Antes de que veamos algunas cuestiones relacionadas con el ejercicio de acciones judiciales por el presidente de la comunidad de propietarios, debemos partir de las siguientes premisas:
La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica
Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica pero tienen capacidad para ser parte en los procedimientos judiciales como demandante o demandada.
¿Quién ostenta la representación de la comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios no tiene capacidad procesal o de representación. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) otorga dicha representación al Presidente de la comunidad de propietarios.
Cuando el presidente actúa en nombre de la comunidad al interponer una demanda judicial no es quien ostenta la legitimación activa, sino que es la comunidad de propietarios la legitimada para el ejercicio de la acción entablada.
La actuación en juicio del Presidente debe representar la verdadera voluntad de la comunidad.
Autorización de la Junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales
La junta de propietarios debe autorizar previamente al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales a emprender contra algún vecino o contra terceras personas.
La exigencia de autorización por la Junta no afecta a la falta de legitimación activa sino a una falta de representación o capacidad procesal.
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 24.06.2016:
» Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo -ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes». Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» ( sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre).»
Acuerdo genérico o específico para el ejercicio de acciones judiciales
La jurisprudencia menor no viene exigiendo, como regla general, que figure un acuerdo específico sobre qué tipo concreto de acción judicial se va a emprender por la comunidad, bastando que los propietarios confieran autorización para el ejercicio de las acciones legales en defensa de los intereses de la comunidad.
Es recomendable, aunque no es obligatorio, que se haga constar en dicho acuerdo que se faculta al presidente para otorgar poderes a favor de procuradores y letrados para el ejercicio de dichas acciones judiciales.
¿Qué mayoría de votos se exige para el ejercicio de acciones judiciales?
Entiendo que para aprobar un acuerdo comunitario para ejercitar acciones judiciales es el de la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Y en segunda convocatoria la mayoría de los presentes y cuotas.
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
…7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
¿Qué consecuencia tiene que una demanda interpuesta por la comunidad no tenga la previa autorización de la Junta?
La cuestión no está clara entre nuestros tribunales.
Hay un sector que opina que la falta de un acuerdo previo de autorización por la junta para emprender acciones judiciales puede subsanarse toda vez que considera que no se trata de una falta de legitimación activa de la comunidad sino de una falta de representación que puede ser suplida posteriormente mediante ratificación de los interesados.
Sentencia que considera que es subsanable
La Audiencia Provincial de La Rioja considera en esta sentencia que la falta de autorización de la Junta de propietarios al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales es un defecto subsanable antes de la audiencia previa.
Audiencia Provincial de La Rioja (Sección 1ª), sentencia 4.12.2023:
«En consecuencia, tratándose la falta de representación de un defecto meramente procesal es susceptible de ser subsanado en los términos dispuestos en el art. 418 LEC que dispone en relación a los defectos de capacidad o representación que sean subsanables o susceptibles de corrección, que se podrán subsanar o corregir en el acto y, si no fuese posible en ese momento, se concederá para ello un plazo, no superior a diez días, con suspensión, entre tanto, de la audiencia. Por lo tanto, dado que antes de la audiencia previa ya se había subsanado, habiendo aportado un acuerdo de la junta de la comunidad de propietarios en la que se ratificaba el ejercicio de las acciones entabladas, acuerdo que es ejecutivo, aunque haya sido impugnado, la decisión de la Juzgadora de instancia de aceptar la subsanación de la falta de representación estuvo ajustada a derecho.».
Sentencia que considera que no es subsanable
La Audiencia Provincial de Málaga considera que la falta de autorización previa por parte de la junta de propietarios al Presidente para demandar es un requisitos insubsanable:
Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), sentencia de 12.11.2021:
» Pues bien, al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo núm.. 422/2016 de 24 junio establece:
Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre ,: » es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo – ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario. Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta Sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes».
Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» ( sentencia 659/2013, de 19 de febrero, citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre ).
Siendo así y reconociendo la propia apelante que el citado acuerdo previo no existía, e inadmitiéndose la prueba propuesta, tanto en instancia como en alzada, debe confirmarse la sentencia dictada, dado que no ha quedado acreditado que el Presidente estuviese autorizado por los Estatutos para el ejercicio de acciones. Es más, aun cuando los Estatutos recogieran el texto que reproduce el recurso de apelación hubiese sido necesario alegar y probar que la interposición de demanda se realizó sin el referido acuerdo porque no era posible esperar la convocatoria de Junta.
En definitiva, siendo necesaria la autorización de la Junta al Presidente de la Comunidad para el inicio de acciones legales, dicho requisito debe entenderse incumplido en el presente caso, dado que en el acta de la Junta de 20 de abril de 2019 cuya aportación se admitió en la Audiencia Previa, se recoge la ratificación la actuación del Presidente, lo que constituye prueba de que la demanda se interpuso sin el preceptivo acuerdo.«
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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