Una de las principales diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual radica en que la Ley de arrendamientos urbanos conceptúa el de temporada como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda ya que no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El arrendamiento de temporada se conceptúa como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El artículo 3.2 de la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
«En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»
Ejemplos de arrendamiento de temporada:
1.- El arrendamiento de una vivienda por unos estudiantes durante el curso universitario.
2.- El arrendamiento de un piso en la playa para la temporada de verano.
3.- El arrendamiento de una vivienda durante unos meses a un trabajador que se ha desplazado por motivos laborales.
El arrendamiento de vivienda está recogido en el artículo 2 de la LAU en los siguientes términos:
«Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.»
Por tanto, la naturaleza del arrendamiento es la que nos va a determinar si estamos frente a un contrato de arrendamiento de temporada o de vivienda habitual.
En el arrendamiento de temporada la satisfacción de esa necesidad de vivienda solo es circunstancial, provisional o transitorio, mientras que en el arrendamiento de vivienda la satisfacción es permanente.
Aunque figure en el contrato de arrendamiento que es de temporada o de vivienda, habrá que estar a su naturaleza y finalidad para diferenciarlos y aplicarle la normativa que le corresponda.
Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a repercutir en la protección del inquilino, pues como veremos la LAU dispensa mayor protección al arrendatario cuando se trata de un arrendamiento de vivienda que cuando se trata de un arrendamiento de temporada.
Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, el artículo 6 de la LAU dispone:
«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»
Mientras que cuando se trata de un arrendamiento de temporada (asimilado a los de uso distinto de vivienda como cuando se trata del arrendamiento de locales), el acuerdo de las partes tiene mayor relevancia al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Titulo II de la citada Ley.
1.- Si se celebra actualmente un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino podrá permanecer en la misma hasta cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica, aunque se haya hecho constar en el contrato un tiempo inferior. (artículo 9 LAU).
En cambio si se trata de un arrendamiento de temporada, cumplido el plazo fijado, el contrato termina.
2.- Si se trata de un arrendamiento de vivienda, el inquilino puede desistir transcurridos 6 meses del contrato, mientras que si es de temporada hay que estar al acuerdo de las partes y en su defecto el inquilino no tendría derecho de desistimiento.
Para distinguir la naturaleza del contrato y ver si estamos ante uno de temporada o de vivienda habitual, ha de estarse al contenido de sus estipulaciones, no a la simple denominación del contrato ni a lo que las partes, subjetivamente, manifiesten sobre tal pretensión.
Es decir, aunque las partes hayan titulado el contrato con los términos «arrendamiento de temporada«, lo importante es analizar los pactos y lo que realmente han querido contratar.
A continuación citamos algunas sentencias que diferencian cuándo estamos frente a un arrendamiento de vivienda o de temporada, aunque en el contrato se haya hecho constar otra cosa.
«Ciertamente el contrato de arrendamiento que han suscrito las partes no suscita ninguna duda sobre lo que las partes han querido. Y, en tal sentido debe confirmarse el criterio de la sentencia de instancia, en cuanto lo considera arrendamiento de temporada.
Evidentemente la redacción literal del contrato es clara: las partes lo han definido como un contrato de alquiler de temporada.
Y es que, en efecto, aunque el contrato tiene por objeto una edificación habitable que va a servir de vivienda a los arrendatarios, no se trata de satisfacer esa necesidad, sino de modo provisorio o transitorio y no permanente…
En fin, cualquier duda quedaría superada a partir de la explicación que, sobre el propósito que perseguían los demandados con la conclusión del contrato de arrendamiento, ofreció el codemandado (arrendatario) : «buscábamos una vivienda para arrendar, para habituarnos a la misma, al entorno, los vecinos y si nos gustaba la comprábamos». Es decir, la locación respondía, exclusivamente, a una exigencia circunstancial y provisoria.»
«Las alegaciones expuestas por la parte apelante en esta sede recursiva carecen absolutamente de relevancia a efectos de justificar este tipo de contrato, hasta el punto de que la problemática es notablemente más sencilla; esto es, no se trata de un contrato de arrendamiento de temporada porque el objeto del contrato no es una «temporada», sin más.
Si se examina el tenor el artículo 3.2 de la Ley 29/1.994, de arrendamientos urbanos puede comprobarse que el referido Texto Legal considera como arrendamiento para uso distinto del de vivienda»:
«2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren».
Es decir, la temporada no se concibe como un lapso temporal determinado por las partes, sino que se contempla como temporadas preconstituidas que, habitualmente, se corresponden con periodos vacacionales, como expresamente indica el precepto refiriéndose a la temporada de «verano».
