Duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013

Duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013

Hablamos sobre la duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 y antes del 6 de marzo de 2019.

Duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 y antes del 6 de marzo de 2019.

La Ley de arrendamientos urbanos (en adelante LAU) sufrió una importante modificación el 6 de Junio de 2013 que afectó entre otras cuestiones a la duración de los contratos de alquiler de viviendas.

Asimismo el 6 de Marzo de 2019 también entró en vigor otra reforma de la LAU que afectó a las viviendas en alquiler.

En este post nos vamos a ocupar de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6.6.2013 y el 5.03.2019 inclusive.

OJO: A partir del 5 de marzo de 2019, los contratos de arrendamiento de vivienda tendrán una duración superior (cinco o siete años dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), al modificarse de nuevo la Ley de arrendamientos urbanos. (Leer más sobre la duración de estos contratos)

¿Dónde se regula la duración de los arrendamientos de vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019?

Para ello debemos acudir a los artículos 9 y 10 de la LAU, aplicables a este período.

Veamos qué consecuencias se extraen de los artículos 9 y 10 de la LAU tras la modificación efectuada el 6.06.2013 en la Ley:

1ª.-  El artículo 9 de la LAU comienza diciendo que:

» la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes»; sin embargo, seguidamente esta libertad de pactos es matizada al señalar:  » Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»

2ª.-  El artículo 10 de la LAU establece:

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» Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.»

Lo fundamental de estos dos preceptos es, por un lado, que el inquilino tiene la posibilidad legal de permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta 3 años aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior.

Por otra parte, si el arrendador no comunica antes de un mes que el contrato finaliza cuando se alcance la cifra de tres años, el contrato ese prorroga a voluntad del inquilino durante otro año más.

La ley protege al arrendatario en este aspecto y cualquier cláusula que limite estos derechos sería nula.

Supuestos de duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013

A)  Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado por tiempo SUPERIOR a TRES AÑOS (libertad de pactos), el contrato durará el tiempo que se haya hecho constar. Llegado el vencimiento pactado si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de extinguir el contrato, éste entrará en tácita reconducción.

EJEMPLO: Contrato celebrado el 1 de enero de 2014 con duración pactada de 6 años. Cumplidos los 6 años (31 de diciembre de 2019) si cualquiera de las partes no comunica la extinción, el contrato entrará en tácita reconducción.

B)  Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado por tiempo de TRES AÑOS, el contrato finalizará en la fecha fijada, pero si las partes no se comunicaran, al menos con 30 dias de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Terminada la prórroga, si las partes no han comunicado su voluntad de extinción el contrato entrará en tácita reconducción.

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EJEMPLO: Contrato celebrado el 1 de enero de 2014 con duración pactada de 3 años. Si las partes no se comunican su voluntad de no renovarlo 30 dias antes de la fecha de finalización (31 diciembre de 2016), el contrato se prorroga por un año más, es decir hasta el 31 diciembre de 2017.

C)  Si la duración pactada en el contrato es por tiempo INFERIOR a TRES AÑOS (es el supuesto más frecuente), por imperativo legal, el contrato se prorrogará a voluntad del inquilino hasta completar el plazo de TRES años que como mínimo legal se establece a su favor. Terminado este plazo si no se ha notificado la extinción, el contrato se prorrogará por un año más (art. 10 LAU) y si tampoco dijeran nada las partes al final de este año, entrará en tácita reconducción.

EJEMPLO: Contrato celebrado el 1 de enero de 2014 por una duración de un año. En teoría el contrato finalizó el 31 de diciembre de 2014, si bien, por imperativo legal el inquilino tiene derecho a permanecer en el arrendamiento hasta el 31 de diciembre de 2016 (3 años que a su favor establece la LAU).

¿Qué duración tiene mi contrato de arrendamiento si se ha celebrado en otra época?

Si tu contrato de alquiler de vivienda se ha celebrado entre el 1.01.1995 hasta el 6.06.2013   PINCHA AQUÍ.

Si tu contrato de arrendamiento de vivienda es posterior al 5.03.2019   PINCHA AQUÍ.

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. María Dolores Muñoz Viñau

    Hola soy arrendadora de un piso con un contrato pactado por 11 meses con prórrogas anuales por 11 meses cada vez. Y con la subida del IPC.
    El precio del alquiler está por debajo del precio de mercado.
    Qué puedo hacer para rescindir el contrato si el inquilino se opone a actualizar el precio??
    Espero respuesta gracias.
    Nota: el primer contrato se inicio entre 2013 y 2019.

