Mediante este artículo vamos a tratar de explicar, lo mas sencillamente que podamos, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.
Hemos de decir, que sólo nos vamos a referir en este post a la duración de aquellos contratos de alquiler celebrados desde el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU 29/94) hasta el 6 de junio de 2013, fecha en la que se reformó la ley de arrendamientos estableciendo otro régimen de duración del contrato.
Si el arrendamiento de vivienda se ha celebrado desde el 6 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018 te recomendamos que sigas leyendo este artículo puesto que la dinámica va a ser la misma, cambiando sólo los plazos.
Lee este post y luego, PINCHA AQUÍ para ver el régimen legal de duración de los contratos de alquiler posteriores a Junio de 2013.
Si el contrato en cambio se ha celebrado a partir del 18 de diciembre de 2018 la duración es distinta. PINCHA AQUÍ PARA SABER MÁS.
Es importante que recordemos que la fecha de celebración del contrato de arrendamiento es la que determinará la Ley aplicable.
1º.- El artículo 9 de la LAU 29/94, que parte de una axioma clásico cual es la libertad de pactos, establece:
» La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes».
Sin embargo y aunque existe libertad contractual para establecer la duración del arrendamiento de vivienda, la Ley matiza esta libertad estableciendo con carácter imperativo, y por tanto excluido del principio dispositivo de las partes (art. 4.2 LAU), la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Así continúa el artículo 9 diciendo:
«Si ésta (se refiere a la duración) fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo».
De la lectura de este precepto cabe distinguir los siguientes supuestos:
a) Contratos cuya duración pactada es superior a 5 años. En estos casos la duración finalizará en la fecha fijada. Si ninguna de las partes comunicara la extinción, el contrato entrará en tácita reconducción.
b) Contratos cuya duración es de 5 años. El contrato finalizará en la fecha fijada ( a los 5 años), pero si el arrendador no comunicara con un mes de antelación a dicha terminación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino, aplicando el artículo 10 LAU).
c) Contratos cuya duración inferior a 5 años. Como es el supuesto más frecuente, es sobre el que nos vamos a detener en el siguiente apartado; es decir, se trata de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración se ha fijado en uno o dos años.
Cuando se pacte un plazo inferior a 5 años (Ejemplo: La duración se ha pactado en un año), por imperativo legal y llegado el día del vencimiento del plazo contractual, por virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1 LAU «éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años».
EJEMPLO: Se celebra un contrato de arrendamiento el 1 de enero de 2013 y se pacta una duración de 1 año. Pese a que se haya hecho constar esa duración, el inquilino podrá estar en la vivienda si él quiere hasta 5 años, es decir, el contrato finalizará el 1 de enero de 2018.
La excepción para que el contrato no dure esos 5 años es la siguiente:
Salvo el supuesto contemplado en el apartado anterior, el contrato aunque tenga fijada una duración inferior a 5 años (ej.: un año), se prorrogará anualmente si quiere el inquilino hasta alcanzar cinco años. Este plazo de duración de 5 años es obligatorio para el arrendador; por tanto, si el arrendatario quiere podrá permanecer todo ese tiempo en el uso de la vivienda.
Cuando se alcancen esos cinco años, si el arrendador no le comunicado al inquilino un mes antes su voluntad de darlo por extinguido (finalizado), el contrato se prorroga por periodos anuales hasta tres años a voluntad nuevamente del inquilino (siendo obligatorio ese plazo de 3 años para el arrendador). Lo anterior viene recogido en el artículo 10 LAU.
La sentencia de la AP Zaragoza (Sección 4ª) de 29 mayo 2007 sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, establece:
» En este aspecto es de considerar que el art 10 LAU establece que el contrato, una vez finalizado el plazo de cinco años, y si no hay preaviso por ninguna de las partes con un mes de antelación para no renovarlo, esta sujeto a una prórroga de hasta tres años más, por plazos anuales. Esta prórroga de tres años es obligatoria para el arrendador, pero no así para el arrendatario, pues este, antes de acabar cada anualidad, puede notificar al arrendador con un mes de antelación su voluntad de no renovar.»
Cuando finalicen esos tres años de prorroga (ya llevamos 8 desde el inicio), si tampoco comunicase el arrendador la extinción del contrato, este entrará en TÁCITA RECONDUCCIÓN.
