La verdad es que me sigue sorprendiendo la cantidad de consultas que recibimos en las que el cliente lo primero que nos dice es que «no me devuelven la fianza del alquiler» y seguidamente ¿Qué puedo hacer si el arrendador se niega?
Con esta publicación vamos a dar unos consejos sobre cómo debemos actuar si somos inquilinos y los dueños no me devuelven la fianza del alquiler.
1º.- Antes de nada la primera recomendación es hablar con el arrendador y explicarle que la fianza que en su día se le entregó cuando se formalizó el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda como de local de negocio, tenía como finalidad que al terminar el contrato se le devolviese la finca en buen estado de conservación y sin adeudarle cantidad alguna con motivo del contrato, ya sean rentas o cantidades asimiladas como por ejemplo los gastos de luz, agua, comunidad de propietarios, etc., es decir, aquellos gastos que el inquilino se comprometió a pagar.
Si la fianza tiene esa función y no se ha incumplido el contrato en ese doble aspecto (libre de daños y al corriente en los pagos), el arrendador debe devolver la cantidad, pues le fue entregada en depósito pero no para que se la quedase.
De ahí la importancia cuando se termine el contrato, de que a la entrega de las llaves por el inquilino se firme un documento por ambas partes en el que se haga constar que revisada e inspeccionada la vivienda por el arrendador no figuran daños en la vivienda o en el mobiliario.
2º.- Si el arrendador sigue en sus trece y no existe posibilidad de solución amistosa, bien porque el arrendador alegue que hay desperfectos en la vivienda o que se deben cantidades ( y no fuese cierto), es aconsejable que el inquilino le envíe un burofax donde le solicite formalmente la devolución del importe de la fianza al haber finalizado el contrato, con la advertencia de que en su defecto se ejercitarán acciones judiciales en su contra. Este documento es importante si finalmente acabamos en el Juzgado, ya que dejaría constancia de la reclamación de la fianza, y a los efectos si procediera, de la condena al pago de los gastos judiciales («costas«).
3º.- Según el artículo 36 Ley Arrendamientos Urbanos,:
«el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
Se viene interpretando este precepto en el sentido de que el arrendador tiene el plazo de UN MES desde que haya recuperado la posesión del inmueble para comprobar los desperfectos que tuviere la finca y el importe de las cantidades (rentas o asimiladas) que deba el inquilino; dentro de ese mes, hará las compensaciones que procedan con la fianza percibida y en su caso le devolverá el total o la diferencia al inquilino. Transcurrido el mismo, el importe de la fianza devengará intereses.
De ahí la conveniencia de que el inquilino espere el transcurso del mes desde la entrega de las llaves para proceder a enviarle el burofax al arrendador exigiéndole la devolución de la fianza.
En el supuesto de que el burofax no haya dado resultado, el inquilino deberá plantearse la reclamación en el Juzgado, pues no le queda más vía que esa, salvo que la Comunidad Autónoma a la que pertenezca tenga algún servicio de mediación para estos casos.
Aunque se sigue discutiendo cual es el procedimiento judicial adecuado si no me devuelven la fianza del alquiler, considero, salvo mejor opinión, que el juicio declarativo (verbal u ordinario) es mas idóneo que el procedimiento monitorio.
Visto lo anterior, la mayoría de los procedimientos por no decir la totalidad, deberían verse por el juicio verbal.
La tramitación del juicio verbal ha sufrido importantes modificaciones a partir del 7 de octubre de 2015.
No se necesita la intervención de abogado ni de procurador en el juicio verbal cuando el procedimiento no sea por razón de la materia y la cuantía reclamada no exceda de 2.000 euros (art. 31.2 LEC).
El Consejo General del Poder Judicial ha puesto al servicio de los ciudadanos un modelo de demanda de juicio verbal para que la presenten cuando no vaya a intervenir ni abogado ni procurador.
No obstante en los Juzgados deben existir modelos de demanda de juicio verbal que el ciudadano podrá retirar para su cumplimentación.
Puede ocurrir, y en la mayoría de las veces es el motivo que alega el arrendador, que no me devuelven la fianza del alquiler porque el dueño dice que la vivienda o el local de negocio presenta daños o desperfectos que no figuraban cuando se le alquiló la finca al arrendatario. En estos supuestos existe mucha casuística, desde pequeños desperfectos (pintura de paredes, ralladuras de los pomos de las puertas, suciedad general del piso, agujeros en las paredes por haber colgado muebles o cuadros,…), hasta desperfectos con cierta relevancia (rotura de azulejos o sanitarios, mobiliario que había en la casa alquilada o graves desperfectos en el parqué,..).