  2. Charo G.

    Se puede pedir rescindir un contrato de arrendamiento porque no cumplo con los requisitos que me pide el arrendador? Este me pide que le deje los datos de mi tarjeta de crédito o débito.
    A pesar que diga en el contrato que no se puede rescindir .
    Son tres los que deben firmar, solo lo hizo una persona, faltan dos firmas.
    Gracias por la respuesta.

  3. Fernando

    Buenos días, llevamos de alquiler desde agosto/2014 y la propiedad quiere hacer un contrato nuevo y subir el precio un 12% . Sería legal ? O al ser un contrato nuevo no nos afecta la ley nueva que impide subir los alquileres más de un 3%. Gracias.

  4. Miguel

    Buenas tardes, en primer lugar gracias por su tiempo y por ofrecer claridad ante un público no versado en materia jurídica. Quería consultarle un caso que me ha pasado y me parece fraudulento. Resulta que estoy buscando un piso para alquiler y la empresa que lo alquila me dice que si no estoy 3 años en el piso se me cobrará una penalización de 3 mensualidades. ¿Esto es legal? yo creía que el contrato se podía rescindir por parte del arrendatario a los 6 meses pagando una penalización y al año libre de cargas.

    Agradezco su tiempo nuevamente.

    Miguel.

  5. Soledad

    Buenos días,
    Somos una empresa y tenemos un piso en alquiler. El Contrato se inició el 01/07/2013, con una duración máxima estipulada en el Contrato de 5 años.
    Tendríamos que haber renovado el contrato en 2018, pero no lo hicimos.
    ¿Podríamos hacerle a nuestro inquilino un nuevo contrato con nuevas condiciones, puesto que ya se ha pasado de vencimiento el Contrato inicial?
    Además, ¿habría algún problema en hacer un nuevo contrato siendo que ya nos hemos pasado del 01/07?
    Muchas gracias.
    Un saludo,

  6. Francisco

    Y qué se debe de hacer, desde el punto de vista del arrendador, cuando el contrato ha cumplido los tres años de vigencia, más el otro año de prórroga? Continuar prorrogándolo por años? cancelarlo y hacer otro nuevo? Gracias.

  7. Laura

    Buenos dias,

    Nosotros tenemos un contrato de 3 años, firmado en Oct 2017, que se prorrogó un año más en Oct 2020. Nos vamos a mudar por traslado laboral pero al final del año 2021. Que va a pasar si se proroga el contrato por 1 año mas (a partir del 1 de octubre 2021) y nos mudamos en noviembre o diciembre 2021? Gracias por su ayuda

  8. Francisc Ortiz

    En tacita reconduccion con cuanto tiempo se comunica el fin de la porroga y que pasa si tiene subarrendada la vivienda sin mi consentimiento

  9. Laura

    He firmado el contrato de alquiler el 1/04/2017. Este contrato está regulado por la reforma LAU 4/2013. Esa ley dice que la duración es de un «año prorrogable a 3»,por lo que por ley tengo derecho a quedarme 3 años.

    Pero en mi contrato pone que la duración es de «1 año prorrogable a 5». Tengo derecho a quedarme 3 años o 5 (si la arrendadora no necesita la vivienda para ella o familiares de primer grado).

    P.D. Me quiere desahuciar y necesito saber si tengo derecho a quedarme hasta 2022.

    Agradecería muchísimo si me pudieseis contestar y resolver la duda!

    Un saludo,
    Laura

  10. luis

    mi contrato es del 2017 cumplo cuatro años el final de enero del 21 la propietaria ha fallecido y ahora compra el piso la nieta me dice que continue al menos un año mas en que situacion estoy a qque tengo derecho que devo formalizar

  11. Maria

    Hola soy propietario de un piso de alquiler ,que se firmo en septiembre del 2018 renovable a 3 años ya no quiero tenerlo en alquiler por que lo quiero vende avisando al inquilino con 1 mes antes que finalice el contrato se tiene que ir el dice que puede estar otro año mas pero ya no quiero tenerlo en alquiler un saludo

  12. Saray

    Hola,
    Llevo sin renovar el contrato de alquiler desde el año 2014. Ahora a mi casero le ha embargado el piso el banco.
    Estoy al corriente de todas mis facturas (no me deben nada). Me han dicho que se ha modificado la ley del alquiler, amparando a los contratos firmados de marzo/2019 en adelante. También me han comentado que si no hay cierto grado de vulnerabilidad se podría producir lanzamiento. ¿Me podrían echar de mi casa, pese a que pago la renta y llevo años en la misma?

