Como explicaremos más adelante, lo procedente sería acumular la acción de división de cosa común y la acción de repetición y no la de reembolso.
De esta manera y sin necesidad de acudir a dos procedimiento diferentes, el demandante puede presentar una demanda de división de cosa común y una de repetición para reclamar las cantidades que uno de los copropietarios haya pagado con relación a la vivienda que se pretende dividir y que le correspondían también al otro copropietario.
También puede solicitar la acumulación el demandado cuando reciba la demanda de división de la cosa común, pudiendo reconvenir y plantear a su vez la acción de repetición de cantidades que tengan conexión o relación con dicha cosa común que considere le son debidas por el demandante.
A la acción de división de cosa común también se le denomina acción de extinción del condominio.
La acción de división de cosa común es aquella encaminada a disolver el condominio que existe sobre un bien. Con la acción de división de cosa común lo que se pretende es que se divida en tantas partes como copropietarios existan.
La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil llevada a cabo por el Real Decreto-Ley 6/2023 de 19 de diciembre ha establecido un importante cambio respecto del juicio a seguir cuando se solicita la división de cosa común en el Juzgado.
Antes de la reforma de la LEC los procedimientos de división de cosa común se seguían por razón de la cuantía (valor del bien ), por lo que la casi totalidad de los mismos se seguían por las normas del juicio ordinario ya que el valor del bien superaba los 6.000 euros.
Tras la reforma de la LEC, los juicios en los que se ejercite la acción de división de cosa común se ventilarán por razón de la materia siguiendo las normas del juicio verbal con independencia del valor del bien.
«1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
16.º Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común.»
El problema que se plantea tras la reforma de la LEC, es que si bien la demanda de división de cosa común debe ventilarse por las normas del juicio verbal por razón de la materia, cuando se acumule la acción de reembolso superando la cuantía de 15.000 euros debería ventilarse esta acción por el juicio ordinario, por lo que habrá que esperar a la interpretación que efectúen los tribunales cuando se acumulen ambas acciones, aunque me inclino por seguir las normas del juicio ordinario al tener mayores garantías que el juicio verbal.
Una finca rústica de 9 hectáreas es propiedad de 3 propietarios. en este caso es posible que se divida dicha finca en tres partes y que cada uno de los copropietarios se adjudique en pleno dominio una de las tres partes en exclusiva.
En otras ocasiones la división de la cosa común no permite, por la identidad de la cosa o porque económicamente no se puede, dividirla en tantas partes como comuneros existen. En esos casos la solución si no alcanzan un acuerdo los comuneros en la forma de disolver el condominio será la venta de la cosa común en pública subasta y el reparto del importe entre los copropietarios en función de su porcentaje.
Ejemplo: un piso pertenece (bien por herencia, bien por compraventa) a más de tres personas y como no se ponen de acuerdo a la hora de disolver el condominio y el piso no se puede dividir en tres partes, se interpone un procedimiento de división de cosa común solicitando la venta en pública subasta.
La acción de reembolso es una acción de reclamación que puede ejercitarse por aquél que hubiese pagado una deuda de otra persona
El artículo 1158 del Código Civil dispone:
«Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor.
El que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad.
En este caso sólo podrá repetir del deudor aquello en que le hubiera sido útil el pago.»
Una persona paga el préstamo hipotecario de otra persona y con el tiempo acciona contra aquella exigiéndole el reembolso de lo pagado.
Aunque la acción de reembolso y la acción de repetición son parecidas, descansan en principios distintos.
La acción de reembolso está prevista en el art. 1158 del Código Civil y, como venimos diciendo, es una acción de reclamación que puede interponer la persona que haya pagado por cuenta de otra una deuda y quiere reintegrarse de dicha cantidad. El que paga la deuda no tenía obligación de pago.
La acción de repetición está prevista en el art. 1145.2 del Código Civil y siendo una acción también de reclamación es la que interpone un codeudor que ha pagado la parte de otro codeudor y quiere reintegrarse de dicha cantidad. En este caso el que paga si es codeudor de la deuda.
