Duración del arrendamiento de industria

La duración del arrendamiento de industria será la pactada por las partes, y si no hubiesen convenido prórrogas, el contrato entrará en tácita reconducción.

Vamos a explicar con este artículo sobre la duración del arrendamiento de industria algunas cuestiones que, por mi experiencia profesional, parece que todavía no están muy claras entre arrendadores y arrendatarios sobre esta cuestión.

Hay dos premisas que tenemos que tener claras cuando hablamos de arrendamientos de industria, la primera por lógica, es ¿Cuándo estamos frente a un arrendamiento de industria?, y la segunda, ¿Qué normativa hay que aplicarle?

1ª.-  Estamos frente a un arrendamiento de industria cuando además del alquiler del local como espacio físico, el arrendador cede en arrendamiento todos los elementos necesarios para la continuación de la explotación del negocio que se realizaba en dicho local (mobiliario, maquinaria, mercaderías, clientela, etc.). Es decir, el objeto arrendado puede ser inmediatamente explotado por el arrendatario, o pendiente de hacerlo de meras formalidades administrativas (cambio de licencia, por ejemplo).

2ª.-  Este tipo de arrendamientos están excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), rigiéndose por lo estipulado por las partes y por lo previsto en el Código Civil.

Cuestiones sobre la duración del arrendamiento de industria:

1ª.- Dicho lo anterior, la duración del arrendamiento de industria por la libertad de pactos consagrada en el Código civil ( y al no serle de aplicación la LAU), será la que las partes hayan hecho constar en el contrato de arrendamiento (artículo 1.255 Código Civil). Por tanto, el contrato vencerá el día prefijado por las partes.

En concreto, en cuanto a la duración del arrendamiento de industria, habrá de acudirse a los artículos 1.566 y 1.581 del Código Civil.

          EJEMPLO: Si el contrato tiene una duración de 5 años, y se formalizó el día 1 de Julio de 2010, el arrendamiento se extinguirá el día 1 de Julio de 2015.

2ª.-  En el supuesto de que se haya pactado una prórroga del contrato de arrendamiento, y se dieran todas las circunstancias para ello, el contrato se prorrogará por el tiempo convenido.

          EJEMPLO: Si las partes han pactado que llegado el vencimiento del contrato no comunican con un preaviso la resolución, el contrato se prorrogará durante dos años más. En este caso, y siguiendo el ejemplo anterior, si llega el vencimiento del contrato el dia 1 de julio de 2015 y las partes no han comunicado la resolución, el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta el 1 de Julio de 2017.

3ª.-  En el supuesto de que no se haya pactado prórroga a la duración del arrendamiento de industria.

En este caso, si el arrendador permite que el arrendatario continúe con el negocio QUINCE DIAS después del vencimiento sin haberle comunicado la extinción, el arrendamiento entra en TÁCITA RECONDUCCIÓN por los plazos que a continuación se detallarán. Sólo decir, que la tácita reconducción no es equiparable a las PRÓRROGAS, sino que se considera que existe un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes con la duración siguiente:

– Si en el contrato se ha fijado un alquiler ANUAL, la duración del arrendamiento se entiende hecha por AÑOS.

– Si en el contrato se ha fijado un alquiler MENSUAL, la duración del arrendamiento de industria se entiende hecha por MESES.

– Si se ha fijado un alquiler DIARIO, la duración se entiende hecha por DIAS.

          EJEMPLO: En el supuesto que venimos utilizando, supongamos que el contrato de arrendamiento de industria cuyo vencimiento finalizaba el 1 de Julio de 2015, no establece prórrogas y además ha fijado una renta anual de 12.000 euros anuales, si bien se pagan por meses a razón de 1.000 euros mensuales. Si el arrendatario permanece en el establecimiento más allá del 15 de julio de 2015 sin que el arrendador le haya comunicado la terminación y entrega del negocio, el contrato entrará en tácita reconducción POR UN AÑO más, al haberse fijado el alquiler anualmente aunque luego se pague por mensualidades. Es decir, la duración del contrato será hasta el 1 de Julio de 2016, y así sucesivamente.