Si tu contrato de alquiler de vivienda se celebró con posterioridad al 6 de junio de 2013 os recomendamos la lectura de otro de nuestros artículos que trata sobre la duración de estos arrendamientos, PINCHANDO AQUÍ.
Si tu contrato de alquiler es posterior se ha celebrado a partir del 19 de diciembre de 2018, PINCHA AQUÍ para ver la duración previa en la Ley.
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Estoy en un piso de alquiler con un contrato de un año que termina en noviembre. Desde junio han aparecido cucarachas, bastantes. Y aunque el casero ha mandado a una empresa para desinfectar, han salido más cucarachas. Lógicamente mi pareja y yo hemos buscado otro piso y se lo hemos notificado al casero con un mes de antelación ( él nos dijo al firmar el contrato, de palabra que si avisábamos con 15 días podríamos dejar el piso). Pues ahora nuestra sorpresa es que se agarra a una cláusula para quedarse la fianza. La pregunta es si podemos alegar razones de insalubridad para poder dejar el piso sin perder la fianza.
Buenos días,
Mi caso es el siguiente:
El 15/03/2013 firmé un contrato de alquiler, sin ningún problema hasta la fecha, el día 9/01/17 le digo al casero que el 31/01/17 dejamos el piso . El 15/03/18 haríamos los 5 años..
Me dice que puede exigirme una penalización.
Avisando con 30 días de antelación no estaria haciendo bien ? O como es anterior a junio de 2013 la cosa es diferente?
Hola! Tengo contrato por 3 años que se acaba este mes de diciembre, y el dueño no quiere que siga ya que lo quiere vender. He estado informándole y por ley son 5 años, es así?
Hola Patricia,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Jordi de Badalona, 30/12/1018
El 29/12/1997 firme un contrato de alquiler de vivienda haciendo constar que sería por tiempo indefinido. Ahora me he enterado que el propietario ha fallecido, aunque no se me lo ha notificado.
Que puede SUCEDE?
Muchas gracias
Buenos dias
Vivimos desde el 1 de abril de 2014 en rosas.
firmamos un contrato de alquiler con el propietario del apartamento el 1 de abril de 2014
Por un año y renovable por un período de un año y 5 años en total.
Según una ley LEY 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos (en delante LAU)
del artículo 9 del LAU
Somos el 01/06/2018
No hemos recibido ninguna indicación del propietario para la renovación de nuestro contrato de arrendamiento.
Si no recibimos ninguna indicación del propietario.
desde que fecha
¿Podemos exigir la renovación automática de nuestro contrato de arrendamiento? ..
y por que duracion
El propietario tiene derecho a no renovar nuestro contrato de arrendamiento.
y cuándo debe informarnos que no renueva el contrato de arrendamiento.
gracias por su respuesta
Hola tengo una contrato de alquiler que no se renuevo desde 13 anos con el acuerdo entre las dos partes. Ésto es legal hay que hacer un contrato nuevo. Gracias
Hola Lahsen:
Si quieren continuar con el arrendamiento, mi recomendación es que celebren un nuevo contrato sujeto a las modificaciones actuales de la Ley.
Saludos
Buenos días compañeros,
Contrato celebrado el 25 de septiembre de 2012. Se estableció duración de 7 años. Rental ANUAL. (Para aplicación de futura duración de tacita).
El contrato terminaba el 24 de septiembre de 2019. Vosotros decís que hay tacita reconducción, pero sin embargo, mi duda es:
La tacita reconducción se aplica, cuando el contrato ha finalizado, con sus diferentes prorrogas. En este caso, no entiendo porque aplicáis la tácita cuando es superior a 5 años.
Varias preguntas:
¿ No sería lógico aplicar el articulo 10 LAU que establece la prorroga de 3 años? Yo me baso en esto, porque la LAU aplicable, dice q como mínimo 5 años, se prorrogará 3 años más. En mi caso son 7, por lo que cumple perfectamente.
¿En que os basáis para aplicar directamente la tacita del 1566 del CC? ¿Hay jurisprudencia que así lo defiende?
Si lo alego en mi futura demanda, me alegarán el articulo 10 de la prorroga. Quiero determinar el po