La duración del contrato de arrendamiento de vivienda y el juego de la autonomía de la voluntad.
En esta publicación solo analizaremos la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante, al constituir actualmente el mayor número de contratos en vigor.
Es importante recordar que la fecha de celebración del contrato de arrendamiento es determinante para conocer el plazo de duración del contrato, ya que la redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aplicable será la que estuviese en vigor en esa fecha de contratación.
Contratos de arrendamiento celebrados desde el 06.03.2019 hasta el 25.05.2023
Para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda suscritos entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023, el plazo de duración será el que libremente pacten las partes -principio de la libre autonomía de la voluntad-, si bien la Ley establece que si el plazo es inferior a cinco años (arrendador persona física), o siete años (arrendador persona jurídica), se impone legalmente a favor del inquilino de una prórroga legal obligatoria por plazos anuales hasta alcanzar un mínimo de cinco o siete años años.
» 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
Ejemplo:
a) Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 01.06.2021 en el que se ha pactado la duración de un año y el arrendador es persona física.
b) El contrato se prorrogará todos los años a voluntad de inquilino hasta alcanzar una duración de 5 años, por lo que el contrato finalizará el 1.06.2026.
c) Ese mismo contrato, si el arrendador es persona jurídica, finalizará a voluntad del inquilino el 1.06.2028.
Excepción a la prórroga legal obligatoria del artículo 9 de la LAU
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto (art. 9.3 LAU).
¿Qué ocurre cuando finaliza el plazo mínimo legal de los 5 o los 7 años del artículo 9 LAU?
En ese caso acudiremos al artículo 10 de la LAU y pueden ocurrir tres circunstancias:
1ª.- El arrendador no quiere seguir con el contrato y le notifica al arrendatario, al menos con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato finaliza.
2ª.- El arrendatario no quiere seguir con el contrato y le notifica al arrendador, al menos con dos meses de antelación a la fecha de finalización su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato finaliza.
3ª.- Ninguna de las dos partes notifica a la otra la finalización, en cuyo caso el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
¿Cabe un pacto de exclusión de la prórroga del artículo 10 de la LAU?
Según la jurisprudencia, la diferencia entre el régimen jurídico de los artículos 9 y 10 LAU es clara, en tanto en cuanto la oposición a la prórroga del art. 9.1, solo puede realizarla el arrendatario; mientras que la operatividad de la prórroga del art. 10 exige la voluntad concorde de ambas partes; es decir, que ostenta naturaleza bilateral, puesto que ha de concurrir el consentimiento de arrendador y arrendatario de no poner fin al contrato tras su vencimiento, que la ley presume prestado en el supuesto de no oponerse a la prórroga con un mes de antelación.
«De esta naturaleza convencional, cabría la eventualidad de un pacto de exclusión de la prórroga del art. 10 LAU, puesto que la ley no reconoce al arrendatario un derecho incondicionado a ella, habida cuenta de que siempre cabe que el arrendador la vede mediante la exteriorización de su voluntad en tal sentido.
Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 Código Civil opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario (art. 6 LAU)». (Sentencia TS, Civil Pleno, de 07-10-2025).
¿Qué ocurre cuando finaliza los tres años de prórroga del artículo 10 de la LAU?
Cuando finalicen esos tres años de prorroga máxima previstos en el artículo 10 de la LAU, si ninguna de las partes comunica a la otra la extinción del contrato, este entrará en tácita reconducción.
Contratos de arrendamiento celebrados desde el 26.05.2023 en adelante
Para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda suscritos desde el 26 de mayo de 2023 en adelante, el plazo de duración será el que libremente pacten las partes -principio de la libre autonomía de la voluntad-, si bien la Ley establece que si el plazo es inferior a cinco años (arrendador persona física), o siete años (arrendador persona jurídica), se impone legalmente a favor del inquilino de una prórroga legal obligatoria por plazos anuales hasta alcanzar un mínimo de cinco o siete años años.
Para estos contratos de arrendamiento, el régimen jurídico de prórroga legal obligatoria del articulo 9 de la LAU, es idéntico al que hemos examinado para los contratos suscritos entre el 06-03-2019 y el 25-05-2023.
