Hay que partir de la siguiente regla:
El obligado al pago de los gastos generales correspondientes a la vivienda o local perteneciente a un edificio sujeto a propiedad horizontal, es el propietario de dicho elemento privativo.
El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece:
1.- Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Sentado lo anterior, la regla general determina que las deudas que tenga un propietario con la comunidad, mientras sea propietario, serán de su cargo exclusivo.
Los propietarios de los distintos pisos o locales son los obligados al pago de los gastos comunes y si no los abonan serán deudores de la comunidad quien podrá dirigirse contra ellos y sus bienes para poder cobrar la deuda.
Ahora bien, la Ley de Propiedad Horizontal, establece una garantía de cobro de parte de las deudas comunitarias al establecer que el piso o local queda afecto al pago de las deudas de la comunidad correspondientes a la anualidad corriente, y a los tres años anteriores (artículo 9.1 e) párrafo tercero de la LPH).
«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.»
El significado del anterior precepto es el siguiente:
Si una persona compra un piso o local perteneciente a un edificio sometido a la propiedad horizontal, ese piso o local queda afecto al pago de las deudas que tuviera con la comunidad del año corriente a dicha adquisición y de los tres años anteriores. Mas allá de ese plazo, el piso no está afecto.
Pedro le compra a Elena un piso en octubre de 2023.
Si Elena tenia deudas con la comunidad de propietarios desde Febrero de 2019 en adelante, el piso adquirido por Pedro responderá de las deudas de Elena correspondientes a todas las mensualidades de 2023 que es el año que Pedro adquiere el piso y a los tres años anteriores, es decir a la deudas de los años 2022, 2021 y 2020.
La deuda que tiene Elena correspondiente a los meses del año 2019 no recaerá sobre Pedro.
¿Se puede evitar que el adquirente pague las deudas de la comunidad del anterior propietario?
Como medida de precaución cuando se va a comprar un piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, es asegurarse antes de la compra de que dicho inmueble se encuentra al corriente del pago de todos los recibos con la comunidad de propietarios.
Esta precaución es muy importante tenerla presente cuando se vaya a firmar la escritura pública de compraventa.
El artículo 9.1 e) párrafo cuarto de la LPH ya establece dicha medida:
«En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»
La acción de reclamación de cantidad por cuotas de comunidad impagadas prescribe a los CINCO AÑOS.
El artículo 1966.3ª del Código Civil establece:
“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:
1.ª La de pagar pensiones alimenticias.
2.ª La de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas.
3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.»
Cuando un piso o local pertenece a varios propietarios, la prescripción de los cinco años alegada por cualquiera de ellos, beneficia a los demás.
En la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 4.11.2021 se establece que el pronunciamiento relativo a la prescripción beneficia a la comunidad a la que pertenece, por lo que también favorece al resto de copropietarios codemandados.
Cualquiera de los partícipes puede actuar en juicio cuando lo haga en beneficio de la comunidad, puesto que la sentencia que en su favor recaiga aprovechará a todos los comuneros, sin que les pueda afectar la adversa. No es óbice a lo anterior que el demandado al recurrir no manifestara que actuaba en beneficio de la comunidad, dado que lo relevante no es eso, sino que el fundamento material de la acción, en caso de prosperar, redunde en beneficio y provecho de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto:
1ª.- Son obligaciones de cada propietario, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2ª.- El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Como vemos por la redacción del anterior precepto, existen DOS conceptos distintos:
RESPUESTA:
En el ejemplo que hemos puesto del Banco, al haberse adjudicado la vivienda en subasta en fecha 01.09.2020, la vivienda queda afecta al pago de las deudas de la anualidad corriente (año 2020) y los tres años anteriores (2019, 2018, 2017), por lo que el Banco deberá pagar la deuda de ese período al estar por ley afecta la vivienda adquirida al cumplimiento de esa obligación
Para explicar la separación de ambas obligaciones, acudimos a los razonamientos de la Audiencia Provincial de Valencia.
» Sobre los sujetos obligados al pago de las cuotas comunitarias y la afección real del inmueble.
El art. 9.1 de la LPH establece que cada propietario debe «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble….» y su párrafo tercero expresa que:
» El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
La Resolución de la DGRN de 9 de Febrero de 1.987 señala que si el piso o local hubiera pasado a manos de un tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse la demanda, «pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal».
Significa que aunque el actual propietario no sea el deudor personal con la Comunidad, el piso o local adquirido va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.
No se trata de que el actual propietario sea deudor personal de la Comunidad, sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad por el período establecido por ley.
Quien sí es el deudor personal con la Comunidad y sigue siéndolo, es el propietario antiguo que no pagó los recibos durante el tiempo que fue dueño de la vivienda o local.
Pues bien el obligado al pago de las gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo ( arts 9 LPH ) y una vez transmitido el local los gastos de comunidad habrán de ser soportados por el nuevo titular, por el adquirente.
Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH (actualmente art. 9.1 e), párrafo tercero).
El pago de los gastos comunes se configura como una obligación personal, a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso o local, no obstante la Ley de propiedad Horizontal establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, garantía consistente en afectar al pago de tales cantidades el piso o local de que se trate con independencia de quién sea su titular, «sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes».
