El contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador

El contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador se extinguirá de pleno derecho si el arrendador era el usufructuario del bien.

Veamos qué sucede con el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador cuando éste era el usufructuario del inmueble arrendado.

Recordar que el usufructuario es la persona, que sin ser el dueño de la cosa, tiene el derecho de uso y disfrute sobre la misma. El usufructuario al tener el derecho de goce de la cosa puede arrendarla.

Ejemplo: En una herencia se adjudica a favor del viudo el usufructo de un local de negocio y a los hijos se les adjudica la nuda propiedad. El usufructuario puede celebrar un contrato de arrendamiento del citado local.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador cuando éste había sido concertado por el usufructuario del inmueble?

Hay que tener en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento:

a) Si el contrato de arrendamiento se ha celebrado por el usufructuario a partir del 1 de enero de 1.995 y por tanto está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), el contrato de alquiler queda extinguido con el fallecimiento del usufructuario.

b) En los contratos sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 (de renta antigua), el fallecimiento del usufructuario no será causa de resolución contractual, salvo que las condiciones del mismo fueran notoriamente gravosas para la propiedad (duración muy alta o precio muy bajo, etc.) Artículo 114, apartado 12 TRLAU.

Por tanto, es muy importante que el arrendatario cuando contrate sepa si el arrendador es el propietario del inmueble o el usufructuario, ya que si se trata de éste último, el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador (usufructuario) se extinguirá a pesar de la duración que se haya hecho constar. Esto tiene sobre todo importancia cuando se trata de locales de negocio y el arrendatario ha pagado una fuerte cantidad para quedarse con el traspaso del local o de la industria.

Fallecimiento del usufructuario en contratos celebrados a partir del 1.01.1995 sujetos a la LAU 29/1994.

La norma aplicable es la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.

Se aplica a los contratos de arrendamieno de viviendas y de uso distinto del de vivienda (locales).

El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994), referido al arrendamiento de viviendas dispone que:

“Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.”

En cuanto a los arrendamientos distintos del del vivienda (locales de negocio), la LAU no dice nada al respecto, por lo que serán de aplicación supletoria las normas del Código Civil, disponiéndose en el artículos 480 y 513 del Código Civi  (CC) lo siguiente::

Artículo 480 Código Civil: “Podrá el usufructuario aprovechar por sí­ mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.”

Articulo 513 Código Civil: El usufructo se extingue:

1º).  Por muerte del usufructuario.

2º).  Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el tí­tulo constitutivo.

3º).  Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.

4º).  Por la renuncia del usufructuario.

5º).  Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

6º).  Por la resolución del derecho del constituyente.

7º).  Por prescripción.

Comunicación tras el fallecimiento del arrendador (usufructuario)

Tras el fallecimiento del usufructuario, el propietario del inmueble que ahora tiene el pleno dominio del mismo puede hacer varias cosas:

1ª.- Comunicar la extinción del contrato de arrendamiento

Si no quiere seguir con el contrato deberá notificarle fehacientemente al arrendatario el fallecimiento del arrendador así como la extinción del contrato al amparo de lo dispuesto en el artículo 13.2 de la LAU por lo que debe entregar la posesión del inmueble.

En el supuesto de que el arrendatario no acepte la extinción del contrato y por tanto no se marche, el propietario deberá iniciar un procedimiento judicial para conseguir el lanzamiento. Parece que la mayoría de los Tribunales se decantan en estos casos por ejercer un procedimiento de desahucio por precario contra los ocupantes del inmueble que no quieren abandonarlo, aunque algún Tribunal indica que el procedimiento a seguir sería un procedimiento ordinario (artículo 249.1.6º LEC) para extinguir el título que hasta ese momento habilitaba la ocupación.

2ª.- Comunicar la continuación del contrato de arrendamiento

Si el actual propietario que ahora tiene el pleno dominio tras el fallecimiento del usufructuario quiere que continúe el contrato de arrendamiento, deberá notificarle a los arrendatarios que se subroga en la posición del arrendador y que a partir de ese momento deben abonarle a él las rentas.

3ª.- Si el actual propietario no hace nada

Si el propietario no envía ninguna comunicación y transcurre el tiempo cobrando las rentas de alquiler o se realizan actos que pueden interpretarse como que se desea continuar arrendando el inmueble, podrá considerarse de forma tácita que consiente continuar con el contrato de arrendamiento, pues lo contrario significaría ir en contra de los actos propios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), de fecha 28.10.2019:

Son hechos probados que «..el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 8 de octubre de 2002, figura como arrendadora la usufructuaria del inmueble y que la misma falleció en fecha 25 de noviembre de 2017 y que en enero de 2018 los propietarios de la vivienda comunicaron a los demandados dicho hecho y la extinción del alquiler, instándoles al desalojo del piso.

Que los demandados consideran que, como previamente a tal comunicación, se les hizo otra en la que les indicaban nuevo domicilio de pago para las rentas, ello reflejó la voluntad de prorrogar el contrato, al menos hasta octubre de 2018, concluyendo en que el motivo de oposición no podía prosperar porque la comunicación que aportan los demandados con su contestación ya indica que dicha aportación de un nuevo domicilio de pago lo es sin perjuicio de las consecuencias legales que tenga el fallecimiento de la usufructuaria en función del tipo de contrato que rija entre las partes.

Y que fue una vez examinado el mismo cuando se requirió el desalojo por la extinción del arriendo argumentando que, con la LAU de 1964 el fallecimiento del usufructuario no era causa automática de resolución, a diferencia de lo que sucede con la LAU de 1994, que es la aquí aplicable en atención a la fecha del contrato, que la facultad del usufructuario de disfrutar de los bienes comprende la de realizar actos o contratos que respeten la sustancia de la cosa pero el usufructuario no puede transmitir derechos a otros de más duración que los que a él le corresponden ( artículo 480 del Código Civil y art 13 de la vigente LAU, conforme al cual, los arrendamientos otorgados por el usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador).

Que con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía a la usufructuaria que otorgó el contrato y que los actuales propietarios, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimados para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por el arrendatario, señalando asimismo que en el caso del usufructo la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce «ipso iure» al decaer el derecho sobre el que estaban fundados, por lo que, en base a lo expuesto, comunicado a los inquilinos dicho fallecimiento y requeridos de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo,…»

Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), sentencia de 16.10.2012:

«En cuanto al contrato de arrendamiento que los demandados exhiben, una vez extinguido el usufructo por la muerte del usufructuario ( art. 513.1 Código Civil), quedó resuelto el arrendamiento otorgado por el mismo ( art. 480 CC ), en lo que abunda el art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al decir que los arrendamientos otorgados por usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador.

Por lo tanto, extinguido el arrendamiento el día 8 de abril de 2011 en que falleció el arrendador, dejaron los demandados de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasaron por ello a ser precaristas, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.»