Excepción a la prórroga legal obligatoria del artículo 9 de la LAU
Para estos contratos de arrendamiento, la excepción a la prórroga legal obligatoria del articulo 9 de la LAU, es idéntico al que hemos examinado para los contratos suscritos entre el 06-03-2019 y el 25-05-2023.
¿Qué ocurre cuando finaliza el plazo mínimo legal de los 5 o los 7 años del artículo 9 LAU?
En artículo 10 de la LAU que es el que regula esta cuestión se ha visto modificado a partir de la publicación de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, quedando para los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir del 26 de mayo de 2023 de la siguiente manera.
Se pueden dar las mismas circunstancias, que ya hemos visto, al finalizar la prórroga legal obligatoria del artículo 9 de la LAU:
1ª.- El arrendador no quiere seguir con el contrato y le notifica al arrendatario, al menos con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato finaliza.
2ª.- El arrendatario no quiere seguir con el contrato y le notifica al arrendador, al menos con dos meses de antelación a la fecha de finalización su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato finaliza.
3ª.- Ninguna de las dos partes notifica a la otra la finalización, en cuyo caso el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Novedad del art. 10 LAU para los contratos suscritos desde el 26-05-2023:
«2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.«
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Contrato celebrado el 25 de septiembre de 2012. Se estableció duración de 7 años. Rental ANUAL. (Para aplicación de futura duración de tacita).
El contrato terminaba el 24 de septiembre de 2019. Vosotros decís que hay tacita reconducción, pero sin embargo, mi duda es:
La tacita reconducción se aplica, cuando el contrato ha finalizado, con sus diferentes prorrogas. En este caso, no entiendo porque aplicáis la tácita cuando es superior a 5 años.
Varias preguntas:
¿ No sería lógico aplicar el articulo 10 LAU que establece la prorroga de 3 años? Yo me baso en esto, porque la LAU aplicable, dice q como mínimo 5 años, se prorrogará 3 años más. En mi caso son 7, por lo que cumple perfectamente.
¿En que os basáis para aplicar directamente la tacita del 1566 del CC? ¿Hay jurisprudencia que así lo defiende?
Si lo alego en mi futura demanda, me alegarán el articulo 10 de la prorroga. Quiero determinar el po
Hola tengo una contrato de alquiler que no se renuevo desde 13 anos con el acuerdo entre las dos partes. Ésto es legal hay que hacer un contrato nuevo. Gracias
Hola Lahsen:
Si quieren continuar con el arrendamiento, mi recomendación es que celebren un nuevo contrato sujeto a las modificaciones actuales de la Ley.
Saludos
Buenos dias
Vivimos desde el 1 de abril de 2014 en rosas.
firmamos un contrato de alquiler con el propietario del apartamento el 1 de abril de 2014
Por un año y renovable por un período de un año y 5 años en total.
Según una ley LEY 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos (en delante LAU)
del artículo 9 del LAU
Somos el 01/06/2018
No hemos recibido ninguna indicación del propietario para la renovación de nuestro contrato de arrendamiento.
Si no recibimos ninguna indicación del propietario.
desde que fecha
¿Podemos exigir la renovación automática de nuestro contrato de arrendamiento? ..
y por que duracion
El propietario tiene derecho a no renovar nuestro contrato de arrendamiento.
y cuándo debe informarnos que no renueva el contrato de arrendamiento.
gracias por su respuesta
El 29/12/1997 firme un contrato de alquiler de vivienda haciendo constar que sería por tiempo indefinido. Ahora me he enterado que el propietario ha fallecido, aunque no se me lo ha notificado.
Que puede SUCEDE?
Muchas gracias
Hola! Tengo contrato por 3 años que se acaba este mes de diciembre, y el dueño no quiere que siga ya que lo quiere vender. He estado informándole y por ley son 5 años, es así?
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Buenos días,
Mi caso es el siguiente:
El 15/03/2013 firmé un contrato de alquiler, sin ningún problema hasta la fecha, el día 9/01/17 le digo al casero que el 31/01/17 dejamos el piso . El 15/03/18 haríamos los 5 años..
Me dice que puede exigirme una penalización.
Avisando con 30 días de antelación no estaria haciendo bien ? O como es anterior a junio de 2013 la cosa es diferente?
