El arrendador rechaza el cobro de la renta al inquilino

Cuando el arrendador rechaza el cobro de la renta al inquilino habrá de ofrecerle el pago para evitar el desahucio por falta de pago.

Vamos a dar algunos consejos para evitar el desahucio cuando el arrendador rechaza el cobro de la renta al inquilino.

El planteamiento que hacemos parece ilógico en un principio: ¿cómo que el arrendador rechaza el cobro de la renta al inquilino, si lo que quiere cualquier arrendador, evidentemente, es cobrar el alquiler?

Pues bien, porque a veces los arrendadores, sobre todo en contratos de renta antigua donde el alquiler es bajo, pretenden recuperar la vivienda o el local utilizando vías ilegitímas, y para ello rehúsan el pago del alquiler para seguidamente interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago.

En estos casos ¿ qué debe hacer el inquilino?

Pasos a seguir cuando el arrendador rechaza el cobro de la renta al inquilino:

1.- Es obligación de cada arrendatario pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos (art. 1555-1º del Código Civil). Su incumplimiento conlleva ciertamente sanciones muy graves como es la resolución del contrato.

2.- El pago de la renta ha de hacerse dentro del plazo convenido en el contrato o en su defecto si no se dijera nada, dentro de los 7 primeros dias de cada mes (art. 17.2 LAU 29/1994).

3.- El pago de la renta deberá hacerse por el procedimiento que acuerden las partes, bien mediante transferencia bancaria, en la misma finca arrendada, etc. (art. 17.3 LAU 29/1994).

4.- Si el arrendador rechaza el cobro de la renta (rehusa la transferencia o no se pasa a cobrar el alquiler, etc.), el inquilino inmediatamente deberá hacerle el ofrecimiento de pago utilizando cualquier via de la que quede constancia de tal acto. Lo habitual es que el arrendatario le envíe por giro postal el importe de la renta, aunque también podrá hacerle un ofrecimiento notarial del pago.

5.- Es conveniente que además se le envíe un burofax al arrendador poniéndole de manifiesto que se le ha rechazado el cobro de la renta y que por dicho motivo procede a girarle postalmente (o ofrecerle notarialmente) el pago del importe del alquiler.

6.- Hecho el ofrecimiento de pago a través de giro postal, si también es rehusado el importe por el arrendador, deberá de tramitarse ante el Juzgado un expediente de consignación de rentas.

7.-  Los artículos 1.176 y siguientes del Código Civil se refieren al ofrecimiento del pago y de la consignación.

Los siguientes preceptos del Codigo Civil han quedado redactados tras la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria 15/2015 (entrada en vigor el 23.07.2015) de la siguiente manera:

Artículo 1.176 Código Civil: » Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago conforme a las disposiciones que regulan éste, se negare, de manera expresa o de hecho, sin razón a admitirlo, a otorgar el documento justificativo de haberse efectuado o a la cancelación de la garantía, si la hubiere, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida.»

Artículo 1.177 Código Civil: «Para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación. La consignación será ineficaz si no se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago.»

Artículo 1.178: Código Civil: «La consignación se hará por el deudor o por un tercero, poniendo las cosas debidas a disposición del Juzgado o del Notario, en los términos previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria o en la legislación notarial.»

JURISPRUDENCIA cuando el arrendador rechaza el cobro de la renta al inquilino:

– Sentencia de la AP Granada (Sección 3ª) de 7 febrero de 2005:

» Dicho ello, se señala, se refiere, el problema que centra la litis: la presencia de una «mora accipiendi«, mora del arrendador, que se dice ha obligado al inquilino o arrendatario a girar las rentas mensuales ( giros postales, que han sido rehusados), y como último recurso, ante la falta de colaboración del arrendador, a promover la consiguiente consignación liberatoria de la renta o merced arrendaticia.

El apunte suscita la pregunta ¿La cooperación del arrendador para que el deudor, el inquilino, cumpla con su obligación de pago ha de ser absoluta o, mejor dicho, entendida en tales términos? Podría pensarse, y así lo estableció una Sentencia del T.S. de 24 de Diciembre de 1954, en materia arrendaticia común, que la obligación de pago que se impone al inquilino es tan rigurosa, que lleva a desdibujar la propia del arrendador, que sólo tiene una facultad o derecho de recibir aquél; el pago.

Mas tan riguroso criterio, se enfrenta, o choca, con aquéllos supuestos concretos en que el arrendador por razones de conveniencia, y quizá buscando otros fines, desplaza todos los riesgos a la contraria, al arrendatario, de manera no justificada. En tales casos, si el arrendatario ha intentado el pago, y éste es rehusado, por parte del arrendador, sin causa justificada, aparecerá la figura jurídica mencionada antes, la de la «mora accipiendi«. Entonces la «mora solvendi» no existirá puesto que el acreedor, el arrendador, no acepta el pago, y sin justificación, repetimos, no coopera al cumplimiento de la obligación; no alegando razón alguna para ello».

– Sentencia de la AP Gerona (Sección 1ª) de 27 junio de 2007:

» Por lo tanto, no cabe más que dar la razón al recurrente en cuanto a que puede considerarse justificado el pago de las rentas y no justificando impago al momento de interponerse la demanda y habiendo ido ofreciendo las rentas, indebidamente rechazadas y habiéndolas consignado, debe desestimarse íntegramente la demanda».

– Sentencia de la AP Jaén (Sección 1ª) de 26 septiembre de 2003:

» Consta en las actuaciones que la demandada remitió giro postal que fue rehusado por actora, e igualmente que de los expedientes judiciales de consignación de rentas seguidos bajo los números 000 y 001 , por lo que la arrendadora tuvo posibilidad de aceptar la entrega de la cantidad de dinero correspondiente a las rentas en cuya inefectividad se sustenta la demanda que dio origen a las presentes actuaciones, la cual rechazó. Pues bien, expuestas así las cosas, el recurso de apelación no debe ser estimado toda vez que el desahucio por falta de pago no procede cuando se prueba que no ha existido verdadera voluntad de infringir el contrato«.

– Sentencia de la AP Málaga (Sección 5ª) de 18 julio de 2007:

«Consta por otra parte, que el arrendatario-demandado ha tratado de pagar a la arrendadora las rentas convenidas de forma personal, por giros postales y mediante expedientes judiciales de consignación, y si no efectuó un pago puntual de las mismas fue porque no había podido abonar las rentas hasta ese momento porque la arrendadora las ha rehusado o no ha querido recibirlas, por lo que más bien estaríamos ante un caso de mora en recibir y no de falta de pago de la renta.»