Para evitar una vez que entreguemos las llaves de la vivienda o local, que el arrendador pueda alegar que hicimos esos daños y nos quedemos sin prueba para poder desmentir lo que dice, ya que no sabemos qué ha ocurrido después de marcharnos del piso, es conveniente que previamente hayamos adoptado una serie de pequeñas precauciones tanto al inicio como al finalizar el contrato:
a) Cuando entremos de alquiler a una vivienda o local, lo primero es revisar que la misma se encuentra en perfectas condiciones. Si no fuese así porque se detecten desperfectos (paredes, pintura, agujeros, solería, puertas, persianas, electrodomésticos, …) deberemos inmediatamente (mediante burofax) comunicarle al dueño los daños que presenta la finca. Insisto en lo del burofax porque si se lo decimos de palabra, más adelante no quedará constancia de este hecho. Igualmente es aconsejable que hagamos algunas fotografías del estado de la casa (es importante que en las fotografías aparezca la fecha digitalizada) y las guardemos junto con la copia del contrato.
b) Cuando nos marchemos y antes de entregarle las llaves, visitar junto con el arrendador la vivienda y comprobar que la misma se encuentra en perfectas condiciones de uso, suscribiendo algún documento donde conste este extremo.
c) Si no fuera posible esto porque el arrendador no hace caso o porque existen discrepancias cuando se visita sobre algún elemento, es importante que hagamos otras fotografías del estado en el que dejamos la vivienda (recordar lo de la fecha). Si además la vivienda la visita algún conocido o vecino, luego podremos proponerlo de testigo, en el caso de que nos haga falta.
Las razón de tomar estas precauciones es para evitar que el arrendador pretenda quedarse con el importe de la fianza en compensación de daños o desperfectos inexistentes o que no han sido causados por el inquilino.
Por último señalar que el importe de la fianza que recibe el arrendador del inquilino debe ser depositada por el primero de estos en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hiciese, las sanciones, recargos, intereses y multas que recoja la normativa autonómica correspondiente recaerán sobre el arrendador.
Si el arrendador no hubiese depositado la fianza del alquiler en la Comunidad Autónoma y el inquilino se hubiese visto obligado a no poder deducirse en el Impuesto sobre la Renta dicho alquiler, podrá demandarlo por daños y perjuicios.
Podéis ver nuestra plantilla de «arrendamientos» que hemos preparado sobre este tema: «requerimiento del inquilino solicitando la devolución de la fianza«.
Ante la pregunta de qué puedo hacer si no me devuelven la fianza del alquiler y el arrendador no lleva razón, considero que debe serle reclamada aunque la cantidad no sea elevada. Al mismo tiempo recuerdo que, si no se han cumplido las obligaciones fijadas en el contrato por el inquilino, y por tanto no lleva razón en la solicitud de devolución de la fianza, que no gaste esfuerzos, tiempo y dineros en este asunto, ya que la fianza cumplía esa función.
Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema, y porque además se deja constancia de la reclamación extraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas.
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En una inmobiliaria deje una señal para quedarme con un piso de alquiler,acordamos con la inmobiliaria y el dueño frimar el contrato el dia 5,el dia 5 no se firmo nada y mientras tanto el casero sea llevado cosas.
¿estoy en mi derecho que me devuelvan la señal...??ya no quiero el piso(logico)
La señora que quiere el piso de alquiler. Me dice que saque todos los myebles del piso. Que lo pinte para ur a vivir en Enero. Me da la fianza y 72€de un impuesto. Hoy me dice que no enteara hasta febrero y que no me paga enero. Ella tiene desde diciembre llaves del pisoLe tengo que devolver la fianza. Y tampico quiere el puso
Buenas noches,
Mi casera no me quiere devolver la fianza por dos razones:
1) por manchas de nicotina en las paredes. Dice que pintarlas otra vez requiere una pintura especial para evitar que vuelvan a salir y es cara. El alquiler fue de dos años, el piso tendra unos 35 metros cuadrados habitables y en el contrato no habia ninguna clausula en la que se prohibiese fumar o relativas a las manchas producidas por el tabaco. Considero que es un deterioro por uso habitual.
2) el sofa tiene pequeños desilachamientos por la.parte de atrás por un gato. Y dicen que tienen que comprar uno nuevo (yo.le compre una funda)
El piso se dejo mucho mas limpio de lo que se recibió a excepción de las paredes.
A la arrwndadora le falto poco para llamarme
Deberia reclamar? Dudo que compren un mueble muevo, seguramente se quesaran para ellos la fianza
Contratando una IPV-CSA, esto no hubiera pasado. para mas información
http://www.certificadoipv.com/
El coste va en función de los metros cuadrados que tenga la vivienda entre 60€ y 180€
Espero sirva de ayuda para todo aquel que este pensado en alquilar una vivienda.