Un ejemplo de acción de repetición lo tenemos cuando un codeudor de un préstamo hipotecario se ve obligado a pagar la totalidad de la cuota hipotecaria porque el otro obligado no abona su parte.
Junto a la acción de división de cosa común se puede acumular la acción de repetición cuando uno de los copropietarios del inmueble ha venido pagando en exclusiva la totalidad del préstamo hipotecario.
En estos procedimientos en los que se ejercita una acción de división de cosa común y acción de repetición es habitual que la parte demandada alegue indebida acumulación de ambas acciones al amparo de lo dispuesto en el art. 71.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
» Será incompatible el ejercicio simultáneo de dos o más acciones en un mismo juicio y no podrán, por tanto, acumularse cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, de suerte que la elección de una impida o haga ineficaz el ejercicio de la otra u otras.»
Recordar, igualmente, que en un procedimiento de división de cosa común donde se haya acumulado la acción de repetición, el demandado podría alegar la compensación de créditos vía excepción, aunque para que no haya problema alguno, lo mejor es plantear la acción de repetición mediante reconvención.
La acción de división de cosa común es imprescriptible, por lo que puede interponerse en cualquier momento (artículo 1965 Código Civil).
En cambio, la acción de repetición o la acción de reembolso por cantidades que tengan conexión con la cosa común y que el otro comunero adeude tiene un plazo de prescripción de 5 años al amparo de lo dispuesto en el artículo 1964 del Código Civil.
«…Pero una cosa es la «actio communi dividendo» y otra la de reembolso por las cantidades abonadas por un comunero por cuenta de otro, que tienen que someterse a la regla general de la prescripción del art. 1964 del C. Civil. El derecho a cesar en la comunidad de bienes es diferente del derecho al reembolso de las cantidades abonadas por el comunero que excedan de su cuota.
…Por consiguiente, tanto si entendemos que hubo un pago por cuenta de otro conforme al art. 1158 del C. Civil que permite reclamar al deudor (La STS de 23 de octubre de 2008 , que cita s SSTS de 1 de octubre de 2007, declara que mientras la acción de reembolso o regreso (también la del art. 1158 Código Civil ) supone el nacimiento de un nuevo crédito contra el deudor en virtud del pago realizado, el cual extingue la primera obligación, la subrogación transmite al tercero que paga el mismo crédito inicial, con todos sus derechos accesorios, privilegios y garantías de acuerdo con lo dispuesto en el art.1212 del Código Civil); como si entendemos el pago se hizo solidariamente con el derecho que confiere el ar. 1145 del C. Civil, en ambos casos el derecho de reembolso está sometido al plazo de prescripción del art.1964 del Código Civil.»
«… La conexión entre las pretensiones de la demanda principal y de la reconvención está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil de forma amplia, esto es, con criterios extensivos, como se desprende del artículo 72 LEC:
«podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir. Se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en los mismos hechos», que ha dado entrada, con carácter general, a los criterios de conexión impropia (esto es, por comunidad de hechos o problema jurídico) que no recogía la LEC de 1881 y únicamente se admitía en nuestro derecho en supuestos muy concretos.
Si esto es así y en la demanda se interesa la división de la cosa común la conexión posible estaría relacionada con la división de ese bien, y en este sentido pretendiendo el demandado con su demanda reconvencional liquidar la totalidad de los gastos y cargas del bien extendiendo la pretensión de la demanda que se refería a la hipoteca no hay duda de que existe conexión y que el recurso debe ser estimado, como así lo han entendido entre otras, resoluciones de la AP de las Islas Baleares que admite la acción de división de la cosa común con reconvención sobre reclamación de cantidad referida a gastos efectuados en la cosa común, o la Sentencia de la AP de Gran Canaria de 9 de noviembre de 2016 o la sentencia de la AP de Alicante de 31 de octubre de 2016 cuya Sección 9ª admite la reconvención relativa a rendición de cuentas respecto del inmueble común.»
