Cualquier propietario o comunero está legitimado para ejercitar acciones en defensa de los elementos comunes cuando la comunidad de propietarios no actúa.
Los elementos comunes del edificio son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos.
«…tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»
¿Pueden los propietarios realizar obras que alteren los elementos comunes?
Los propietarios no pueden realizar obras en los elementos comunes salvo que el título constitutivo o los estatutos lo permitan, o que la comunidad de propietarios lo haya autorizado.
Fuera de estos casos, los dueños de elementos privativos no pueden alterar, ocupar o aprovechar de forma exclusiva y excluyente los elementos comunes.
» 1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
El anterior precepto establece respecto de las obras que puede realizar un propietario lo siguiente:
1º.-Las obras que se pretendan realizar en elementos privativos (piso o local) están permitidas siempre y cuando dichas obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura, configuración, estado exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario.
2º.-Las obras que se pretendan realizar en elementos comunes del edificio están prohibidas.
¿Puede cualquier propietario ejercitar acciones en defensa de los elementos comunes?
La Comunidad de propietarios como tal es la legitimada para emprender acciones en defensa de los elementos comunes.
Si la comunidad no actúa, cualquier comunero o propietario que pretenda accionar frente a otro por entender que ha hecho una modificación en su inmueble que no ha sido autorizada, o que altera el aspecto exterior, que altera el título constitutivo, que se apropia de elementos comunes, etc., puede actuar en beneficio de la comunidad sin estar obligado a acreditar que la conducta del comunero demandado le ocasiona un perjuicio personal.
Por tanto la regla general en materia de propiedad horizontal en estas situaciones es la que establece la Sentencia Tribunal Supremo de 14 octubre 2004:
«Cualquiera de los condueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros».
La legitimación del comunero o propietario para actuar en beneficio de la comunidad existe y si el objeto de la acción civil lo es con relación a un elemento común o que afecte a la comunidad de la que es copartícipe, se le reconoce su legitimación para actuar judicialmente en defensa del interés común.
Jurisprudencia: Legitimación de los propietarios para ejercitar acciones en defensa de los elementos comunes
Veamos algunas sentencia que reconocen la legitimación de los comuneros para accionar en protección de los intereses comunitarios:
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 3.12.2025
«La sala también ha admitido la legitimación de un copropietario para ejercer una acción frente a otro propietario por alteración de elementos comunes.
Así, con cita de otras anteriores, la sentencia 107/2024, de 30 de enero, en un supuesto en el que en la votación realizada en el seno de la junta se había rechazado ejercer acciones judiciales de remoción de las obras (si bien la sentencia no estima la acción de demolición porque las obras para la evacuación de humos realizadas se hicieron en el mismo trayecto ya existente, simplemente para adaptarse a las exigencias de la nueva normativa en materia de seguridad para la comunidad vecinal).
Igualmente reconoce la legitimación de un copropietario frente a otro para que se declare la ilegalidad de las obras realizadas en la terraza comunitaria de uso exclusivo, con condena a demoler la obra y reponer la terraza a su estado original, por no contar con la autorización de la comunidad, la sentencia 787/2011, de 24 de octubre.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 24.10.2011
«La legitimación activa del comunero viene determinada en toda comunidad por su fundamento en el derecho material ejercitado -acción en provecho común- y por el resultado provechoso pretendido, lo que sucederá, salvo que se demuestre una actuación en su beneficio exclusivo, cuando la acción emprendida redunde en ese beneficio, tal y como en principio sucederáen el caso de unas obras que alteren la configuración del edificio y quebranten por ello el título constitutivo de la comunidad, no habiendo tenido pese a ello el consentimiento unánime de los condóminos; y c) La representación judicial y extrajudicial en defensa de los intereses de la comunidad está atribuida al presidente ( art.12.1 LPH ), pero el Tribunal Supremo ( sentencias TS 10-6-81 , 3-2-83 , 27-4 y 23-11-84 , 12-2-86 , 20-4-91 y 31-1-95 ) tiene declarado que todo condómino está legitimado para accionar, no solo en relación con los elementos privativos objeto de su derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes, de suerte que cualquiera de ellos podrá comparecer en juicio en asuntos que afecten a la Comunidad para defenderlos.»