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Saray:
      Mi consejo es que como tu contrato ya finalizó e incluso también lo hizo la prórroga voluntaria del año prevista en el artículo 10 de la LAU, yo celebraría con el propietario un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda.
      Con este nuevo contrato ya te podrías acoger a las modificaciones de la LAU de 2019 y por tanto podrías defender que hastas que no transcurran 5 años desde ahora, el Banco no podría echarte en el supuesto de que se lo adjudique por subasta.
      Saludos

    • Henrry

      Hola, acércate por un colectivo de vivienda de tu zona. Colectivos gratuitos y asamblearios. Ellos pueden negociar con los bancos nuevos contratos de alquiler. Espero que en estas fechas, te sirva aún la respuesta. Si estás en Bcn hay muchos, entre ellos la PAH.

  13. José Antonio

    Hola, tengo un contrato de vivienda firmado y entro en vigor el 1 de Mayo de 2017, a fecha de hoy 27/11/2020, la duración se fijo por un año prorrogable obligatoriamente a tres años. Entiendo que ahora estaría en el año de prorroga, y después entraria en tacita reconducción ¿es así?. Puedo en este caso hacer un anexo al contrato para actualizar el alquiler, ya que un contrato nuevo no quiero hacerlo. Que otras clausulas se pueden modificar del anterior contrato en un anexo. Por último si entra en tacita reconducción cuando puedo rescindir el contrato.

  14. Josefa dorribo cid

    Buenos días, tengo un contrato de alquiler celebrado el 01/09/2016 yo vivo en tenerife en otra residencia distinta a la del contrato que es en santiago de compostela. El arrendador me ha mandado un burofax a la dirección de santiago el que yo no he podido recoger por llegar a santiago desde tenerife con el plazo de recogida de dicho burofax ya había vencido, por lo que me ha comunicado el arrendador quiere que deje la vivienda el 31/08/2020). Mi pregunta es tengo que abandonar la vivienda en esa fecha, se prorroga el contrato, me pueden expulsar de la vivienda? Un saludo.

  15. JUAN ANTONIO

    Hola buenas tardes: Tengo un contrato de alquiler de vivienda ( Una vez efectuada la DACCION EN PAGO )renunciando a cualquier reclamación como clausulas suelo I.A.J. D etc.
    Perdiendo todo lo pagado en la vivienda (aproximadamente 100.000 eur.) el coste total era de 212.ooo Eur. Por quedar en desempleo en2010 Este contrato de alquiler se efectuo en Diciembre de 2017. La duración del alquiler es por 3 años (270 Eur.) Ahora en Diciembre cumple lo 3 AÑOS.( La immobiliaria es de LIBERBANK,ANTIGUA CCM.) Tengo derecho a prorogar el contrato de alquiler por 5 años si hay acuerdo por ambas partes y cuanto seria el alquiler aproximadamente, yo estoy jubilado y mi renta es de 813 eur.mes.GRACIAS POR SU ATENCION SALUDOS CORDIALES

  16. Maria Antonia

    Buenas tardes el 1 de Noviembre de 2017 firmamos contrato de alquiler por un año ,al año me lo volvio a renovar por un año mas y en noviembre del 2019 me renueva por un año mas subiendome 30 euros mas el alquiler.Hace tres ias mi casero me hizo llegar por escrito que el dia 30 de octubre finaliza mi contrato y que no va a renovarme puesto que la necesita para su uso propio,mi pregunta es puede hacerlo?
    mas cuando hemos estado confinados y no se a podido buscar nada.

  17. Miren

    Hola muy buenas. Es la primera vez que estoy en alquiler. Firmé el 29 de Junio de 2014 y hasta ahora no hemos tenido ningún problema
    En mi contrato pone que es de 3 años + 1 y luego se ha en una serie de «contratitos» anuales. Entiendo que ya estoy en el primero. Yo sigo pagando y cuidando la casa y mi casera no ha puesto nimgúm inconveniente a nada. Que día me tendría que avisar si tengo que irme del piso? Esejot que no la llamé yo para seguir así como hasta ahora? Tengo muchas dudas respecto a qué pasará el 29 de julio del 2020. Muchas gracias,

    • Inmaculada Castillo

      Hola Miren,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
      https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  18. Maria Gonzalez

    Tengo un piso en alquiler cuyo arrendador es una SL,el contrato lo firme en noviembre de 2015,la ley4/2013 dice que se baja de 5 a 3 años la duración del contrato .pero en el caso de una SL que tenía en la ley del 2013 una duración de 7 años en esta nueva ley que duración tiene?No dice nada esta ley cuando el arrendador es una persona jurídica,cosa que si ocurría con la ley del 2013 y con la actual del 2019
    Estaría muy agradecida si me contestarán en breve.
    Gracias

  19. Javier Machuca

    buenas tardes, el 1/10/2018 alquile una casa con contrato anual renovable, hoy 25/09/2019 me dice el arrendador que quiere vender la casa , le digo que legalmente lo mínimo son tres años y que yo pensaba cumplirlos , puede echarme de la casa??