«En el presente caso, D. Santiago, acordada la disolución del matrimonio, promueve demanda en base al artículo 400 del Código Civil, a fin de conseguir la división de la cosa común y puesto que el bien es indivisible solicita su adjudicación a la demandada, Dª Luisa, compensando al actor en las cantidades correspondientes, o que se proceda a su venta en pública subasta, distribuyéndose el precio que fuere obtenido conforme a las aportaciones y gastos asumidos por cada uno de los copropietarios.
Por su parte, la Sra. Luisa , como quiera que, según pretende el Sr. Santiago tiene contraído un crédito con ella por los gastos y desembolsos efectuados en relación a la vivienda y que siendo comunes han sido asumidos exclusivamente por la misma, solicita, por vía reconvencional que, previa declaración de la deuda, se acuerde compensar el crédito a su favor con la entrega incondicional de la vivienda.
En definitiva, lo que persigue es la liquidación del condominio en la proporción que corresponde a cada propietario, previa liquidación de los costes desembolsados para su adquisición.
Resulta pues más que evidente la conexión existente entre la pretensión articulada por vía reconvencional y la acción de división de cosa común que es objeto de la demanda principal, de ahí que no pueda compartirse en este punto el criterio de la juzgadora de instancia negando la procedencia de enjuiciamiento de aquella primera pretensión.»
«En el caso de autos las acciones ejercitadas dimanan de un mismo título, la copropiedad que recae sobre determinados bienes inmuebles, tratándose de acciones conexas. Se persigue la liquidación de una copropiedad entre los miembros que la integran.
Para ello no basta con conocer el porcentaje que cada condómino tiene en la copropiedad, sino que es este el momento para determinar si alguno de ellos tiene un crédito frente al otro, si ha satisfecho, en exclusiva, algún pago necesario para la adquisición de ese condominio, pago que debería haberse realizado por todos los propietarios con arreglo al porcentaje que le corresponde en la copropiedad. Y es que sólo una vez realizada esa mutua y recíproca liquidación de créditos puede concretarse la suma que a cada uno le corresponde.
Es más, de no proceder a esa mutua y recíproca de créditos, en este proceso y reservarlo par otro posterior, podría encontrarse con la aplicación del efecto preclusivo del artículo 400 del Código Civil».
Es procedente que en un mismo procedimiento judicial se ejercite junto con la acción de división de cosa común y acción de repetición cuando uno de los comuneros ostente un crédito frente al otro derivado del mismo título.
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Ver comentarios
Buenas tardes,
Tenemos una vivienda procedente de una herencia. El 50% en favor de mi hermano, el otor 50% en usufructo para mi madre y de ese 50% a partes iguales entre mis dos hermanas y yo. Mi hermano que dispone del 50% quiere comprar nuestra parte, es decir, la mía, la usufructaria de mi madre y la de mis dos hermanas. Todos estamos de acuerdo menos una de mis hermanas que no se pronuncia al respecto.¿Qué se puede hacer en estos casos? ¿Recurrir a la División de Cosa Común?
También hay otra vivienda pero en este caso mi hermana tiene el 40%, mi madre el 100% del usufructo y el resto tenemos el 2,5%, 2,5% y el 5%. Les hemos ofrecido a la que tiene el 40% y al morir mi madre pasará lo de ella a ella, que nos compre nuestras partes (2,5%, 2,5% y 5%). ¿Cómo se puede resolver este asunto?
Buenos dias compañera.
Antes que nada me gustaría darte las gracias por el artículo.
No encuentro por ninguna parte el Auto de 27 de julio de 2018 dictado por la sección segunda de la AP de Leon.
¿Podrías subirlo a esta página?
Está la fecha correcta.
Me interesaría sacar esta resolución para un caso que tengo.
Un saludo.
Buenas tardes.
Tengo una propiedad en la cual comparto el jardín y patio con otra propiedad. Esta lleva abandonada más de 45 años... Todos estos años, el mantenimiento de estas zonas ha corrido a cargo de mis padres primero, y ahora soy yo la que me hago cargo del mantenimiento y conservación de estas zonas.
¿Qué derechos tengo sobre estas?
¿Cómo debería proceder para no verme afectada sobre futuros herederos de la propiedad abandonada?