Estoy en un piso de alquiler con un contrato de un año que termina en noviembre. Desde junio han aparecido cucarachas, bastantes. Y aunque el casero ha mandado a una empresa para desinfectar, han salido más cucarachas. Lógicamente mi pareja y yo hemos buscado otro piso y se lo hemos notificado al casero con un mes de antelación ( él nos dijo al firmar el contrato, de palabra que si avisábamos con 15 días podríamos dejar el piso). Pues ahora nuestra sorpresa es que se agarra a una cláusula para quedarse la fianza. La pregunta es si podemos alegar razones de insalubridad para poder dejar el piso sin perder la fianza.
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Buenos días compañeros,
Contrato celebrado el 25 de septiembre de 2012. Se estableció duración de 7 años. Rental ANUAL. (Para aplicación de futura duración de tacita).
El contrato terminaba el 24 de septiembre de 2019. Vosotros decís que hay tacita reconducción, pero sin embargo, mi duda es:
La tacita reconducción se aplica, cuando el contrato ha finalizado, con sus diferentes prorrogas. En este caso, no entiendo porque aplicáis la tácita cuando es superior a 5 años.
Varias preguntas:
¿ No sería lógico aplicar el articulo 10 LAU que establece la prorroga de 3 años? Yo me baso en esto, porque la LAU aplicable, dice q como mínimo 5 años, se prorrogará 3 años más. En mi caso son 7, por lo que cumple perfectamente.
¿En que os basáis para aplicar directamente la tacita del 1566 del CC? ¿Hay jurisprudencia que así lo defiende?
Si lo alego en mi futura demanda, me alegarán el articulo 10 de la prorroga. Quiero determinar el po
Hola tengo una contrato de alquiler que no se renuevo desde 13 anos con el acuerdo entre las dos partes. Ésto es legal hay que hacer un contrato nuevo. Gracias
Hola Lahsen:
Si quieren continuar con el arrendamiento, mi recomendación es que celebren un nuevo contrato sujeto a las modificaciones actuales de la Ley.
Saludos
Buenos dias
Vivimos desde el 1 de abril de 2014 en rosas.
firmamos un contrato de alquiler con el propietario del apartamento el 1 de abril de 2014
Por un año y renovable por un período de un año y 5 años en total.
Según una ley LEY 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos (en delante LAU)
del artículo 9 del LAU
Somos el 01/06/2018
No hemos recibido ninguna indicación del propietario para la renovación de nuestro contrato de arrendamiento.
Si no recibimos ninguna indicación del propietario.
desde que fecha
¿Podemos exigir la renovación automática de nuestro contrato de arrendamiento? ..
y por que duracion
El propietario tiene derecho a no renovar nuestro contrato de arrendamiento.
y cuándo debe informarnos que no renueva el contrato de arrendamiento.
gracias por su respuesta
Jordi de Badalona, 30/12/1018
El 29/12/1997 firme un contrato de alquiler de vivienda haciendo constar que sería por tiempo indefinido. Ahora me he enterado que el propietario ha fallecido, aunque no se me lo ha notificado.
Que puede SUCEDE?
Muchas gracias
Hola! Tengo contrato por 3 años que se acaba este mes de diciembre, y el dueño no quiere que siga ya que lo quiere vender. He estado informándole y por ley son 5 años, es así?
Hola Patricia,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Buenos días,
Mi caso es el siguiente:
El 15/03/2013 firmé un contrato de alquiler, sin ningún problema hasta la fecha, el día 9/01/17 le digo al casero que el 31/01/17 dejamos el piso . El 15/03/18 haríamos los 5 años..
Me dice que puede exigirme una penalización.
Avisando con 30 días de antelación no estaria haciendo bien ? O como es anterior a junio de 2013 la cosa es diferente?
Estoy en un piso de alquiler con un contrato de un año que termina en noviembre. Desde junio han aparecido cucarachas, bastantes. Y aunque el casero ha mandado a una empresa para desinfectar, han salido más cucarachas. Lógicamente mi pareja y yo hemos buscado otro piso y se lo hemos notificado al casero con un mes de antelación ( él nos dijo al firmar el contrato, de palabra que si avisábamos con 15 días podríamos dejar el piso). Pues ahora nuestra sorpresa es que se agarra a una cláusula para quedarse la fianza. La pregunta es si podemos alegar razones de insalubridad para poder dejar el piso sin perder la fianza.