Lo primero es saber qué dice la Ley al respecto para poder situarnos. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que está vigente desde el 1 de enero de 1995 hasta hoy, establece respecto del arrendamiento de viviendas (sobre los locales hablaremos más adelante), lo siguiente:
A.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
B.- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Asimismo el art. 1554 del Código civil establece lo siguiente:
El arrendador está obligado:
Como vemos, salvo las pequeñas reparaciones por el uso ordinario o los daños imputables al inquilino, las demás reparaciones deben correr a cargo del dueño de la vivienda, pues es lógico que si la destina alquiler (percibiendo un precio por ello) la mantega en perfecto uso para ese destino.
Lo que parece sencillo a primera vista, sobre qué cosas tiene que pagar uno y otro, lo cierto es que cuando se analiza cada caso concreto surgen dudas de si se trata de «pequeñas reparaciones» (a cargo del inquilino) o si esas reparaciones son a cargo del arrendador.
Y estos problemas suelen aparecer cuando al finalizar el contrato de arrenamiento, el dueño se niega a devolver la fianza entregada alegando que la vivienda tiene desperfectos o necesita de reparaciones que le imputa al arrendatario, por lo que este tema acaba en la mayoría de las veces en el Juzgado.
Deciros en este apartado, que la fianza del alquiler, cuyo depósito es obligatorio que realice el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente, está sujeta a un estrictor régimen de sanciones para el supuesto de que no se lleve a cabo. Si quiere saber más sobre las sanciones establecida por algunas Comunidades Autónomas, les señalamos las siguientes:
– MADRID.
Brevemente y antes de que hablemos de la obligación de devolver la fianza del alquiler cuando aparecen humedades en la vivienda, solo recordar que si la fianza no es devuelta transcurrido UN MES desde la ENTREGA DE LAS LLAVES, devengará intereses legales a favor del arrendatario.
Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema, y porque además se deja constancia de la reclamación exptraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas. Podéis ver el MODELO DE BUROFAX que hemos preparado en mundojuridico.info para el caso de que lo necesitéis.
Aunque cada asunto tiene sus particularidades, como hemos dicho, consideramos que la mayoría de las veces cuando aparecen humedades en la vivienda alquilada, las mismas no se deben al uso normal que el arrendatario ha hecho del inmueble, sino a desperfectos propios de la vivienda que deben correr a cargo del dueño, por lo que procedería devolver la fianza al terminar el contrato.
Veamos con unos ejemplos de sentencias recientes, qué opinan nuestros Juzgados y Tribunales:
– Sentencia de 22.10.2012 de la AP Madrid (Sección11ª): » En cualquier caso es claro que el contrato finaliza con la entrega de llaves, sin que a esa fecha conste la existencia de daños en la vivienda, rentas u otras cantidades pendientes de pago, procediendo en consecuencia la devolución de la fianza por el arrendador… Pero es que lo que sí se evidencia es la existencia de importantes humedades en la vivienda, cuya reparación finalmente no llevó a cabo el arrendador, lo que implica inobservancia por su parte del deber de conservar la vivienda en el estado de servir para el uso a que ha sido destinada, que le imponen los artículos 1554 del Código Civil y 21 de la LAU de 24-11-94.»
– Sentencia de 29.05.2008 de la AP León (Sección 1ª): » El arrendador se opone a la devolución de la fianza por pretendidos daños a los elementos arrendados aportando facturas de reparaciones pero no se justifica en absoluto que proceda una compensación total del importe de la fianza retenido. Las pruebas practicadas no permiten estimar probado que la reparación realizada, después de la recepción sin protesta de las llaves, obedeciera a causa distinta del mero propósito del nuevo titular de la explotación de modernizar sus instalaciones, no pudiendo, por último, entender que la factura relativa a arreglos de humedades, grietas y pintura obedeciere a un uso inadecuado por parte de los inquilinos anteriores ni a la existencia de daños superiores a los propios del paso del tiempo y de la explotación normal del negocio«.
