Duración del alquiler inferior a tres años

Interpretación de la cláusula del contrato de arrendamiento de vivienda que establece la duración del alquiler inferior a tres años.

En muchos contratos aparece una cláusula donde consta que una duración del alquiler inferior a tres años.

En los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan celebrado con posterioridad al 6 de junio de 2013, donde figure que la duración del alquiler es inferior a tres años, y se quiere hacer valer dicha cláusula contra el inquilino para que desaloje la vivienda antes de los TRES AÑOS, se considera como cláusula nula por ser contraria a los derechos del inquilino protegidos por la Ley.

EJEMPLO:

En el contrato de arrendamiento de vivienda se hace constar que la duración del contrato es de UN AÑO. Si el arrendador, amparándose en dicha cláusula quisiera echar al inquilino al terminar el año, el inquilino puede alegar que dicha cláusula sería nula al amparo de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU en relación con el plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento previsto en el artículo 9 de la LAU.

La consecuencia de la nulidad de estas estipulaciones supone «tenerlas por no puestas«.

El artículo 6 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) dispone:

«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»

La razón de tal nulidad respecto del plazo de esos 3 años, se debe a que la LAU dispone que el arrendatario tiene la posibilidad de permanecer en la vivienda arrendada hasta 3 años con independencia del tiempo que se haya hecho constar.

Al respecto os recomendamos nuestro artículo sobre «la duración del contrato de arrendamiento de vivienda«.

Sentencias sobre la nulidad de la cláusula de la duración del alquiler inferior a tres años

– Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 1ª), sentencia 12.12.2016:

«Estamos ante un contrato de arrendamiento urbano de vivienda al que, por razón de la fecha de celebración del contrato, son de aplicación los preceptos de L.A.U. de 1994 en la redacción dada por Ley 4/13, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor el 6 de junio de 2013.

– Es cierto, que en el art. 4-2 de L.A.U. se da preferencia a la libertad de pacto de las partes que intervienen en el contrato; pero no es menos cierto, tal y como sigue indicando el mismo precepto, que en los arrendamientos de vivienda la voluntad de las partes no es plenamente libre, sino que dicha libertad a la hora de fijar pactos, clausulas y condiciones ha de ajustarse al marco de lo establecido en el titulo II de la presente ley.

– En el referido titulo II, tras indicar que «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario y subarrendatario las normas del presente Titulo, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice» (art.6), es cierto que se indica (art.9-1) que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes; pero no es menos cierto, que en ese mismo precepto vienen a establecerse un régimen de prórrogas obligatorias a favor del inquilino, ya que si la duración pactada por las partes, fuere inferior a tres años, cuando se cumpla la fecha de vencimiento (de la duración inicial pactada), el contrato continuará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta llegar a la duración mínima de tres años (salvo si el arrendatario manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el mismo con treinta dias de antelación a la fecha de finalización).

Pues bien, como esto es lo que viene a indicar la sentencia apelada, pues, amen de que no consta que el arrendador haya efectuado oportunamente requerimiento alguno al arrendatario, la demanda es precipitada, ya que al dia de su interposición no había transcurrido el referido plazo trienal opcionalmente establecido a favor del arrendatario y obligatorio para el arrendador (salvo los casos de excepciones legalmente establecidas que no vienen al caso), procede, tal y como antes quedó indicado, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia por sus propios y acertados fundamentos, ya que, en suma, son nulas las clausulas aducidas por los actoros relativas a la duración inicial del contrato, el mismo no puede considerarse extinguido y, por tanto, no ha lugar al desahucio.»

– Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), sentencia 14.10.2016:

» Llegados a este punto pretende la sociedad demandante, y así se ha admitido por la sentencia contra la que ahora se recurre, que se declare extinguido dicho contrato por expiración del plazo fijado contractualmente. Plazo que, según se ha expuesto, vencía el 15 de febrero de 2015; ahora bien, admitir la validez que dicha cláusula contractual implica vulnerar lo dispuesto en el artículo 9 de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos según el cual la duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes pero, si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años .

(OJO: en esta sentencia el contrato se había celebrado antes del 6.06.2013, por lo que se le aplica la anterior regulación que establecía que la duración mínima del contrato era de 5 años aunque se hubiese pactado un plazo inferior).

La imperativa aplicación de dicho precepto a su vez conlleva, según dispone el artículo 6, la nulidad de dicha cláusula, que se tendrá por no puesta.»

CONCLUSIÓN:

Si se pacta en el contrato de arrendamiento de vivienda que la duración del alquiler es inferior a tres años, y se quiere hacer valer dicha cláusula contra el inquilino para que desaloje la vivienda antes de los TRES AÑOS, se considera como cláusula nula por ser contraria a los derechos del inquilino protegidos por la Ley.