Y éste no es el caso que se somete a la consideración de este Tribunal, donde la duración del contrato no es una «temporada» sino un año natural (del 15 de Septiembre de de 2.013 al 15 de Septiembre de 2.014) y se pacta una renta mensual, no conjunta en función de la temporada de que se trate.
Por consiguiente, es correcta la naturaleza jurídica que el Juzgado de instancia, en la Sentencia recurrida, ha atribuido al negocio jurídico controvertido, habilitan – como arrendamiento de vivienda (no de uso distinto del de vivienda)-….»
En ocasiones los arrendadores simulan la creación de un contrato de arrendamiento de temporada cuando realmente debería de celebrarse un arrendamiento de vivienda con el objetivo de evitar que la duración del contrato se extienda a cinco años como viene prevista en el artículo 9 de la LAU.
En los casos de simulación del contrato de arrendamiento de temporada, los tribunales de justicia vienen declarando nulas las estipulaciones contrarias a los derechos de los inquilino protegidos por la LAU. por lo que la duración se extenderá, pese a lo que conste en el contrato, a los cinco años previstos legalmente en el art. 9 de la LAU.
» La cuestión nuclear de la controversia de las presentes actuaciones, gira en torno a la naturaleza del contrato, por cuanto mientras la parte actora sostiene que se trataba de un contrato de arrendamiento por temporada y, en consecuencia, de uso distinto de vivienda, la parte demandada sostiene que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda. La distinción entre uno y otro tipo de contrato tiene su especial relevancia, por cuanto mientras para el contrato de arrendamiento por temporada rige las disposiciones contractuales pactadas entre las partes y esencialmente en cuanto a su duración (artículo 3 y 4.3 LAU), en el caso de los arrendamientos de vivienda rigen las disposiciones imperativas de la LAU y muy especialmente las propias en cuanto a plazo mínimo de duración y prórrogas contractuales (artículo 2, 3.1, 9 y 10 LAU).
En efecto, el contrato suscrito entre las partes de 1/11/2020 señala en su contenido que se trata de «contrato de arrendamiento de temporada», o en su cláusula 4ª se recoge que «D. Juan Pedro…durante la temporada prevista en este contrato,…»
Sin embargo, tal y como tiene sentada nuestra jurisprudencia, la interpretación literal de los contratos no puede excluir que se valore la finalidad propia y real del mismo, o el espíritu de aquel y, fundamentalmente, el uso coetáneo y posterior del bien inmueble arrendado conocido y tolerado por todas las partes contractuales, en perjuicio del arrendatario.
Obsérvese, la fijación de una duración de doce meses, por sí misma, excluye toda temporalidad en el uso del inmueble, por cuanto supone un uso continuado durante toda una anualidad, sin excepción.
Pero, si a ello se añade que la propia parte actora reconoce que ya el arrendatario se encontraba en el uso continuado del inmueble objeto de autos durante otros doce meses previos al contrato de autos por cuanto ya había suscrito un contrato idéntico al de autos con el usufructuario difunto, se refuerza la naturaleza de arrendamiento de vivienda del contrato, por cuanto se pactó contractualmente un uso continuado de veinticuatro meses, habida cuenta que el segundo contrato no es más que una mera formalidad para hacer constar a los nuevos propietarios del inmueble como arrendadores tras la defunción del previo usufructuario. Pero, sus términos son idénticos.
Por tanto, el uso continuado de un inmueble durante veinticuatro meses excluye toda temporalidad, y nos conduce a que la literalidad del contrato no es más que una simulación de temporalidad en perjuicio del arrendatario.
No obstante, y a mayor abundamiento, obsérvese que el contrato no individualiza ni especifica a qué obedece la temporalidad, esto es, no se recoge absolutamente nada respecto de la temporada de que se trataba, limitándose a señalar que el arrendatario «se encuentra trabajando en Ciutadella durante la temporada prevista en este contrato».
…En cualquier caso, se acredita que en el caso de autos el contrato no especifica la temporalidad propiamente dicha, la propia duración del contrato (12 meses prorrogados por otros 12 meses) excluye toda temporalidad, se corrobora que el inmueble arrendado ha sido empleado por el arrendatario de forma permanente y con uso continuado en la misma, y que inclusive el inmueble de autos fue ya arrendado en su día a otro arrendatario bajo la misma apariencia de temporalidad cuando en realidad también había constituido su vivienda habitual, todo lo cual conduce a la desestimación de los pedimentos de la demanda, al ostentar la naturaleza contractual de arrendamiento de vivienda y sujetarse a las disposiciones imperativas de la LAU en cuanto a duración mínima y prórrogas anuales, sin que haya transcurrido a la presente fecha la referida duración mínima».
«La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.
