Si el arrendador no conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad, el inquilino podrá resolver el contrato.
Mientras que la obligación principal del inquilino es la de pagar la renta del alquiler, la obligación principal del arrendador es la de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para ser usada por el arrendatario.
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Cuando hablamos de este asunto hay que tener en cuenta, entre otros, lo que establecen dos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU):
» El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»
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» 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
….
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.»
¿Qué ocurre cuando el arrendador no conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad para el destino convenido?
En el contrato de arrendamiento nos encontramos ante un contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas, y que puede resolverse, cuando se dé un verdadero y esencial incumplimiento, como resulta de la aplicación del artículo 1124 del Código Civil y de los artículos 21 y 27 de la LAU que acabamos de ver. En estos casos, el inquilino podrá instar la resolución o extinción del contrato de arrendamiento cuando la vivienda no reúna las condiciones para ser ocupada.
Es IMPORTANTE si el inquilino se encuentra en una situación como la que estamos comentando (vivienda inhabitable), saber lo siguiente:
1º.- La mayoría de las veces figura en los contratos de arrendamientos una fórmula impresa que dice mas o menos que » el inquilino manifiesta que la vivienda se encuentra en perfecto estado para ser habitada«, o incluso añadiendo que la vivienda o los electrodomésticos si los tuviere han sido examinados por el arrendatario y que todo funciona a las mil maravillas.
Hay que tener cuidado con estas cláusulas cuando en realidad ni se ha examinado la vivienda en profundidad, ni se conoce el estado de los electrodomésticos o cualquier otro elemento de la vivienda (calefacción, radiadores, aire acondicionado, persianas, sanitarios, etc.), pues al firmar la aceptación de dicha estipulación, luego es más dificil acreditar que en realidad no se había revisado la vivienda.
No obstante si después de ocupar la vivienda, se detectan dichos desperfectos o anomalías hay que comunicárselas al arrendador (fehacientemente) para tener alguna prueba documental, si es necesaria, de dichas advertencias.
2º.- La prueba para acreditar que la vivienda no reune las condiciones para ser habitadadebe ser acreditada por el inquilino. Así que inmediatamente se produzca una avería o se detecte alguna anomalía que afecte a la habitabilidad de la vivienda debe ponerse en conocimiento inmediato del arrendador (fehacientemente), concediéndole un plazo para su arreglo. Esto es necesario para tener alguna prueba documental de dichas advertencias.
3º.- Hay que señalar que la resolución o el cumplimiento del contrato sólo puede solicitarla el que ha cumplido su parte. Se exige que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario.
¿Qué se entiende por condiciones de habitabilidad?
Lo cierto es que no existe una definición en la Ley que defina exactamente las condiciones de habitabilidad, por lo que habrá que acudir a lo que vienen interpretando los Tribunales al respecto:
En sucesivos artículos comentaremos distintas sentencias que determinan que el arrendador no conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad para que, caso a caso, veais en qué situaciones los Tribunales consideran la existencia de falta de condiciones de habitabilidad y por tanto procede la resolución.
Hoy vamos a reseñar la Sentencia de la AP Madrid (Sección 10ª) de 28 mayo de 2013, que condisera lo siguiente:
PLANTEAMIENTO DEL ASUNTO:
– El inquilino procede a la resolución del contrato de arrendamiento, comunicando al dueño que abandona la vivienda por la falta de contratación suficiente de potencia eléctrica en el piso, lo que provoca que salte el automático cuando se encienden algunos radiadores electricos de la calefacción junto con el resto de electrodomésticos.
– El inquilino llamó a un técnico para que solucionase la avería pero este informó que se debía a la falta de contratación de potencia eléctrica por el arrendador. El inquilino puso el problema en conocimiento de éste sin que lo haya subsanado.
– El arrendador solicita que el inquilino le indemnice por haber incumplido la duración del contrato de arrendamiento y haberse marchado antes de que finalice el plazo pactado.
ARGUMENTOS TRIBUNAL:
1º.- El Tribunal atribuye plena fuerza probatoria al testimonio del técnico; llegando a la conclusión de que la calefacción por acumuladores eléctricos es un servicio importante con el que contaba el inmueble, y este servicio no funcionaba satisfactoriamente, lo cual evidencia el incumplimiento de la obligación del arrendador consistente en la conservación de la vivienda.
2º.- El incumplimiento de dicha obligación ha generado que la vivienda no reúna las condiciones de habitabilidad suficientes que fueron tenidas en cuenta para celebrar el contrato de arrendamiento.
3º.- Si el arrendador no conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad, el arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.
4º.- CONCLUSION: El Tribunal considera que la imposibilidad del uso de la calefacción eléctrica en un inmueble arrendado, debido al defecto de potencia suficiente en la energía eléctrica, cuando ha sido contratado por el arrendador, es causa justificada para que se produzca el desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Me surge la duda de hasta qué punto está obligado el arrendador a dejar la vivienda en su estado inicial. Es decir, imaginando que no funcionen las tuberías, ¿bastaría con que el arrendador las arregle a su cargo, aunque luego queden las tuberías a la vista (siempre que ello no suponga más que un perjuicio estético? O, por el contrario, ¿debe el arrendador dejar las tuberías cubiertas, como estaban en origen?
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Buenas tardes,
Me surge la duda de hasta qué punto está obligado el arrendador a dejar la vivienda en su estado inicial. Es decir, imaginando que no funcionen las tuberías, ¿bastaría con que el arrendador las arregle a su cargo, aunque luego queden las tuberías a la vista (siempre que ello no suponga más que un perjuicio estético? O, por el contrario, ¿debe el arrendador dejar las tuberías cubiertas, como estaban en origen?
Muchas gracias,