a) Dos personas (sean matrimonio, pareja de hecho o simplemente extraños) son copropietarios en proindiviso de un determinado inmueble. En este ejemplo, la participación de cada uno de ellos es del 50% (son dueños al 50% de un piso), aunque daría lo mismo que fuera con cuotas distintas.
b) Uno de los copropietarios no quiere seguir en comunidad pero entre ambos no se ponen de acuerdo en que uno de ellos se adjudique en exclsuiva el bien abonando al otro su valor. Tampoco se ponen de acuerdo en venderlo a un tercero a través de una inmobiliaria.
d) Interpuesto el procedimiento judicial de división de cosa común, lo normal es que el Juez dicte sentencia por la que:
Se declare la extinción de la situación de proindiviso del inmueble, declarando la indivisibilidad del mismo.
Se acuerde la venta del inmueble en pública subasta y el reparto entre los comuneros del dinero que se reciba de la subasta.
e) Llegados a este punto y después de que la sentencia sea firme, hay que comenzar con la ejecución de la sentencia.
Algunos problemas de la ejecución de la sentencia de división de cosa común
Aunque las sentencias han de ejecutarse en sus propios términos, lo cierto es que la ejecución de la sentencia de división de cosa común plantea algunos problemas que exponemos a continuación:
1.- La sentencia dictada por el Juzgado en el procedimiento de división de cosa común que hay que ejecutar no es una ejecución dineraria puesto que la sentencia no condena al pago de cantidad alguna.
2.- Los trámites de la subasta prevista para el procedimiento de apremio en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 634 y siguientes), ha sido la que se ha aplicado en procedimientos de división de la cosa común, a pesar de que la finalidad y principios del mismo son enteramente distintos a los de una división de la cosa común.
Lo esencial en el procedimiento de apremio es la realización de los bienes del modo más expeditivo posible, sujetándose a rígidos criterios de orden público que eviten el enriquecimiento injusto o arbitrario por parte del ejecutante; estas prevenciones no casan bien con un procedimiento de división de cosa común en el que intervienen otros intereses, donde las partes no son acreedor y deudor ni existe procedimiento de apremio alguno.
3.- La Ley no tiene previsto un procedimiento específico para llevar a cabo la ejecución de la sentencia de división de la cosa común.
4.- La inmensa mayoría de las subastas de las disoluciones de proindiviso se han estado celebrando al amparo de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil y su artículo 670.
Desde la entrada en vigor en el año 2015 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV), gran parte de la doctrina y también muchos Juzgados entienden que la venta del inmueble en pública subasta cuando haya sido acordada judicialmente en un procedimiento de extinción del proindiviso (división de la cosa común), debe tramitarse por las normas de la subasta voluntaria que recoge la Ley de Jurisdicción Voluntaria (artículos 108 a 111) al no ser consecuencia la subasta de ningún apremio, aplicándose las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares (art. 111.5 LJV).
5.- Llegados a este punto y en resumen, lo que se viene haciendo para ejecutar la sentencia de división de cosa común es aplicar los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil dedicados a la «subasta de bienes inmuebles» (artículos 655 y siguientes) y aquellos otros de la Ley de Jurisdicción Voluntaria que sean razonables para la finalidad que se pretende conseguir («venta en subasta»), como por ejemplo la presentación por los interesados de un pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales se va a celebrar la subasta.
Será necesario solicitud de iniciación del expediente, con la identificación y estado del bien o derecho, que deberá ir acompañada de los documentos siguientes:
» c) El pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.»
6.- Por último señalar que dictada la sentencia de división de cosa común, cualquiera de las dos partes interesadas (comuneros) puede instar al Juzgado que lleve a cabo las actuaciones complementarias para dar efectividad a la sentencia, como serían el nombramiento de perito para tasación del bien, certificación de cargas, señalamiento de subasta, etc., pero no cabe ni la imposición de costas por esa ejecución, ni ninguna otra actuación propia del procedimiento de ejecución forzosa, al no existir diferencia de tratamiento entre los litigantes.
