Bastantes de nuestros visitantes y clientes nos han preguntado alguna vez si el comprador de una vivienda responde de las deudas con la Comunidad que hubiese contraído el anterior o anteriores propietarios del inmueble, y hasta dónde tienen obligación de pagar.
Vamos a dar unas pautas:
1º.- La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estableció a partir de la reforma operada el 27 de junio de 2013, que después de esta fecha, el comprador de una vivienda responde «con el propio inmueble adquirido» de las deudas con la Comunidad que tuviesen los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
El artículo 9, letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone:
«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
¿Qué significa esto?
Pues que si se adquiere una vivienda después de esa fecha, el nuevo adquirente responde con el piso adquirido de las deudas por gastos comunes que el anterior o los anteriores propietarios tuviesen con la Comunidad. Se trata de que la vivienda queda afecta al pago de una deuda ajena al comprador actual.
Por tanto, el nuevo propietario no responderá personalmente con otros bienes de dicha deuda, sino que la deuda antigua con la Comunidad puede intentar cobrarse del nuevo propietario únicamente con la vivienda adquirida.
Como el artículo 9 letra e) citado indica, el adquirente responde de las cantidades adeudadas hasta el límite de las que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la transmisión y los tres años anteriores.
EJEMPLO:
Si el nuevo adquirente ha firmado la escritura de compraventa en marzo de 2020, responderá de las deudas del año corriente (de enero a marzo de 2020) y de los tres años anteriores completos (2019, 2018 y 2017).
La respuesta, según mi opinión, es que da lo mismo que la deuda sea del transmitente como de anteriores propietarios a éste, pues lo que pretende la afección real del piso es proteger a la Comunidad de propietarios con la finalidad de asegurar el cobro de sus créditos.
CONCLUSIÓN:
Es importante que cuando se va a comprar una vivienda , el adquirente pida previamente un certificado a la Comunidad para conocer las deudas que la vivienda tiene. Y en caso positivo, debe saber que va a responder «con la vivienda adquirida» de la anualidad corriente y de los tres años anteriores.
Os recomiendo que leáis nuestro artículo «deudas con la Comunidad cuando el deudor y el titular registral son distintos«, donde se comenta la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en su reciente sentencia de 22 de abril de 2015.
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Ver comentarios
Les quería plantear una duda a este respecto.
¿Podría exigir la Comunidad al nuevo propietario, además de los tres años más el corriente, el pago de intereses de demora?
Un saludo
podría exigir la comunidad al nuevo propietario los intereses de los tres años impagados, y demás gastos como abogados e inclusos de intereses de impagos de otros años que se suman a estos tres años?
¿qué ocurre con las deudas mantenidas por el anterior propietario si el nuevo propietario ha adquirido el inmueble en una subasta de la administración?
Hola Beatriz,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Y que ocurre cuando el deudor es la propia comunidad por sanciones con la agencia Tributaria imputables a fechas anteriores a la compra debla vivienda.
Quién responde?.
Gracias
Buenas,
He comprado una vivienda en la que el certificado del administrador de la comunidad indicaba que se encontraba al corriente de pago de las cuotas ordinarias.
El día de la compra, nos avisaron que estaba planificado poner ascensor en el edificio, y cada vecino se había adherido al ascensor o no. El anterior propietario de mi vivienda se adhirió, pero después decidió vender la vivienda y dejo de pagar las cuotas, pero había hablado con el administrador y no pasaba nada, había quedado con él en que él (el administrador) nos informaría de las condiciones y nosotros aceptaríamos si adherirnos o no.
Posteriormente, hablamos con el administrador, y decidimos no adherirnos al ascensor.
Ahora, un vecino me insiste en que tengo que adherirme obligatoriamente
¿es así?¿sin haber firmado contrato? ¿sin que se me haya informado y no aparezca información de esto en ninguna parte de las escrituras de compraventa?
Buenas tardes,
Si la comunidad no estaba constituida , estaba solo un acuerdo verbal entre los vecinos. Ellos pueden pedir la cuota y por cuantos años? Sobre todo no me han traído ningún documento sobre el dinero qué lo piden!
Gracias
¿Qué ocurre cuando al caso es al contrario? Que sea la comunidad de propietarios la que tiene una deuda con el antiguo propietario (por haber pagado cuotas por adelantado o alguna derrama por ejemplo) ¿Adquiere el nuevo propietario ese derecho junto con la compra del inmueble?
Un saludo y gracias
Si el antiguo no pago y nos toca a nosotros, como procedemos para poner denuncia? Gracias
Qué sucede cuando el antiguo propietario dispone de un certificado de estar al corriente de pagos, pero la deuda se genera por liquidación tardía de los periodos anteriores (hasta 3 años).
Entiendo que el comprador debe abonar ese importe pendiente (por el principio de protección a la comunidad), pero puedo reclamarle al antiguo propietario ese importe dado que no es algo imprevisto sino una simple liquidación de gastos vs ingresos.
Gracias
Que responsabilidad tiene un banco que se adjudicó una vivienda en 2018 y no la registró ni lo hizo saber a la Comunidad hasta su venta en 2022