Antes de analizar la duración del arrendamiento de industria es importante que recordemos algunos conceptos:
¿En qué consiste el arrendamiento de industria?
El arrendamiento de industria es aquel arrendamiento por el que el arrendador cede al arrendatario a cambio de un precio, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato es una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.
Ejemplo: El propietario de un local donde viene explotando un bar o restaurante lo arrienda con todo el mobiliario, maquinaria, enseres, etcétera.
Elementos que determinan el arrendamiento de industria
El arrendamiento de industria está determinado por dos elementos diferenciables:
a) Por una parte, el local de negocio propiamente dicho, es decir, el inmueble como espacio en que se desarrollará la actividad negocial.
b) Y por otro, el negocio o empresa instalada. La actividad negocial que se desarrollaba en ese local.
En definitiva, en el arrendamiento de industria se cede el uso del local y además todos los elementos necesarios para su explotación, sin perjuicio de que algunos elementos se transfieran por medio de compraventa, normalmente los bienes fungibles (bebidas, comida, materias primas, etcétera).
¿Qué normativa regula el arrendamiento de industria?
Este tipo de arrendamientos están excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), rigiéndose por la voluntad de las partes manifestada en los pactos y estipulaciones del contrato y subsidiariamente por lo previsto en el Código Civil.
Cuestiones sobre la duración del arrendamiento de industria
Como quiera que en el arrendamiento de industria hay que atender a los pactos de se hayan hecho constar por las partes en el contrato, la duración de este será la que la que figure estipulada, por lo que llegado ese día prefijado el contrato vencerá.
¿Se pueden pactar prórrogas en el contrato de arrendamiento de industria?
Dentro de la libertad de pactos que caracteriza al arrendamiento de industria, las partes pueden pactar prórrogas sobre la duración del contrato, en cuyo caso habrá que estar al contenido de lo estipulado.
¿Qué ocurre cuando finaliza la duración del contrato y continúa el arrendamiento de industria?
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el arrendamiento continuará al haberse producido la táctica reconducción.
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.»
Para el Tribunal Supremo, la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código Civil tiene naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 26.09.2018
«se entiende que el citado artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito».
«Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.»
Contrato de arrendamiento de industria celebrado el 1 de Abril de 2018 en el que se establece una duración de 7 años, que finalizó el 1 de abril de 2025.
En dicho contrato se fijó una renta anual de 18.000 euros, pagaderas por mensualidades a razón de 1.500 euros cada mes.
Llegada la fecha de duración, el arrendador no comunica al arrendamiento la finalización ni que le entregue la posesión, transcurriendo más de 15 días desde el 1 de abril de 2025.
En este caso el contrato de arrendamiento de industria a partir del día 15 de abril ha entrado en tácita reconducción por UN AÑO más, al haberse fijado el alquiler anualmente aunque luego se pague por mensualidades.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola Julian, depende de lo que quiera, de lo que trate de arrendar, del negocio en si.. en fin depende de muchos factores, si lo desea contacte con nosotros en nuestro servicio de atención telefónica para explicarnos mas detalles del caso y que podamos asesorarle
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Que es mejor para la propiedad, un contrato de industria o un contrato de arrendamiento de local comercial?
Hola Julian, depende de lo que quiera, de lo que trate de arrendar, del negocio en si.. en fin depende de muchos factores, si lo desea contacte con nosotros en nuestro servicio de atención telefónica para explicarnos mas detalles del caso y que podamos asesorarle