Compatibilidad o incompatibilidad de la acción de división de cosa común y el derecho de uso. Esta es la cuestión que hoy analizamos mediante el presente artículo.
El art. 400 del Código Civil recoge la siguiente regla: «Nadie está obligado a permanecer en la indivisión«. Esto significa que el derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el citado precepto que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.
EJEMPLO: Un piso que pertenece a varios copropietarios. Cualquiera de ellos podrá pedir la división de la cosa común pues nadie está obligado a mantener esta situación de proindiviso. La única excepción, viene establecida al final del artículo 400 Código Civil:
«Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.».
Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable.
Dicho lo anterior y con independencia de la acción de división de cosa común, que como vemos puede ejercitarla cualquiera de los condóminos (salvo pacto de indivisión por un tiempo que no exceda de 10 años), es posible que el inmueble tenga un derecho de uso a favor de cualquiera de ellos o de terceras personas.
EJEMPLO:
a) Un piso es copropiedad de ambos cónyuges.
b) El piso ha constituido el domicilio familiar.
c) El matrimonio se divorcia y en resolución judicial se fija que el uso de la vivienda se otorga a los hijos menores del matrimonio y al cónyuge al que se le concede su custodia.
PREGUNTAS:
La respuesta es que sí se puede interponer un procedimiento de división de división de cosa común.
La respuesta es que no se extingue.
Antes de ver algunas sentencias que tratan sobre estas cuestiones, y a modo de resumen hay que recordad que la jurisprudencia con carácter general mantiene el derecho de uso sobre la vivienda a pesar de la división de la cosa común.
El derecho de uso de la vivienda a favor de uno de los cónyuges acordado en resolución judicial es oponible a los terceros que hayan adquirido la vivienda en la subasta consiguiente a la acción de división de la cosa común.
La persona a quien dicho uso se atribuyó en la sentencia de separación o divorcio tiene un título que puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso ( Sentencias del Tribunal supremo de 2-12-1992, 18-10- 1994, 16-12-1995, 3-5-1999, 26-4-2002, 28-3-2003 y 27-11-2007, entre otras).
Aplicación de la doctrina de esta Sala en el mantenimiento del derecho de uso. Resumimos lo siguiente:
» El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial. Puede ocurrir también que se trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno de ellos ejerza la acción de división.
En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999 , 4 diciembre 2000 , 28 marzo 2003 y 8 mayo 2006 , entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges».
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 27.02.2012
» La existencia de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso, y el contador no tenia necesidad de hacer pronunciamiento alguno al respecto, pues es lo cierto, como señala la STS de 27 de junio de 2007 , con cita de la sentencia de 27 de diciembre de 1999 , que aún en el supuesto de ejercicio de la acción de división de la comunidad «el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó».
Audiencia Provincial de León (Sección 2ª), sentencia de 5.03.2014
» En conclusión, debe desestimarse esta alegación y estimarse parcialmente el motivo en el sentido de respetar el derecho de habitación de la madre de la apelante, razón por la que debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 17 de noviembre de 2008, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de Barcelona , revocándose parcialmente la misma en el sentido de que la división de la cosa común deberá respetar el derecho de habitación que sobre la vivienda tiene Doña Adoración , así como el derecho de uso que se concede a la demandada, precisándose que el derecho de uso sólo y exclusivamente a la madre mientras las hijas estén bajo su guarda y custodia. Se desestima la impugnación formulada por el actor.»
Es importante que el derecho de uso, para que pueda hacerse valer si se interpone un procedimiento de división de cosa común, esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Al efecto hemos de señalar la sentencia de fecha 19.04.2013 de la AP La Coruña:
» Según la certificación en extracto aportada a los autos (sería deseable una certificación literal de la totalidad de los asientos de esta finca) lo que se inscribió fue exclusivamente atribución de la mitad proindiviso de la vivienda a favor de doña María Esther , con carácter privativo, por el título de «liquidación de sociedad de gananciales». No consta que se hubiese anotado el derecho de uso que se le atribuía en el cuaderno regulador de la separación aprobado judicialmente. Por lo que no está probado que el Registro publicite ese derecho de uso».
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de fecha 29.10.2019 por la que extingue el uso de la vivienda familiar atribuido a la esposa e hija menor por convivencia en dicho domicilio con una nueva pareja sentimental. PINCHA AQUÍ PARA LEER ESTA NOTICIA.
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Hola, gracias por vuestro trabajo, es muy clarificador.
El uso atribuido por sentencia de divorcio (uso a las menores y a la madre custodia ) ¿es oponible frente a una liquidación de bienes gananciales, donde solo existe un bien (la vivienda)?. Gracias
Hola Eme Ce:
1.- Entiendo que tu pregunta va dirigida a si es oponible el derecho de uso concedido por un JUez a favor de la madre custodia y los hijos menores con la posibilidad de que el otro progenitor solicite la división de cosa común.