Resolución sobre la ejecución de la sentencia de división de cosa común
Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Sección 7ª, sentencia de fecha 6.03.2017
«…El precepto (artículo 1062 Código Civil) distingue dos fases la de adjudicación de carácter facultativo y la de liquidación manifiestamente coercitiva, pero en el que en cualquiera de los casos deberá ser predominante la autonomía de la voluntad de los comuneros, tal como certeramente señala la Sentencia de instancia, y esto no sólo, por la aplicación de las normas de la división de la herencia sino por el carácter dispositivo del acto de división. Esta prevalencia de la voluntad de los copropietarios frente a los preceptos de la Ley es corroborada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (así en STS de 19 de octubre de 2012).
Asimismo, la jurisprudencia ha señalado que el hecho de que deba de procederse obligatoriamente a su venta no es razón objetiva para que esta deba de llevarse a efecto conforme a un procedimiento reglado (así se establece en las STS, Sala 1.ª, de 7 de julio de 2006 y de 10 de Mayo de 2013).
En todo caso, y al margen de otros sistemas de enajenación que pudieran acordar los condóminos, la subasta de cosa común de bienes esencialmente indivisibles debe sujetarse a la libre voluntad de las partes dentro de los límites establecidos en el título constitutivo y que no sea contrario a la Ley o en perjuicio de tercero y sólo subsidiariamente y por analogía a las normas del procedimiento reglado, que en principio, debieran ser las de subasta voluntaria judicial que regula la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
Ciertamente el art. 108 de la LJV establece que » Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado «, regulando las subastas voluntarias, esto es, a diferencia del procedimiento de apremio forzoso, que siempre se insta por un tercero, acreedor, frente a los ejecutados. Pero en la subasta voluntaria, no hay posiciones encontradas entre los interesados para sacar a licitación un bien o derecho, debiendo, en principio existir una voluntad común de subasta del bien o derecho, puesto que en caso contrario la subasta dejaría de ser voluntaria.
En el presente supuesto, se ha visto a lo largo de la tramitación del proceso en la instancia y del propio contenido del recurso formulado por la representación procesal de Dª. Manuela , que no ha sido, hasta este momento, posible alcanzar ningún acuerdo entre los copropietarios, ni en cuanto a la valoración del inmueble indivisible, ni de la forma de enajenación del mismo.
Y este es uno de los principales motivos por los que la Sentencia de instancia entiende que no es posible acudir a las normas para las subastas voluntarias previstas en la vigente Ley Jurisdicción Voluntaria (LJV).
No solo por el propio concepto de la subasta voluntaria, que presupone la existencia de un acuerdo previo de los distintos comuneros, el cual no ha sido posible precisando la existencia de un proceso declarativo ordinario, en segundo término porque en el ámbito de dicho proceso contencioso se solicitaba por ambas partes que se estableciese la forma de enajenación del bien, mostrando la ahora recurrente su disconformidad con el valor asignado a la vivienda, con las condiciones de la subasta y la forma de realizarla que proponía el actor, debiendo ser el Tribunal quien diera cumplida respuesta a dichos extremos y no el Letrado de la Administración de Justicia, que es conforme a la LJV a quien corresponde la admisión de la solicitud y tramitación de la subasta voluntaria, en tercer lugar, porque no es factible dar cumplimiento a uno de los requisitos que debe contener la solicitud, la valoración del bien inmueble y la aportación del pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta – art. 111.1.c) de la LJV- y por último por las propias remisiones que dicha norma realiza a la LEC en los apartados 4 y 5 del art. 111 de la LJV que previenen que las disposiciones de carácter reglado contenidos con carácter general en la Ley de Enjuiciamiento Civil , «serán de aplicación en cuanto sean compatibles con lo previsto en este título» y por otra parte «que la publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares «, haciéndose expresión en los edictos de este régimen particular, razones todas ellas que conllevan a la desestimación del presente recurso.»
Conclusión:
Cada vez se abre más paso la opinión de aquellos Juzgados que consideran que la ejecución de la sentencia de división de cosa común deberá seguir el cauce marcado por la Ley de Jurisdicción Voluntaria complementada por las normas de la LEC previstas para las subastas en la ejecución forzosa.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tenemos una demanda de proindiviso desde hace 5 años. Es una subasta judicial voluntaria.
Se ha cumplido todo lo que el juzgado ha pedido, pero la subasta no llega. Se pidió hace mucho tiempo la ejecucion de sentencia.
Está todo libre de cargas. Es normal que tarde tanto tiempo?
