Mediante este artículo queremos explicar qué ocurre en los arrendamientos con la devolución de la fianza en la cesión de local de negocio. Para que nos situemos, vamos a explicar mediante un ejemplo, este asunto que provoca algunas dudas entre los arrendadores y arrendatarios de locales de negocio.
Antes de comenzar, hemos de explicar algunos conceptos sobre la fianza y la cesión de local de negocio para situar el problema:
La cesión de un local de negocio, es lo que comúnmente sigue denominando la gente «traspaso de local«. Como sabéis la Ley de Arrendamientos Urbanos actual (29/94), suprimió el concepto de «traspaso de local» y lo sustituyó por el de «CESIÓN DE LOCAL«. Aunque existen algunas diferencias entre el «traspaso de local» recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la actual «cesión de local», que es el término con el que la actual LAU (Ley de arrendamientos urbanos 29/94) denomina a esta figura, en el fondo vienen a ser figuras parecidas.
Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de local de negocio, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación por parte del arrendador de depositar en la Comunidad Autónoma correspondiente la cantidad de dos mensualidades de la renta en concepto de fianza por la celebración del contrato de arrendamiento (artículo 36 LAU).
La cantidad que como fianza tiene que depositar el arrendador, es entregada por el inquilino cuando formaliza el contrato; es decir, en el contrato de arrendamiento es el inquilino quien entrega la cantidad de dos mensualidades de la renta en concepto de fianza, y a su vez, el arrendador (obligado) es quien la deposita en la Comunidad Autónoma.
Una vez entregado el importe de la fianza por el arrendatario, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que le será devuelta al finalizar el arrendamiento, siempre que no adeude rentas, cantidades asimiladas (luz, agua, comunidad de propietarios, IBI,..), haya incumpido otras exigencias que consten en el contrato o se se hayan producido daños en la finca.
Es decir, si el inquilino ha cumplido fielmente con el contrato y devuelve la finca en perfecto estado de conservación, el arrendador tiene un plazo de devolución de la fianza de UN MES desde la finalización para devolverle la fianza. Transcurrido dicho plazo, la fianza devengará intereses.
Esta cesión del contrato, es lo que sigue denominándose popularmente «traspaso de local«. Esa tercera persona, después de cumplirse los requisitos que exige la ley para «ceder» el local, ocupará el lugar del primitivo arrendatario en el contrato, sustituyéndolo en todos los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia.
Pues bien, el prinitivo arrendatario al ceder el contrato también está cediendo al nuevo arrendatario el importe de la fianza que en su dia entregó al arrendador y que éste tuvo que depositar en la Comunidad Autónoma.
Hasta que no finalice el arrendamiento, el arrendador no devolverá el importe de la fianza, como hemos dicho. Pues bien, la devolución de la fianza en la cesión de local ya no se producirá con el antiguo arrendatario, puesto que este se desligó completamente del contrato, sino al nuevo arrendatario, que es a quien se le ha transmitido por la cesión este derecho.
De ahí la importancia, de que cuando se vaya a realizar una cesión de local de negocio o un «traspaso«, el arrendatario que se marcha del local, le exija al nuevo arrendatario el importe de la fianza que en su dia le entregó al arrendador. Si no lo hace así, no tendrá acción alguna para reclamarle al arrendador la devolución de la fianza en la cesión de local. Lo único que podría hacer si se le ha olvidado todo esto, es reclamarle dicho importe al nuevo arrendatario alegando un enriquecimiento injusto, dado que al final será este nuevo arrendatario quien se beneficie de la entrega de ese dinero que el primitivo inquilino entregó al arrendador.
Una persona llamada JUAN (arrendatario) alquila un local de negocio a MANUEL (arrendador) por un plazo de duración de 8 años. Según el contrato, JUAN le entrega en concepto de fianza dos mensualidades de renta por importe de 1.8oo euros y además se permite la «cesión del local». Por su parte MANUEL (arrendador), cumpliendo con la ley, deposita dicha fianza en la Comunidad Autónoma. A los tres años, JUAN cede el local de negocio a FRANCISCO (tercero) que está interesado en seguir con el alquiler del local, subrogándose en la posición de JUAN en el contrato (en todos los derchos y obligaciones).
Lo que debe hacer JUAN cuando va a realizar el traspaso es pactar que FRANCISCO le entregue además del importe que hayan convenido por la cesión, el importe de la fianza que en su día le pagó a MANUEL, ya que cuando finalice el contrato, dicha cantidad le será devuelta a FRANCISCO por el arrendador.
No procede que el primitivo arrendatario solicite del arrendador la devolución de la fianza en la cesión de local de negocio ya que se ha desligado del contrato, siendo una derecho transmitido al nuevo arrendatario.
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Tengo un pequeño comercio cerrado en el confinamiento y por causas incompatibles con el coronavirus he debido de cerrar definitivamente y estoy de baja médica.
Al rescindir el contrato y entregar de l local vemos una cláusula que pone que se pierde la fianza por restricción anticipada.
Pero como son causas excepcionales puede a pesar de ello solicitarse la devolución de la misma.
Gracias de antemano por sus comentarios.