2.- Si este es el caso, he de decirte que es posible solicitar la division de cosa común del inmueble; ahora bien, la venta de la vivienda en ningún caso podrá perjudicar el derecho de uso que sobre la misma le ha sido reconocido por el Juzgado que le atribuyó dicho uso.
Un saludo y gracias por seguirnos
Mi exmarido se quedo con la casa (continente y contenido)y en la hipoteca figuramos los dos. Se niega a quitarme si no pago yo los gastos y le reduzco la pension alimenticia. Puedo instar este procedimiento? Que debo hacer?
Hola Ana,
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Buenas tardes! os quiero hacer unas consultas; desde hace 4 años mi ex y yo (ni casados ni reconocidos como pareja de hecho ni formalizada) interrumpimos la convivencia, el se marchó y formó una familía. El piso está en venta, pero yo sigo viviendo en el... Desde hace dos meses no paga nada, ni la mitad de hipoteca (que era lo que pagaba rigurosamente todos los meses)... Me han comunicado que existe la posibilidad de división de cosa común, ya que no quiere ni hacerse cargo ni salir de la hipoteca... yo no puedo pagarle para arreglar los papeles para quedármelo yo.. Como yo estoy ejerciendo el derecho de uso, como puedo justificar tal situación?. Queda una hipoteca bastante alta por pagar y el no quiere que yo me lo quede y me haga cargo.Puedo solicitar división de cosa común???.Estoy un poco perdida, agradezco de antemano su atención y orientación. un saludo
Hola:
Mi expareja y yo nunca llegamos a casarnos pero tenemos un hijo en común en un régimen de custodia compartida. tenemos una vivienda en condominio en la que vive ella y pagamos una hipoteca juntos. Hemos tenido muchos problemas y necesito cortar esta situación. En el acuerdo de custodia del niño aparece que ella y el menor establecen su residencia en la vivienda. Hay alguna posibilidad de salir de esa situación?
en caso de fallecimiento del conyugue adjudicatario del uso de la vivienda en caso de divorcio. ¿Puede el otro conyugue acceder a la misma ya que sigue siendo propietario al 50%? ¿Puede ejercer la acción de división de cosa común si los herederos no aceptan la herencia?
Hola Tomás,
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Buenas tardes.
En la sentencia de divorcio, hace 3 años, se estipuló de común acuerdo que el uso y disfrute de la vivienda familiar fuera para la madre y los menores, hasta que se hiciera la efectiva venta de la misma, puesta en venta en el momento del divorcio por 200.000€. precio reflejado tambien en sentencia.
Ahora tenemos la custodia compartida. He ofrecido a la otra parte 100.00€ y quedarme con la vivienda, cosa que ella intentó antes pero no le dieron el prestamo, ella se niega queriendo vender a un tercero por más dinero o por el mismo siempre y cuando no le compre yo su parte,
Puedo solicitar la división de la cosa común para intentar comprarle su parte?
Puedo solicitar medidas provisionales, pidiendo el uso y disfrute compartido de la vivienda?
Gracias.
divorciado con custodia compartida la acordamos que el piso es indivisible nuestra hija tiene15 años la pregunta es si puedo pedir que sea divisible yla segnda es la misma pero con deteccion de cancerdel padre que es quien reclama la division gracias
Buenos días, extinción del condominio en subasta pública. La vivienda tiene ocupas. Ordena el juez el desalojo,o es una cuestión diferente que el propietario tiene que gestionar?
Buenas tardes se trata de un proindiviso de tres propietarios. Un matrimonio separado y un hermano de uno de ellos. La proporción es por partes iguales. El problema es que hay una sentencia de divorcio que da derecho de habitabilidad a una de las partes por tener la custodia de un hijo. Tengo algún derecho como tercera persona y no haber formado parte de ese matrimonio en su momento? Me afecta a mí como hermano del proindiviso de poder disolver el bien común si yo no fui parte del matrimonio en su momento y sea un sobrino mío el que tenga judicialmente la habitabilidad de la vivienda? Afecta también si mi sobrino es ya mayor de edad y estudia y vive fuera de la ciudad donde se ubica la vivienda de los tres propietarios?
Gracias
Somos dos hermanos y hemos heredado un piso al 50% él residía en el mismo con mi madre .Tengo yo la obligación de pagar los gastos que genera el piso(agua,luz,comunidad,seguro) si el que hace el disfrute del piso es el.Dice de venderlo pero a un precio que no es razonable con la única voluntad de seguir disfrutando de el . Puedo yo romper el condominio. Gracias