Por tanto, como en la situación examinada por la STS de 26 de marzo de 1997 , enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de «temporada» es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión «arrendamiento de temporada», en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad en los arrendamientos de viviendas para excluirlos del ámbito de aplicación del artículo 2 de la LAU , no existiendo en autos ninguna prueba sobre la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble por un periodo formado en conjunto, o durante el cual efectúe alguna cosa, acreditándose solo, convenida una «temporada» de once meses, que dentro de un año no representa más singularidad en el arrendamiento que el no uso de la vivienda durante un mes, debemos establecer que la mención a la concertación del arrendamiento como de temporada era simulada, y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley especial. Por tanto solo cabe confirmar la sentencia apelada, que desestimó la demanda de extinción del plazo de duración pactado.»
Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a determinar de forma importante la aplicación de los preceptos de la Ley de arrendamientos urbanos al contrato, lo que influiría en los derechos del inquilino.
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Hola.
Desearía saber si los gastos de reparación de una vivienda efectuados por el propietario en un determinado año, son deducibles en las rentas obtenidas por el alquiler de la misma vivienda en el año siguiente o sucesivos.
Muchas gracias.
Hola. Me deduje el alquiler de la vivienda que ocupaba. Fueron 6 meses en el año 2018 (en Canarias). Ahora el dueño me dice que le llegó una carta de Hacienda para q regularice. Al revisar mis documentos, mi contrato de la casa pone que es temporal. ¿Puede hacienda reclamarme lo q me deduje como vivienda habitual? ¿Cómo tendré yo que regularizar esa situación? Muchas gracias.
Hola MARGA,
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Hola, estoy en una habitación de alquiler, con un contrato por temporada.
Pasados 6 meses, me quiero ir del piso porque no reparan humedades y ventanas durante dos meses que llevamos detrás del casero.
Me gustaría saber si me tienen que devolver la fianza o no, y si tendré alguna penalización ,
gracias !
Voy a alquilar un estudio para vivir en el centro de Barcelona, con un contrato de alquiler por temporada. ¿Son 11 meses los obligados, de permanencia, por ley?
Saludos
no
Hola, tengo una inquilina conflictiva con contrato de vivienda habitual, está causando problemas de convivencia con los otros inquilinos. Han pasado 6 meses desde que le dijimos que se fuese. Nos envió un burofax su abogado diciendo que según la ley 9.. Se puede quedar hasta 5 años. Que podemos hacer? Los problemas que causa son relativamente pequeños, dejar platos en la cocina común, dejar ropa sucia en un baño compartido, roces con otros inquilinos, entrar al baño 2h, sabiendo que la otra persona que comparte tiene que irse a trabajar, espiar, usar la lavadora para 2 prendas, gastar mucha agua etc.. Gracias (por cierto, es mi parte quien ha alquilado la casa y ha hecho todo pero estoy viendo el estrés y ansiedad que está causándole y quiero ayudarle)
Hola:
Me gustaría saber, si al ser de las Islas Canarias y se destina a la península, o viceversa por trabajo, durante nueve meses, se considera contrato de vivienda habitual o contrato de temporada. Cuando se considera un contrato temporal de la vivienda. gracias
No hay duda que contrato de temporada. Menor a 1 año y por motivos de destino de trabajo. Temporal
Hola,
Al firmar el contrato de alquiler no me di cuenta de la diferencia de un contrato de alquiler por temporada, siendo en todo caso la intención de usarla como vivienda habitual. Pagué un año por adelantado por mis condiciones de empleo en ese momento (había empezado contrato en una empresa nueva y no había trascurrido el periodo de prueba todavía) y 2 mensualidades en concepto de fianza.
Me ofrecen renovar el contrato por el periodo de un año adicional ya que el contrato vence en un mes y una semana. Mis preguntas son ¿pueden exigirme el pago de un año por adelantado? Y ¿este contrato se considera realmente un contrato por temporada o se trataría como un contrato de vivienda por las circunstancias?
Muchas gracias con antelación.
Un contrato a una persona que se desplaza a trabajar a una localidad, pero que quiere contratar la vivienda todo el año, durante aproximadamente 6 años. Es vivienda habitual o vivienda por temporada?
Muchas gracias.
Cuántos días mínimos puedo alquilar la casa con contrato de alquiler de temporada?
Buenas tardes, me desplazo por trabajo a otra comunidad y me harán un contrato de alquiler temporal, de 10 meses, si yo decidiera dejar la casa, a los dos meses, me obliga la ley a no recuperar la fianza? Qué hay que poner en el contrato o que no hay que poner para que pueda avisando con 15 días de antelación, a la caseta si me quiero marchar. Mi consulta es, estoy obligada a pagarle algún més si me marchó a los dos meses de contrato que de inicio me hicieron de 10 meses? Muchas gracias