Gracias
Buenas tardes. Se trata de finca rustica (de mas de una ha) con 5 propietarios y dos viviendas que pagan ibi urbano. Uno de ellos tiene deudas elevadas y tememos que su parte sea embargada. podria el banco actuar como un propietario mas si ejecutase el embargo teniendo asi posibilidad de llevar la totalidad de la propiedad a publica subasta? tendria el banco tambien posibilidad de tanteo?. Podriamos comprar su parte el resto al banco?
Gracias.
Interesante entrada, gracias.
Inicié una disolución de condominio y actualmente estamos en fase de ejecución de la sentencia, tras pagar al perito para la tasación del inmueble hace un mes, ¿qué pasos restarían y en cuánto tiempo definitivamente se señalara la subasta? son dos años de proceso a día de hoy.
Buenas tengo un piso al 50% con mi ex pareja ,me han informado que lo mejor es hacer una división de la cosa común.
Yo no vivo hay ni quiero el piso ,el tiene a su hermano viviendo allí y han dejado de pagar.
Se deben 6 letras nose como proceder.
Se puede hacer una división de la cosa común habiendo deudas ?
Nose como funciona esto y si me beneficia de alguna manera.
Gracias espero su respuesta
Hola Alicia,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Te dejo el enlace para mayor información. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Mi duda surge en el caso en que la cuota de un comunero estuviese embargada por un tercero. Desaparecen los embargos sobre la finca y continúan sobre la parte de dinero que le correspondería al comunero embargado?
Buenos días, me he interesado por una vivienda q según me comenta la inmobiliaria procedería de una separación y deben venderla por orden judicial o Sino, ir a subasta.
una de las partes no está facilitando su localización personal por lo q no podemos acceder a ella ni seguir con el proceso de compra. (creo sigue viviendo en ella)
Mis dudas son : existe algún plazo de tiempo fijado por ley q nos permita visitarla antes de ir a subasta ?
Y así adquirirla a través de la inmobiliaria.
El precio q me dice la inmobiliaria es negociable o al ser sentencia judicial es el mínimo para su venta.
No me gustaría esperar algo imposible ni perderla por intentar negociar.
Muchas gracias, por su atención.
Hola, mis padres instaron la división de la cosa común de la casa del pueblo con mis tíos, estos no se atienen a razones y aun teniendo sentencia no se ha podido llegar a vender la casa. Ahora hemos instado la ejecución de las sentencia y me surgen algunas preguntas, optando por tramitación del art 655 LEC mis padres gozan de justicia gratuita que parte deben de abonar de gastos de certificación de cargas y perito, los gastos se pagan entre las partes o solo paga la que insta y luego en la liquidación final se deducen los gastos a la otra parte. Gracias
En el supuesto caso de un divorcio mutuo acuerdo, en la sentencia (entiendo que decorativa) se estable un plazo para la venta del domicilio familiar, ha pasado dicho plazo y la vivienda no se ha podido vender, porque quien tiene asignado el uso, pone todo tipo de problemas.
No encontraríamos ante el supuesto del la entrada?, podría acudir al juez que dicto sentencia para que proceda a la subasta de la vivienda por lo indicado?.
Gracias por la atención prestada y por compartir vuestros conocimientos.
Hola Francisco, ¿consideras que, ya habiendo una sentencia de división de la cosa común de un inmueble y que ordena la venta en subasta judicial del mismo, se habría de acudir ineludiblemente a la subasta voluntaria conforme a la nueva Ley de la Jurisdicción Voluntaria como parece desprenderse de la misma (al no tratarse de ejecuciones en vía de apremio), o hay alguna vía para ejecutarla conforme a la LEC?
Un salido y gracias por tus brillantes aportaciones
hace un año presenté una demanda de este tipo. Mi ex pareja y cotitular de mi vivienda, se le declaró en rebeldia, y esta desaparecido. Ademas, actualmente yo estoy al corriente de los pagos de la hipoteca que la grava (llevo dos años pagando sola). Hay alguna opcion de que el juez me asigne la vivienda? Tengo sentencia firme de division de la cosa comun y estoy pendiente de solicitar ejecucion de la sentencia.
Gracias.
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Qué ocurre si se produce la caducidad del título ejecutivo? (sentencia declarando la indivisibilidad)
Tenemos una demanda de proindiviso desde hace 5 años. Es una subasta judicial voluntaria.
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Está todo libre de cargas. Es normal que tarde tanto tiempo?