  20. Esther Gallardo

    Buenos días,

    Yo estoy de inquilina en un piso. Firmé el contrato el 01/12/2016 por 5 años.

    Este mes de septiembre la propietaria me dice que por motivos económicos, ya que a ella también le han subido el alquiler, me quiere subir a mi la renta.

    Si no acepto, me da dos meses para dejar el piso ya que entonces alegará que necesita la vivienda para ella.

    El contrato no recoge en ninguna cláusulas subidas de renta pero si habla de un periodo mínimo de validez del contrato por un año y que no se procederá a la prórroga obligatoria en el caso que el propietario necesite la vivienda. Esto no es contradictorio en un contrato de 5 años como el mio?

    Me puede reclamar la vivienda por necesidad?

    Gracias

  21. Isabelle Roy

    Buenos días:
    A una amiga, se le termina el contrato de alquiler firmado en mai 2015 por 3 años prorogado tacitamente durante un año más. Acaba de recibir un mensaje de voz de la agencia para hablar de la finalización de su contrato.
    A mi amiga, le gustaría quedarse en el piso pero qué condiciones le puede ofrecer la agencia? 5 años tiene que ser la duración mínima del nuevo contrato o puede ofrecerle un contrato por menos años? Está en derecho de aumentarle de cuánto el alquiler?
    Gracias por informarme lo antes posible porque tiene miedo de que tenga que dejar el piso dentro de un mes. Es un tiempo muy corto para buscar otro piso. El imquilino tendría que irse si o si o podría quedarse unos meses más hasta encontrar otro piso?

  22. Cristina

    Buenas tardes,mi caso es el siguiente..falta menos de 2 meses para que finalize mi contrato de alquiler de 3 años, quiero seguir viviendo aqui, de momento el dueño no me ha dicho nada, pero en el contrato pone:

    Finalizado el plazo de duración pactado y de las prórrogas , se extinguirá inexorablemente el contrato, sin necesidad de notificacion o requerimiento alguno debiendo ser entregada a posesion de dicha vivienda.

    Estoy preocupada porque ahora no me viene nada bien cambiarme de piso. He leido por ahi que si no se dice nada de prorroga un año?eso es cierto? Esque en mi contrato no lo pone, espero una respuesta. Muchas gracias

  23. Marisol

    Buenos días, un amigo mío tiene un contrato de alquiler del 2011 que le hizo por un año, nunca le ha revisado ni visto nada, ahora le gustaría ponerlo al día, hay que hacer un nuevo contrato? En el contrato no pone nada más que se hace por un año.

    Tiene otro del 2009 en el misma situación hay que renovarlo.

    que desastre

  24. Roger Glass

    He firmado un contrato de alquiler el 15.04.2016 con una duración de un año.
    El contrato dice
    «En caso que el arrendatario quiere mudarse ante del periodo contractual convenido de un año, deberá comunicarlo con una antelación de al menos 30 días. El plazo mínimo sin embargo es de seis meses y perdera totalmente fianza»
    Ya estoy en la segunda prórroga y he comunicado al propietario mi voluntad desistir al 30 09 de este año.
    El proprietario me dice por eso perderé la fianza

    • Inmaculada Castillo

      Hola Roger,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  25. Federico

    Si es alquiler en una zona rural y urbana y que encima consiste en parte de la vivienda como el que alquila habitaciones y es del año 2018
    ¿Podría en ese caso indicar en una cláusula que la duración deseo que sea un año y no nada más?

  26. María

    Información jurídica actualizada y de gran calidad.

    Enhorabuena por este excelente trabajo»

  27. Olga P.

    Buenos días, yo tengo un contrato de 3 años, que se prorrogó un año más, ahora nos ha llegado un burofax informando que en marzo hará el año de la prórroga y por lo tanto vence el contrato. La administración nos dice que si queremos seguir tenemos que firmar nuevo contrato por 3 años, 100€ de subida + 600€ de gestión del contrato y resto de fianza, esto es correcto?

  28. JOSE ANTONIO

    uenos días, tengo un piso en alquiler y tengo una gran duda.

    En julio del 2014 firme un contrato de un año para vivir en un piso. En el contrato privado recoge literalmente » que se prorroga por por plazos anuales segun dice la LAU»

    La propietaria me acaba de comunicar que va a poner en venta el piso. ¿Tengo la obligacion de abandonar el piso?, segun la LAU entiendo que se prorroga anualmente hasta un plazo de tres años y que solo la podria abandonar si fuera para vivienda habitual del dueño del piso, ¿Puedo prorrogar asi otro año mas unilaterlamente el piso otro años más?

    ¿Tengo la obligacion de facilitar el acceso a la inmobiliaria?

    Muchisimas gracias y saludos cordiales.

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