Por último vamos a reseñar una sentencia que establece que es correcta la no devolución de la fianza. Sentencia de 25.09.2009 de la AP Barcelona (Sección 13ª): » Consideramos que se ha acreditado que se ha hecho un uso descudidado de la vivienda que excede del normal uso de un inquilino diligente, asintiendo una degradación por humedades con perjuicio del estado general del inmueble. Las fotografias obrantes en las actuaciones prueban que por culpa de las humedades, se perjudicaron puertas y mobiliario de la vivienda, por lo que procede la retención de la fianza por parte del arrendador».
Para que después no haya problemas a la hora de devolver la fianza del alquiler cuando aparecen humedades, el inquilino deberá PONER EN CONOCIMIENTO DEL ARRENDADOR, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que necesite la vivienda o local de negocio. Esta es la manera de acreditar que durante el contrato de arrendamiento han aparecido humedades u otros daños para que luego pueda probar que se lo comunicó al arrendador. Esta comunicación, aconsejo que se haga por escrito y además la copia la firme el arrendador. En su defecto si no quisiese, es aconsejable enviarle un burofax para dejar constancia de esta cuestión. (Lea las recomendaciones que hacemos tanto para arrendador como para el arrendatario cuando se trata del alquiler de viviendas amuebladas).
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Hola, respecto a este tema, en mi caso aparecieron humedades en el mes de diciembre, se lo comentamos al propietario vía mail inmediatamente y de ahí a la actuación pasaron 2 meses por lo he las humedades crecieron. Teniendo informe del tecnico del seguro que surgieron por falta de mantenimiento de la terraza y fachada que teníamos arriba, se procedió a decidirlo a través de la comunidad, los cuales decidieron arreglarlo pero en cuestión de meses sin plazo fijo. El propietario nos comunica que la reparación momentánea tiene que correr de nuestra cuenta ya que él cree que surgieron por condensación. Por lo que decidimos rescindir el contrato de alquiler. Después de 2 meses nos envían un comunicado donde refleja que de la fianza total nos descuentan 100€ por gastos de pintura por una falta de mantenimiento del piso por nuestra cuenta. ¿como podríamos reclamar ese dinero? ¿Merece la pena? Ya es una cuestión de vulnerabilidad. Gracias de antemano
Buenas tardes,
En septiembre 2018 he devuelto un piso que he alquilado y las llaves correspondientes al propietario. Ambos hemos firmado un documento de salida, titulado “renuncia de vivienda con devolución en número de cuenta”. No había conste de daños en este papel, todo estaba en orden. Está escrito: “sin nada que pedir, ni reclamar. Solo pendiente de ingreso a el arrendatario. El arrendador ingresará como fecha maxima de fianza y garantía adicionales con fecha maxima de 15 días, siempre cuando se tenga la información fehaciente de las facturas de suministros pendientes)
Hasta ahora, casi 6 meses después, no me ha devuelto la fianza. Hoy mismo me dice por la primera vez que me devuelve la fianza, pero que me retiene un importe de casi 400 euros por “reformas integrales” (pintura, bajar trastos, arreglos paredes, y desperfectos). Me pide una participación de 40% de estos gastos.
Está en su derecho ? No veo aquí una prueba clara que los “daños” eran por mi culpa.
Gracias
Hola
El propietario y yo firmamos el día de la devolución de llaves conforme solo quedaba pendiente de restar del depósito la compensación de suministros y una limpieza.
Mi depósito es de 1050 euros. Hoy me envía un mail diciendo que no me devuelve la fianza, alega que la limpieza sube "400"euros , mas 100 de compensación de suministros y el resto es necesario para reparar desperfectos.
El piso estaba en correctas condiciones y acepté la limpieza de la cocina porque cierto era que el último mes la había descuidado, para no discutir acepté. Ahora alega desperfectos que ya estaban y otros que son de desgaste lógico tras 10 años de alquiler
Hola Neus,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Inmaculada Castillo