Gracias
Buenas tardes. Se trata de finca rustica (de mas de una ha) con 5 propietarios y dos viviendas que pagan ibi urbano. Uno de ellos tiene deudas elevadas y tememos que su parte sea embargada. podria el banco actuar como un propietario mas si ejecutase el embargo teniendo asi posibilidad de llevar la totalidad de la propiedad a publica subasta? tendria el banco tambien posibilidad de tanteo?. Podriamos comprar su parte el resto al banco?
Gracias.
Interesante entrada, gracias.
Inicié una disolución de condominio y actualmente estamos en fase de ejecución de la sentencia, tras pagar al perito para la tasación del inmueble hace un mes, ¿qué pasos restarían y en cuánto tiempo definitivamente se señalara la subasta? son dos años de proceso a día de hoy.
Gracias.
Buenas tengo un piso al 50% con mi ex pareja ,me han informado que lo mejor es hacer una división de la cosa común.
Yo no vivo hay ni quiero el piso ,el tiene a su hermano viviendo allí y han dejado de pagar.
Se deben 6 letras nose como proceder.
Se puede hacer una división de la cosa común habiendo deudas ?
Nose como funciona esto y si me beneficia de alguna manera.
Gracias espero su respuesta
Hola Alicia,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Te dejo el enlace para mayor información.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Mi duda surge en el caso en que la cuota de un comunero estuviese embargada por un tercero. Desaparecen los embargos sobre la finca y continúan sobre la parte de dinero que le correspondería al comunero embargado?
Buenos días, me he interesado por una vivienda q según me comenta la inmobiliaria procedería de una separación y deben venderla por orden judicial o Sino, ir a subasta.
una de las partes no está facilitando su localización personal por lo q no podemos acceder a ella ni seguir con el proceso de compra. (creo sigue viviendo en ella)
Mis dudas son : existe algún plazo de tiempo fijado por ley q nos permita visitarla antes de ir a subasta ?
Y así adquirirla a través de la inmobiliaria.
El precio q me dice la inmobiliaria es negociable o al ser sentencia judicial es el mínimo para su venta.
No me gustaría esperar algo imposible ni perderla por intentar negociar.
Muchas gracias, por su atención.
Hola, mis padres instaron la división de la cosa común de la casa del pueblo con mis tíos, estos no se atienen a razones y aun teniendo sentencia no se ha podido llegar a vender la casa. Ahora hemos instado la ejecución de las sentencia y me surgen algunas preguntas, optando por tramitación del art 655 LEC mis padres gozan de justicia gratuita que parte deben de abonar de gastos de certificación de cargas y perito, los gastos se pagan entre las partes o solo paga la que insta y luego en la liquidación final se deducen los gastos a la otra parte. Gracias
Buenas tardes. Interesante entrada compañero.
En el supuesto caso de un divorcio mutuo acuerdo, en la sentencia (entiendo que decorativa) se estable un plazo para la venta del domicilio familiar, ha pasado dicho plazo y la vivienda no se ha podido vender, porque quien tiene asignado el uso, pone todo tipo de problemas.
No encontraríamos ante el supuesto del la entrada?, podría acudir al juez que dicto sentencia para que proceda a la subasta de la vivienda por lo indicado?.
Gracias por la atención prestada y por compartir vuestros conocimientos.
Un saludo.
Perdón, quería indicar sentencia declarativa.
Un saludo.
Hola Francisco, ¿consideras que, ya habiendo una sentencia de división de la cosa común de un inmueble y que ordena la venta en subasta judicial del mismo, se habría de acudir ineludiblemente a la subasta voluntaria conforme a la nueva Ley de la Jurisdicción Voluntaria como parece desprenderse de la misma (al no tratarse de ejecuciones en vía de apremio), o hay alguna vía para ejecutarla conforme a la LEC?
Un salido y gracias por tus brillantes aportaciones
hace un año presenté una demanda de este tipo. Mi ex pareja y cotitular de mi vivienda, se le declaró en rebeldia, y esta desaparecido. Ademas, actualmente yo estoy al corriente de los pagos de la hipoteca que la grava (llevo dos años pagando sola). Hay alguna opcion de que el juez me asigne la vivienda? Tengo sentencia firme de division de la cosa comun y estoy pendiente de solicitar ejecucion de la sentencia.
Gracias.
Hola Olga:
Entiendo que no existe esa posibilidad que apunta. El procedimiento habrá de seguir con la subasta del inmueble.
Un saludo