El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes.
Resulta claro pues que el antiguo propietario, como propietario del local en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad bancaria, es el único que debía responder de éstos y la entidad bancaria, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha del auto de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH .
Y es que una cosa es la garantía o afección real y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular.
Recapitulando lo hasta ahora dicho:
La obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.1 e) de la LPH , es una obligación «propter rem» determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la venta de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real.
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En todo momento se habla de cuotas comunes para el mantenimiento y demás, ¿qué sucede si además hay unas derramas extraordinarias por reparación aprobadas ANTES de la adquisición de dicho inmueble? ¿quién se hace cargo? ¿responde el inmueble al final y por lo tanto el nuevo adquirente?
Muy bien explicado, a ver si me pueden aclarar una duda que tengo en mi caso.
Compro un piso con una deuda de comunidad de 3 años, se que tengo que pagarla yo.
pero en este caso, hay una denuncia interpuesta al anterior propietario para cobrar esa deuda, y quieren que yo también pague los gastos generados por esa denuncia (abogados y tramites) que ascienda a 700€.
Entiendo que como yo no soy la persona a la que denunciaron, esos gastos no los tengo que pagar, y más teniendo en cuenta que si que voy a abonar los gastos de comunidad de los últimos 3 años.
Estoy obligada a pagarlo?
Se habla de las cuotas comunitarias, pero ¿qué pasa con las derramas? ¿no debería abonarlas quien fuera propietario en la aprobación de las mismas en las Juntas? ¿queda afecto también el inmueble a las mismas? Gracias
hola,en mi comunidad hay nuevos propietarios que compraron la vivienda al banco y este ha asumido la deuda de la comunidad, pero no la ha pagado, el nuevo propietario y paga las cuotas actuales pero no la deuda, tiene derecho a voto, gracias. Saludos.
El comprador se hace cargo de la deuda del año actual y se los tres anteriores, pero si la deuda arrastrada es de 5 años, ¿se pueden reclamar esos 2 primeros años de la deuda al propietario que genero la deuda?. Gracias
Hola Ramón,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Saludos!
En mi caso, el antiguo propietario ha devuelto el pago de la deuda que tenia con el administrador de la finca. El administrador nos remitió un certificado conforme esa deuda estaba saldada a dia 27 de julio, necesaria para poder realizar la hipoteca con el banco y la compra del piso. Tres dias después devolvió el pago pero el administrador de fincas justo empezaba vacaciones. Firmamos la compra el dia 14 de agosto y el antiguo propietario, a la pregunta de la notaria de si las deudas estaban saldadas, contestó afirmativamente. El administrador nos ha comunicado que existe la posibilidad de que esa deuda recaiga en nocotros. ¿Es eso cierto? ¿que responsabiidades tenemos nosotros como nuevos propietarios respecto a la deuda del anterior propetario?
Gracias!
Hola David,
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En el caso que una deuda de una comunidad de 850 eur de los últimos tres años una vez comprada una vivienda, y la comunidad quisiera reclamarla, se puede hacer judicialmente? Y la comunidad puede reclamarla al antiguo dueño que generó la deuda o debe ser al nuevo propietario que la acaba de adquirir?
Gracias
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Me ha ayudado mucho el artículo, pero tengo una duda:
Compro un piso a finales de septiembre (final del tercer trimestre del año) y el piso está al corriente de pago hasta el segundo treimestte del año. En la firma en el notario se establece en las escrituras que el piso está al corriente de pago y que deberán ser el vendedor quien se haga cargo del pago del trimestre en vigor.
Pues bien, no he vuelto a saber nada de ellos y el administrador de la finca me reclama a mí el pago de ese recibo que supuestamente tenían que pagar ellos. Por más que lo reclamo no me dan respuesta y el administrador me dice que debo pagarlo yo.
¿Pueden ayudarme?
Muchas gracias.
Hola, vivo en una comunidad de 4 viviendas y un local comercial,comprado este local por una pareja hace 15 años y que nunca han pagado ningún gasto perteneciente de la comunidad y en base a su cuota de participación, en varias ocasiones se le ha llamdo por tlf y dejado notifcaciones en este local de sus deudas con la comuunidad.
¿Hasta cuando podemos perdirle la deuda atrasada?
También nos pide un copia del acta de reunión en el día de hoy ya que nos hemos negado a ceder la apertura de una puerta y una ventana en el descansillo comunitario.
¿Podemos enviarle copia del acta cuando se ponga al corriente de los pagos con la comunidad?
Gracias
Hola Pepe,
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Buenas, gran articulo!
una consulta, si la propiedad que se adquiere es libre de cargas a través de subasta judicial pero después aparecen deudas con la comunidad, se debería abonar por parte del nuevo propietario? según el registro de la propiedad, donde he preguntado, me informan de que dicha deuda no les constaba y por tanto no se puede cubrir con el dinero abonado en la subasta. Tenemos un nuevo propietario de una propiedad con deudas a la comunidad pero tiene documentos judiciales donde indica q esta libre de cargas.
Muchas gracias!
Hola Rubén,
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