Tanto la comunidad como cualquier comunero o propietario de un elemento privativo (pisos, locales, etc.) perteneciente a un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal puede ejercitar acciones judiciales en defensa de los elementos comunes.
Los elementos comunes del edificio son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos.
Sin que sea una relación cerrada, el artículo 396 del Código Civil enumera los elementos que se consideran comunes:
«…tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»
Los propietarios no pueden realizar obras en los elementos comunes salvo que el título constitutivo o los estatutos lo permitan, o que la comunidad de propietarios lo haya autorizado.
Fuera de estos casos, los dueños de elementos privativos no pueden alterar, ocupar o aprovechar de forma exclusiva y excluyente los elementos comunes.
artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:
» 1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
El anterior precepto establece respecto de las obras que puede realizar un propietario lo siguiente:
1º.- Las obras que se pretendan realizar en elementos privativos (piso o local) están permitidas siempre y cuando dichas obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura, configuración, estado exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario.
2º.- Las obras que se pretendan realizar en elementos comunes del edificio están prohibidas.
La Comunidad de propietarios como tal es la legitimada para emprender acciones en defensa de los elementos comunes.
Si la comunidad no actúa, cualquier comunero o propietario que pretenda accionar frente a otro por entender que ha hecho una modificación en su inmueble que no ha sido autorizada, o que altera el aspecto exterior, que altera el título constitutivo, que se apropia de elementos comunes, etc., puede actuar en beneficio de la comunidad sin estar obligado a acreditar que la conducta del comunero demandado le ocasiona un perjuicio personal.
Por tanto la regla general en materia de propiedad horizontal en estas situaciones es la que establece la Sentencia Tribunal Supremo de 14 octubre 2004:
«Cualquiera de los condueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros».
La legitimación del comunero o propietario para actuar en beneficio de la comunidad existe y si el objeto de la acción civil lo es con relación a un elemento común o que afecte a la comunidad de la que es copartícipe, puede ser reconocida su legitimación.
Legitimación de los comuneros para accionar en protección de los intereses de la comunidad:
«La legitimación activa del comunero viene determinada en toda comunidad por su fundamento en el derecho material ejercitado -acción en provecho común- y por el resultado provechoso pretendido, lo que sucederá, salvo que se demuestre una actuación en su beneficio exclusivo, cuando la acción emprendida redunde en ese beneficio, tal y como en principio sucederá en el caso de unas obras que alteren la configuración del edificio y quebranten por ello el título constitutivo de la comunidad, no habiendo tenido pese a ello el consentimiento unánime de los condóminos; y c) La representación judicial y extrajudicial en defensa de los intereses de la comunidad está atribuida al presidente ( art.12.1 LPH ), pero el Tribunal Supremo ( sentencias TS 10-6-81 , 3-2-83 , 27-4 y 23-11-84 , 12-2-86 , 20-4-91 y 31-1-95 ) tiene declarado que todo condómino está legitimado para accionar, no solo en relación con los elementos privativos objeto de su derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes, de suerte que cualquiera de ellos podrá comparecer en juicio en asuntos que afecten a la Comunidad para defenderlos.»
En este supuesto la cuestión es más controvertida.
Si la comunidad ha decidido mediante un acuerdo que no va a ejercitar acciones judiciales en defensa de elementos comunes, los Tribunales de justicia se decantan por la falta de legitimación para demandar del comunero en beneficio de la comunidad, pues esta ya se ha opuesto expresamente a ello.
Si consta en el proceso la oposición de la comunidad de propietarios, la doctrina sobre la legitimación del comunero debe ceder porque, siendo el ejercicio de acciones un acto de administración, el artículo 398 Código Civil, impide que la voluntad de un comunero se alce sobre la mayoritaria; la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 abril 1965 señala:
«(…) si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquel, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no puede conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única norma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños».»
Aunque como he dicho antes la cuestión es controvertida, en los supuestos en los que la comunidad toma el acuerdo en contra de que se ejerciten acciones civiles en un caso concreto, si algún propietario se ve perjudicado directamente en su derecho de propiedad por la actuación de otro comunero, podría ejercitar una acción personal contra aquél pero no actuando en beneficio de la comunidad al haberse expresado aquella en contra de dicha acción.
1º.- El ejercicio para accionar en defensa de los elementos comunes le corresponde al Presidente de la Comunidad cuando la Junta de propietarios haya acordado interponer demanda judicial para defender tales elementos (art. 13.3 LPH).
2º.- En el supuesto de que el Presidente o la Junta de propietarios no actúe en defensa de los elementos comunes por desidia o desinterés, cualquiera de los comuneros está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros para defender los elementos comunes.
3º.- Hay dudas sobre la legitimación del propietario para demandar en defensa de los elementos comunes cuando la comunidad se ha manifestado expresamente en contra de ejercer acciones judiciales en estos casos.
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Se trata de un edificio de una Comunidad en pleno Barrio Salamanca ,de los años 20, cerrado con terraza y tejado que, por su portal, fachada y torreones y desconociéndolo , debe de ser edificio Catalogado con nivel 3 como mínimo, y protegido contra todo tipo de modificaciones de la configuración externa de sus fachadas
Se ha detectado en uno de los pisos de la última planta , la construcción fraudulenta de un habitáculo, abriendo hueco en el techo , invadiendo un espacio comunitario cual es un torreón-palomar sin conocimiento de la Comunidad , y habiendo abierto igualmente un hueco en el tejado correspondiente instalando un ventanal en el centro del complejo de todas las tejas con alteración de la fisonomía de la correspondiente fachada.
Igualmente en una terraza exterior de uso particular que dispone dicho piso, deshaciendo la fachada correspondiente , se ha edificado un habitáculo en aluminio en ampliación de la superficie de un salón , alterando totalmente la configuración externa de la fachada en esa zona.
Como el piso es de reciente adquisición , se desconoce si las infracciones las ha cometido el anterior propietario o el propietario actual, teniendo mas fuerza la opinión de que las infracciones las cometió el anterior, pero aspirando a que tanto la configuración de esta fachada como el tema del torreón anterior sean restituidos a su estado original, interesamos información sobre en cual de los dos propietarios, el antiguo y el actual, recaería en definitiva la responsabilidad de restituir todo lo tratado a su estado original .