Mi casero no quiere regresarme el original del contrato, pues piensa que voy a demandarlo ya que termino el contrato unilateralmente antes un mes antes de la fecha de vencimiento. Que debo hacer para que me regrese el original del contrato y si es necesario o es su obligación.
Hola Mario Santiago:
1.- Las copias de los contratos (siempre que estén firmadas por las partes) tienen parecido por no decir "igual" validez que el original.
2.- No se el motivo por el que quieres el original, así que no te puedo decir más por ahora.
Un saludo
Buenas, mi caso es el mismo, que no me devuelve la fianza el arrendador alegando pequeños desperfectos que ya los tenia la casa. Por un error en el banco también se pasaron otro mes de alquiler y ahora me debe las dos cosas mis preguntas son: ¿Tengo que esperarme a que pase el mes entero despueés de finalizar el contrato para mandarle el burofax? ¿En el burofax le puedo reclamar todo? y si se niega a devolverme el dinero ¿que posibilidades tengo de recuperarlo? alegando el pequeños desperfectos que ya existían, gracias.
Un saludo.
Hola Manu:
1.- Es aconsejable esperar el mes desde que finalizó el contrato, puesto que es el plazo que tendría el arrendador para devolver la finaza o argumentar los motivos que existen para su retención.
2.- Evindetemente en el caso de enviarle un burofax, yo le reclamaría ambos conceptos.
3.- En cuanto a las posibilidades de recuperar la fianza no te puedo decir, sólo indicarte que en caso de que tuvieras que acudir al Juzgado es muy importante si ya conoces el argumento que el arrendador está dando de no devolvértela por esos pequeñpos desperfectos, que acredites (testificales, por ejemplo) que cuando se entregó la vivienda ya los tenia la vivienda.
Un saludo
Hola, yo quizás tenga un problema un poco más gordo. Apalabre en Junio del año pasado el arrendamiento de un piso en común con dos chicas más. En dicho momento el arrendador estaba realizando algunos arreglos en el piso, por lo que no me proporciono ningún inventario, entonces en Septiembre firmé el contrato en el cual pone que se adjuntaba el Anexo con el inventario del piso pero no era cierto, el nos comento de viva voz que nos lo daría más adelante. Jamás nos lo entrego, es más se lo volví a reclamar en Enero y nada, y ahora me lo ha enviado y observo que hay muchas más cosas escritas que en el piso. ¿Puedo hacer algo? ¿Directamente he perdido la fianza? Tengo pruebas, y puede demostrar que no me lo entrego junto con el contrato. ¿Qué puedo hacer? ¿Debo preocuparme?
Si la finalidad del depósito de la fianza está claramente especificada en la LAU, y no es otra que salvaguardar el interés del propietario en caso de desperfectos en la vivienda, ¿es lícito que se nieguen a devolver una fianza alegando tan sólo el incumplimiento del plazo de preaviso indicado en contrato, habiendo comprobado el perfecto estado de la vivienda? ¿hay algo que hacer jurídicamente en este caso demostrando que no ha habido perjuicios a la propiedad?
Hola, en mi caso tengo problemas con el envió del burofax, le he enviado un burofax al arrendador pero resulta que la dirección que pusieron en el contrato no es la correcta y no puedo hacerles llegar el burofax. Como debería actuar ahora?
Hola, después de dos meses el arrendador no me devuelve la fianza, hemos mandado un burofax al arrendador a la dirección que especificaron en su día en el contrato, pero para nuestra sorpresa desde correos nos indican que esa dirección es desconocida.
Me gustaría saber que paso debería dar ahora
Hola, mi caso es el siguiente, en el mes de marzo, firme un contrato y deposite una fianza por el alquiler de un piso durante los meses de julio y agosto. En el mes de Mayo, mis padres han tenido un accidente y han quedado impedidos y llame al arrendador, a mediados de este mes, exponiendo que no iba a poder irme de alquiler porque me tenia que hacer cargo de ellos, el comentó en principio que no iba a haber problema, pero llegado el momento y sin haber ni siquiera ocupado el piso ya que estamos a principios de junio, me dice que no me devuelve la fianza porque yo he roto el contrato. He de comentar que en el contrato no expone nada sobre causas sobrevenidas. ¿Que acciones puedo emprender para la devolución de la fianza?
Si el casero no quiere devolver la fianza.....es muy sencillo...Quedar un mes mas,dejar le buenas cuentas de la luz y agua,iren la hecienda para comprobar si el alquiler esta declarado...NUNCA FIRMEIS EL FIN DE CONTRATO Y DEVOELVER LAS LLAVES SIN TENER LA FIANZA EN LA MANO...no merece la pena ni burofax ni juicio ...en este pais los abogados son muy caros y los juicios son muy lentos.....Si te dice la ley pone 1 mes para devolever la fianza dile a ami no me interesa la lay...la lay es una porqueria......