Devolución de cantidades anticipadas en la compra de vivienda

Responsabilidad del Banco por no constituir aval el promotor para garantizar la devolución de cantidades anticipadas en la compra de vivienda.

En la sentencia que vamos a comentar se abre una vía para intentar la devolución de cantidades anticipadas en la compra de vivienda cuando el promotor no procedió a garantizar con los avales correspondientes dichas entregas.

Como veremos seguidamente, la importancia de la sentencia radica en la declaración de responsabilidad del Banco por no exigirle al promotor la apertura de una cuenta especial donde depositar esas cantidades anticipadas y la constitución de avales o garantías para su devolución,  por lo que se condena a la entidad de crédito al pago de dichas cantidades a favor del comprador.

Regulación legal de la devolución de cantidades anticipadas en la compra de vivienda:

–  La Ley 57/1968 de 27 julio establece la obligación por parte de los promotores de avalar o garantizar las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas futuras que se vayan a construir por el promotor.

–  La Ley de Ordenación de la Edificación (Disposición adicional Primera) mantiene expresamente la vigencia de las obligaciones legales de garantía y aval previstas en la Ley 57/1968.

EJEMPLO:

1.-  Una persona firma un documento de compra de una vivienda que un promotor va a edificar próximamente («construcción futura»), y para ello va entregando cantidades a cuenta.

2.-  Con el tiempo, el promotor no edifica o paraliza la edificación y la vivienda no llega a terminarse y entregarse al comprador.

3.-  Cuando el comprador le exige la devolución de las cantidades anticipadas, el promotor le comunica que no cumplió con su obligación de avalarlas o garantizarlas, por lo que el comprador no tiene forma de recuperar el dinero ante la insolvencia del promotor.

Esta situación que acabamos de exponer terminaba con la imposibilidad del comprador de recuperar el dinero entregado, pues en la mayoría de las ocasiones la empresa promotora o sus administradores sociales eran insolventes; es cierto, que en estos últimos años se ha abierto la posibilidad de que el comprador ejercite acciones penales por delito de apropiación indebida del artículo 252 del Código Penal, pero lo cierto es que tampoco por este medio se aseguraba el comprador la devolución de las cantidades anticipadas en la compra de la vivienda.

Responsabilidad del Banco por no haberse garantizado las cantidades anticipadas en la compra de una vivienda

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21.12.2015:

El Tribunal Supremo en esta sentencia ha fijado como doctrina jurisprudencial la siguiente:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 17.03.2016:

Extraemos los siguientes fundamentos donde se declara la responsabilidad del Banco frente al comprador:

1º.-  El artículo 1, regla 2ª de la Ley 57/1968 dispone:

» Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas…, deberán cumplir las obligaciones siguientes:

Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.»

2º.-  Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión «bajo su responsabilidad» cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada.

3º.-   La responsabilidad que el art. 1.2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito,  desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir«.

4º.-  En el presente caso, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna» para la entidad de crédito codemandada.

Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el artículo 1.2ª de la Ley 57/1968.

5º.-  Se revoca la sentencia por haber infringido el artículo 1 de la Ley 57/1968 al descargar totalmente sobre los compradores la responsabilidad por no haber exigido al promotor la preceptiva garantía.

En su consencuencia, se condena a la entidad de crédito demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 107.800 euros, suma total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta del promotor abierta en dicha entidad, incrementada con los intereses legales devengados desde su ingreso.