Designar el domicilio para notificar asuntos relacionados con la comunidad es una de las precauciones más importantes que tiene que tener en cuenta el dueño de una vivienda o local integrado en una comunidad de propietarios.
La razón principal es evidente si tenemos en cuenta que las comunidades de propietarios tienen la obligación de enviar comunicaciones (celebración de Juntas, aprobación de presupuestos, actas, etc.) a los propietarios de los pisos y locales para que estén informados de la marcha de la Comunidad y puedan decidir sobre cuestiones que directamente les atañen.
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Especialmente hemos de resaltar la importancia de designar domicilio para notificaciones a los efectos de que cualquier propietario conozca los acuerdos adoptados por la comunidad y pueda impugnarlos dentro de los plazos legales que marca la Ley de Propiedad Horizontal, que son plazos de caducidad. .
¿Dónde se regulan las notificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 9, apartado h), de la LPH establece como una de las obligaciones de los propietario de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la de:
Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.»
¿A quién tiene que comunicarle el dueño su domicilio?
La Ley dice que la notificación del domicilio para recibir comunicaciones habrá de hacerse al secretario de la comunidad de propietarios o aquella persona que haga sus funciones. En la práctica el que hace las funciones de Secretario es el administrador de la comunidad.
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En el supuesto de que no exista secretario en la comunidad, se le hará al Presidente o al administrador (a veces a los dos para que no haya duda).
En garantía de que ha comunicado el domicilio para citaciones y comunicaciones es conveniente que el propietario reciba la confirmación de la recepción.
¿Cómo hay que hacer esa notificación del domicilio?
Un simple escrito con los datos del propietario (nombre, DNI), reseñando la vivienda o local de la que es propietario e indicando que a los efectos de recibir cualquier notificación o citación en asuntos relacionados con la comunidad de propietarios se señalar el domicilio para recibirlas.
Este escrito debe estar fechado y dirigido al Secretario de la comunidad de propietarios (administrador de la comunidad si hace las veces de éste), o en defecto de ambos al Presidente.
¿Qué ocurre si el propietario no ha designado domicilio para notificaciones?
Si el propietario no ha designado el domicilio donde practicar las notificaciones se harán en el propio piso o local perteneciente a la comunidad, siendo válidas las entregadas al ocupante del mismo en caso de que existiera y aunque no guarde relación con el titular del inmueble.
Con carácter subsidiario y solo en el caso de que las comunicaciones anteriores no hayan podido llevarse a cabo, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y los motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por el secretario y el presidente.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos (Sección 2ª), de fecha 31.03.2023
» La primera Junta de Propietarios, después de haber adquirido los actores el inmueble, se celebrada el día 28 de Febrero de 2017. A esta fecha, no consta que los actores hubieran comunicado a la Comunidad de Propietarios que eran propietarios de inmueble alguno en la finca y, tampoco, obviamente, cuál era el domicilio para notificaciones.
En la fecha de la convocatoria y de la celebración de esta Primera Junta, en Febrero de 2017, no discutiéndose por la parte demandada en su recurso de apelación la mecánica de citaciones expuesta por la empleada de la Administración de la Finca y corroborada por tres testigos, propietarios de viviendas del edifico, buzoneo y colocación de la convocatoria en el Tablón de Anuncios del Portal, y dado que la Comunidad desconocía tanto el cambio de propietario del local, como su domicilio, no residiendo los nuevos propietarios en el edificio, hay que considerar válidamente realizada la citación, conforme a la forma habitual en que lo realizaba esta Comunidad.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª), de fecha 7.10.2022
«Como anticipamos, en el presente supuesto, y tal y como preveían los propios acuerdos tomados al efecto por la comunidad de propietarios, en todo caso complementarios de las reglas legales, como quiera que por las recurrentes no fueron proporcionadas unas direcciones postales distintas a la de sus propios pisos en el inmueble de la comunidad, esta cumplió buzoneando la convocatoria y colgándola asimismo en el tablón de anuncios.»
Procedimiento judicial en rebeldía
Nos vamos a referir concretamente, a la reclamación judicial que la comunidad de propietarios hace contra un propietario que adeuda las cuotas de la Comunidad, es decir que no paga los gastos comunes que le corresponden. En estos casos, lo normal es que la comunidad interponga un procedimiento judicial para su reclamación, que se denomina «juicio monitorio«.
Pues bien, este proceso monitorio permite que si el propietario moroso no señaló al Secretario de la Comunidad un domicilio para recibir notificaciones y citaciones, el Juzgado lo va a requerir de pago en el piso o local de la comunidad, y si no pudiere hacerse efectiva esta citación porque no haya nadie en el mismo, la ley permite que se haga por edictos, lo que significa que toda citación o notificación de ese procedimiento judicial se va a realizar en el tablón de anuncios del Juzgado, con lo cual, el propietario declarado en rebeldía no se va a enterar de la marcha del juicio y cuando quiera acordar, ya será tarde y no podrá oponerse a la reclamación.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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En un edificio formado por locales y viviendas, donde los locales no tienen acceso a las zonas comunes, si no existe forma de contactar con los propietarios de estos, ¿como se notificaría una junta de la comunidad?
Buenos días, si un mismo Propietario tiene 2 Propiedades en la misma Comunidad se está obligado a tener que comunicar las notificaciones en las 2 propiedades?
Debo a mi comunidad de vecinos unas series de cuotas y derrama por falta de liquidez, en el grupo que tenemos de wasap han colgado todas las deudas y en el portal también. Quisiera saber si por la ley de protección de datos pueden poner todo colgado en el portal para que lo vea todo el mundo o por si lo contrario lo tienen que mandar a cada vecino por carta.
El presidente de la comunidad me comunico por mail la convocatoria de la junta ordinaria. Ya ha pasado un mes después de recibir el acta; no dí mi voto ni afirmativo ni negativo a los acuerdos. ¿ Qué puedo hacer? Hay acuerdos que van en contra de los estatutos.
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
tengo 4 plazas de garage en las cualesse realizo una reunion en la que no fuy conbocado y se modificaron las cuotas de partificaccion de las mismas auna cuota fija cuando me entere mande un burofax al presidente comunicandole mi desconformidad a dicho acuerdo creo que pasaron mas de 30 dias he seguido pagando las cuotas que me correspondian hoy me reclaman unas cantidades que supuestamente debo lo puse en su dia en manos de unabogado conocido que me hizo hacer un poder para pleitos siempre que le he preguntado me decia que la demuncia estaba presentada que habia que esperar que la justicia es muy lenta y despues de5 años me contesta que no ha presentado nada puedo hacer algo contra algien
¿que ocurre cuando se trata de un propietario de un inmueble en España que reside en el extranjero y no se trata de deudas de la comunidad de propietarios? Un saludo, EG.
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Hola Roberto,
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