Sentencia del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de fecha 30.10.2014
«En tal sentido, esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997). La sentencia núm. 46/1995, de 31 de enero, afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes (SS. 10 junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)».
Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de fecha 14.06.1999
«Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada «propiedad separada” (art. 396 Código Civil) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (sección 3ª), de fecha 23.10.2023
«Constituye, en definitiva, doctrina jurisprudencial reiterada (SSTS 691/2020, de 21 de diciembre de 2020; 321/2016, de 18 de mayo; 594/2014, de 30 de octubre, entre otras muchas) que cualquier comunero puede ejercitar acciones judiciales frente a terceros en defensa de los elementos comunes, sin requerirse para ello un acuerdo de la Junta de Propietarios, siempre que actúe en beneficio de la misma. Cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.
No existe falta de legitimación aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma. Quien sea titular en la comunidad de propietarios, conjunta o aisladamente, puede ejercitar toda clase de acciones tendentes a la efectividad de sus derechos. Es por ello que cualquier comunero puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a la comunidad para defenderlos, ya que en caso contrario algo faltaría para la efectividad de los derechos que su título de propietario le atribuye. Defensa que puede ejercitarse por propia decisión, bien sea para suplir el desinterés del presidente o de la Junta, e incluso cuando los demás muestren su disconformidad con promover el juicio. La sentencia, en cuanto sea beneficiosa para la comunidad, aprovechará a todos los cotitulares; y si fuere perjudicial, en nada les afectará. En este sentido cabe citar también las SSTS de 4 de marzo de 2013 y 6 de abril de 2006.».
Conclusiones
1º.- Como regla general, el ejercicio para accionar en defensa de los elementos comunes le corresponde al Presidente de la Comunidad cuando la Junta de propietarios haya acordado interponer demanda judicial para defender tales elementos (art. 13.3 LPH).
2º.- En el supuesto de que el Presidente o la Junta de propietarios no actúe en defensa de los elementos comunes por desidia o desinterés, cualquiera de los comuneros está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad y en defensa de los elementos comunes.
3º.- Cualquier propietario o comunero que se considere perjudicado por la actuación de otro propietario, podrá ejercitar las acciones que considere oportunas aunque la comunidad no las emprenda.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Se trata de un edificio de una Comunidad en pleno Barrio Salamanca ,de los años 20, cerrado con terraza y tejado que, por su portal, fachada y torreones y desconociéndolo , debe de ser edificio Catalogado con nivel 3 como mínimo, y protegido contra todo tipo de modificaciones de la configuración externa de sus fachadas
Se ha detectado en uno de los pisos de la última planta , la construcción fraudulenta de un habitáculo, abriendo hueco en el techo , invadiendo un espacio comunitario cual es un torreón-palomar sin conocimiento de la Comunidad , y habiendo abierto igualmente un hueco en el tejado correspondiente instalando un ventanal en el centro del complejo de todas las tejas con alteración de la fisonomía de la correspondiente fachada.
Igualmente en una terraza exterior de uso particular que dispone dicho piso, deshaciendo la fachada correspondiente , se ha edificado un habitáculo en aluminio en ampliación de la superficie de un salón , alterando totalmente la configuración externa de la fachada en esa zona.
Como el piso es de reciente adquisición , se desconoce si las infracciones las ha cometido el anterior propietario o el propietario actual, teniendo mas fuerza la opinión de que las infracciones las cometió el anterior, pero aspirando a que tanto la configuración de esta fachada como el tema del torreón anterior sean restituidos a su estado original, interesamos información sobre en cual de los dos propietarios, el antiguo y el actual, recaería en definitiva la responsabilidad de restituir todo lo tratado a su estado original .
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