El consentimiento tácito en la apropiación de elementos comunes

No se admite el consentimiento tácito en la apropiación de elementos comunes, por lo que la Comunidad aunque lo haya permitido puede instar su recuperación.

El consentimiento tácito en la apropiación de elementos comunes es uno de los argumentos que con mayor frecuencia se esgrimen por el comunero para conseguir que el Juzgado consienta el derecho de uso o propiedad por el transcurso del tiempo.

Mediante este artículo queremos exponer, aunque sea resumidamente la doctrina mayoritaria existente sobre esta materia. Antes de nada y para que nos situemos más gráficamente sobre esta cuestión, vamos a exponer como ejemplo una situación que con cierta frecuencia se produce en las comunidades de propietarios.

EJEMPLO:

Construcción realizada por un vecino en la terraza situada en la vivienda de su propiedad. Hemos de indicar a este respecto, que la referida terraza, salvo que expresamente venga como elemento privativo en el Título constitutivo (escritura de división horizontal), tiene la consideración de elemento común (ya que supone la cubierta del edificio), si bien el goce y disfrute de la misma esté atribuído al propietario del piso.

Antes de nada hay que señalar que el artículo 7 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH) establece:

» El propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

De dicho precepto (art. 7 LPH) se deduce:

Que si bien en lo que es de su propiedad exclusiva podrá realizar obras siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, cuando se trata de elementos comunes, la actuación es mucho más restrictiva, prohibiendo realizar cualquier tipo de obra.

Además, evidentemente, cualquier utilización individual o apropiación de elementos comunes está totalmente prohibida, pues dichos elementos para ser usados en exclusiva requerirían del consentimiento unánime de la Comunidad y en cuanto a los apropiados, defintivamente serían actos prohibidos puesto que pertenecen a todos los propietarios con arrreglo a su coeficiente de participación.

Sentado lo anterior, puede ocurrir que por el transcurso del tiempo uno de los copropietarios del edificio haya venido usando como de su exclusiva propiedad algun espacio o elemento común (a veces incluso de buena fe en la creencia de que le pertenece) pero en un momento determinado la comunidad emprende acciones reivindicatorias para recuperar dicho elemento. Y aquí es donde se suele plantear por el demandado (vecino que lo ocupa) el consentimiento permitido o tácito por la Comunidad para pretender seguir ocupándolo.

El consentimiento tácito en la apropiación de elementos comunes. Resumen de la opinión de los Tribunales:

Sentencia de la AP CADIZ (Sección 5ª) de 6 marzo de 2013:

» La interposición de la demanda objeto de este procedimiento persigue un fin claro amparado por la norma, como es impedir que la recurrente se apropie para uso exclusivo y excluyente de elementos comunes, en cuanto ha incorporado una parte de la terraza a su propio domicilio, lo que exige no solamente la adopción del preceptivo acuerdo, sino que este se produzca por unanimidad, siendo claro que cualquier otro acuerdo que vulnere lo anterior resultaría nulo de pleno derecho al producirse una modificación del titulo constitutivo, teniendo asimismo clara influencia en los porcentajes de participación en zonas comunes, porcentaje de la vivienda en la edificación, y en definitiva en el reparto de las cuotas comunitarias, no pudiendo entenderse que vulnere ningún principio de buena fe, la actuación de la Comunidad sino un ejercicio legitimo del derecho frente a quienes se han apoderado de parte de zonas comunes».

Sentencia de la AP VALENCIA (Sección 7ª) de 10 octubre de 2012:

» En los supuestos de apropiación de un elemento común, privándole de hecho de su condición de elemento común y de su finalidad, no cabe aplicar la prescripción de 15 años propia de las acciones personales, ni invocarse el consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios. En tales supuestos hay que acudir al ejercicio de la acción reivindicatoria o al de las acciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal que, por aplicación del artículo 1933 y la especial configuración de la Propiedad Horizontal, no tendría plazo prescriptivo alguno, como ocurre con la acción de división de cosa común, la de partición de la herencia o el deslinde de propiedades contiguas.»

Sentencia de la AP MADRID (Sección 14ª) de 15 diciembre de 2012:

» Sobre el consentimiento tácito en la apropiación de los elementos comunes litigiosos por el mero transcurso de un plazo sin ejercitar acción la Comunidad, basta recordar la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2011 , que, en un supuesto en el que los recurrentes no tenían título de propiedad y ocupaban terreno calificado como elemento común de la comunidad de propietarios, señala: «ni es posible computar el plazo para hacer efectivo su derecho por usucapión mediante una posesión durante diez años en concepto de dueño, con buena fe y justo título, cuando se disfruta por mera tolerancia de la Comunidad de Propietarios, ni menos aun convertir lo común en privativo a través de esa especie de atajo temporal que proporciona el consentimiento tácito de la Comunidad de vecinos«.