La solicitud de devolución del importe pagado por la tasación de la vivienda hipotecada sigue siendo, al igual que con las reclamación del resto de gastos hipotecarios, objeto de demandas judiciales interpuestas por los consumidores para conseguir la declaración de abusividad y que se les devuelva el importe que en su día abonaron al firmar la hipoteca.
Sobre los diferentes gastos hipotecarios cuya restitución pueden reclamarse al Banco podéis PINCHAR AQUÍ para su lectura y conocer el plazo de prescripción fijado para solicitar la devolución.
A continuación tratamos en concreto la devolución del gasto por la tasación de la finca que el consumidor tuvo que abonar como consecuencia del préstamo hipotecario concedido.
¿Por qué procede la devolución de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada ?
Ha sido una práctica bancaria usual que en todas las escrituras de hipoteca se impusiera por los Bancos que la totalidad de los gastos del préstamo hipotecario, incluida la tasación del inmueble que iba a ser hipotecado, corriera en exclusiva a cargo del prestatario (cliente).
¿Qué establece esta clausula sobre el pago de la tasación de la vivienda?
La cláusula que establece que el pago de la tasación de la vivienda será de cuenta del prestatario es una cláusula abusiva por aplicación del artículo 89.3del Texto Refundido de la Ley General Defensa Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) por ser un gasto generado en exclusiva utilidad del Banco prestamista y no puede repercutirse al prestatario (consumidor).
El artículo 89.3 del TRLGDCU dice:
«En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:…. 3) La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.»
Se viene considerando nulo el pacto del préstamo hipotecario que hace recaer en exclusiva sobre el cliente el pago de los gastos de tasación del inmueble porque éste no hace distinción sobre quien encarga la tasación e impone en todo caso su coste al consumidor.
Es cierto que durante años hubo un sector de los Tribunales que justificaba la validez de dicha cláusula ( y por lo tanto no la declaran abusiva), en cuanto a que la tasación de la vivienda es un acto que se hace en interés del prestatario, indudablemente interesado en la obtención del préstamo, quien debe ofrecer la garantía real para obtener el préstamo y por consiguiente debe justificar que la valoración es suficiente.
Estas distintas opiniones entre las Audiencias Provinciales dieron pie a que el Tribunal Supremo tuviese que pronunciarse al respecto para unificar criterios y así se dictó la sentencia de fecha 27 de enero de 2021 por la Sala de Pleno del Tribunal Supremo que declaró que será nula dicha cláusula, y por tanto procederá la reclamación de su importe por las siguientes razones:
Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno), de fecha 27.01.2021
«Los denominados gastos de tasación son el coste de la tasación de la finca sobre la que se pretende constituir la garantía hipotecaria. Aunque la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el artículo 682.2.1º LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos:
«Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario».
La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados. Así se desprende del art. 7 de la Ley, cuyo apartado 1 dispone lo siguiente:
«Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán». El apartado 2 de este art. 7, encomienda al Ministerio de Economía y Comercio, «las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse».
Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.
De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.
Cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así en el apartado i) de su art. 14.1.e).»
La tasación del inmueble resulta de interés a la entidad prestamista para conocer el valor de la garantía real en cuanto por su razón fijará la oferta y el importe del préstamo dinerario a entregar con la seguridad de cobertura por el valor del bien objeto de garantía real.
Estamos frente a un gasto que se devenga por un trámite dispuesto por la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, que no regla la imposición de su coste y que a mayor abundamiento, también reporta utilidad efectiva para la entidad prestamista, no solo porque el informe de tasación es necesario en los trámites de ejecución, sino que es un requisito preceptivo para el ejercicio de la acción ejecutiva privilegiada (hipotecaria) conforme al artículo 682.2-1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, y para poder establecer la fijación del precio para la subasta en dicho trámites.
En consecuencia, si en la tasación de la vivienda está igualmente interesado y beneficiado el Banco prestamista, la imposición de su coste, vía cláusula no negociada, exclusivamente, al cliente prestatario es contrario a la buena fe y en perjuicio del consumidor, por lo que tal pacto sería abusivo conforme a lo dispuesto en losartículos 82 y 89.3 del TRGDCU.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección nº 28ª), de fecha 23.11.2023
«La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de fecha 16 de julio de 2020 asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19). Esta sentencia establece que » el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes «, y que «[…] si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soporta r» (apartado 54). Esta doctrina refrenda la que hemos señalado del Tribunal Supremo, como pone de manifiesto la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 24 de julio de 2020. En consecuencia, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias.
… E.- Gastos de tasación. Igualmente, en la Sentencia 35/2021, de 27 de enero de 2021 del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo se resuelve que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor.»
Siempre que se trate de un consumidor y en la escritura de hipoteca figure una cláusula por la que el Banco impusiera que el cliente debía de pagar todos los gastos de la hipoteca, incluida la tasación del inmueble, es muy probable que dicha cláusula sea declarada judicialmente nula y que su importe le sea restituido al prestatario.
Por último hay que señalar que de plantearse una demanda por este motivo es muy importante que el cliente acredite documentalmente el importe que pagó por la tasación.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
Sí, están devolviendo. Prometían al principio + de 3000 € y al final quedó en apenas 300 € todo quedó en una propaganda en la que se repartieron entre abogados, juez, estado, y bancos la tarta. Y esto demuestra que los «Tribunales» son centros de negocio.
En Almería, pagué una tasación disparatada+gastos de registro+un seguro de vida+seguro de vivienda por cinco años. El banco dice que no procede devolución porque yo consentí todo ello, no es así porque lo fueron haciendo sin comunicarmelo.
Saludos.
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
Derechos que asisten al Usuario:
Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Sí, están devolviendo. Prometían al principio + de 3000 € y al final quedó en apenas 300 € todo quedó en una propaganda en la que se repartieron entre abogados, juez, estado, y bancos la tarta. Y esto demuestra que los «Tribunales» son centros de negocio.
No consiento el transferimiento de mis datos, si marco la casilla es para poder comentar. Aviso a quien pueda interesar de buena fe. Derechos de Autor©2022 con penalización.
En Almería, pagué una tasación disparatada+gastos de registro+un seguro de vida+seguro de vivienda por cinco años. El banco dice que no procede devolución porque yo consentí todo ello, no es así porque lo fueron haciendo sin comunicarmelo.
Saludos.