidad de todo el año 2014, y de los tres años anteriores (2013, 2012 y 2011).
Un saludo y gracias por visistarnos.
He comprado una vivienda el 27/11/2014, al firmar en notaria en la escritura dicen que la vivienda está libre de cargas y gravámenes , pero resulta que se deben 1000 y pico euros de comunidad y 300 (ibi+basura).En la escritura se especifica " que el comprador , usease yo, exonero al vendedor de presentar el certificado de comunidad , asumiendo el banco como vendedor el pago de las que hubiere generado él mientras fuese propietario de la finca y cuyo pago corresponda con arreglo a la ley".
Han pasado 3 semanas desde la firma y no han pagado esa deuda ¿la voy a tener que pagar yo? ¿le puedo reclamar de laguna forma al banco?.
Hola Vanesa:
1.- Hace escasos dias actualizamos mediante otro artículo esta materia. Te dejo el enlace: https://www.mundojuridico.info/el-comprador-de-una-vivienda-responde-de-las-deudas-con-la-comunidad/
2.- Sobre tu pregunta, considero que la vivienda que has comprado está afecta al pago de las deudas del ejercicio corriente y los tres años anteriores, por lo que la Comunidad puede dirigirse contra la misma para cobrar lo que se le debe.
3.- Para evitar el embargo de la vivienda, si el Banco no paga, vas a tener que hacer frente a dicha deuda, con independencia de que le reclames tú al banco si la deuda ha sido durante el tiempo que ha sido de su propiedad. Además, de lo que se infiere en la escritura, el Banco reconoce ser el deudor de las cantidades que se hubieren generado mientras fue propietario.
Un saludo y gracias por visitarnos.
Compre un piso en diciembre de 2014 y ahora la comunidad me reclama el pago de una cuota que el anterior propietario dejó pendiente de abril de 2010 (el resto de cuotas están pagadas). Dado que no se cumple el perído de año actual más tres anteriores
– ¿Puede reclamarme la comunidad el pago de dicha deuda?
– ¿responde el piso sobre dicho deuda?
– Entiendo que yo no soy el deudor ¿puede incluir la comunidad mi nombre y dirección en el listado de deudores de la comunidad o está incumpliendo con la ley de protección de datos?
Muchas gracias por su ayuda.
Un blog muy interesante.
Hola David:
1.- El artículo 9.1.e) LPH señala que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal , incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad , responde con el propio inmueble adquirido -no, por tanto, personalmente con todos sus bienes presentes y futuros- de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y a los 3 años anteriores.
2.- El piso responde, pero solo estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación con ese límite legal (anualidad corriente y tres aaños anteriores).
3.- En el caso que comentas, si la comunidad te demandase, podrias plantear una falta de legitimación pasiva, puesto que la deuda es anterior y por tanto no alcanza tu responsabilidad.
4.- Igualmente considero que la Comunidad no puede incluirte como moroso en los listados, no ya tanto por la protección de datos, sino porque no eres deudor de la misma.
5.- A la vista del desconcierto que ùeda existir sobre este tema, prometo en breve escribir un artículo en el intento de desdejar dudas.
Un saludo y gracias por seguirnos.
Hola me gustaría saber si se pueden reclamar a un local comercial comprado en el 2012 deudas de años anteriores del anterior propietario. Gracias