El crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca

Deudas por gastos comunes a la Comunidad de propietarios. El crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca.

Vamos a ver si el crédito que tiene a su favor la comunidad de propietarios por la deuda derivada del impago de los gastos comunes de uno de los propietarios tiene preferencia frente al crédito que ostenta a su favor el Banco por la hipoteca que tenga inscrita sobre ese piso o local.

Carácter preferente de los créditos a favor de la comunidad por el impago de las cuotas de gastos comunes

El artículo 9.1. e) párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal establece un privilegio como crédito preferente a favor de las comunidades de propietarios frente a otro tipo de créditos, en los siguientes términos:

«Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo».  art. 9.1 e) LPH 

Esto significa que la ley otorga un derecho de preferencia a favor de los créditos comunitarios frente a otro tipo de créditos que tengan otras personas frente al propietario del piso o local, entre los que se encuentra la hipoteca que tenga a su favor los Bancos.  

El efecto de este privilegio crediticio, a favor de la comunidad de propietarios, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario.

Del citado artículo 9.1. e) de la LPH hay que distinguir dos aspectos distintos:

El privilegio crediticio (preferencia del crédito de la comunidad respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble) y la afección real del inmueble que solo se activa cuando se transmite el inmueble a un tercero, en cuyo caso la vivienda queda afecta al pago de la deuda que pueda dejar insatisfecha el anterior titular con igual límite de la anualidad corriente y los tres años anteriores.

Ejemplo de preferencia de crédito comunitario frente a la hipoteca:

1.- Un piso perteneciente a un edificio sujeto a propiedad horizontal se encuentra gravado por su propietario con una hipoteca desde el año 2008 a favor de un Banco.

2.- El dueño del piso adeuda a la comunidad de propietarios el pago de los gastos comunes desde junio de 2016 en adelante.

3.- La comunidad interpone un procedimiento judicial en marzo de 2021 reclamando la deuda y obtiene una resolución favorable en febrero de 2022 donde se le reconoce dicha deuda.

4.- El Banco inició en septiembre de 2021 un procedimiento hipotecario por impago de la hipoteca.

5.- La comunidad interpone en julio de 2022 un procedimiento de tercería de mejor derecho contra el Banco para que se le reconozca que su crédito tiene preferencia frente al crédito hipotecario que tiene el Banco.

¿La preferencia del crédito comunitario frente al crédito de la hipoteca tiene un límite?

La preferencia reconocida a los créditos comunitarios por el párrafo segundo del art. 9.1. e) de la LPH se extiende respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto sobre los créditos hipotecarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad, los créditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos) etcétera.

En el caso del anterior ejemplo entran en concurrencia el crédito de la comunidad de propietarios con un crédito del Banco garantizado por hipoteca en trámite de ejecución.

Sentado lo anterior, hay que añadir que el privilegio que tienen las comunidades de propietarios con esa preferencia de crédito frente a otros, tiene un límite temporal que no puede excederse, y ese límite se concreta en los gastos generales correspondientes a «las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores«.  

Por tanto, no cabe incluir como crédito preferente de la comunidad conforme a lo dispuesto en el citado art. 9.1 e) de la LPH a todos los créditos vencidos y exigibles de la comunidad, cualquiera sea la fecha de devengo de las cuotas a que correspondan esos créditos, sino solo las cuotas adeudadas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la que se presenta la demanda de tercería de mejor derecho y las de los tres años inmediatamente anteriores.

Ejemplo:

Siguiendo el ejemplo que hemos puesto al principio, consideramos que el crédito que tiene la comunidad frente al propietario moroso por la deuda reclamada en el año 2022 (fecha de la demanda de tercería) y de los años 2021, 2020 y 2019 es el que tiene preferencia al crédito que ostenta el Banco por la hipoteca inscrita.

¿Cómo hacer valer la preferencia del crédito de la Comunidad frente al crédito hipotecario del del Banco?

Para que se reconozca la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios con el límite de la anualidad corriente y los tres años anteriores, frente a otro crédito que ostente un tercero, como el crédito hipotecario de un banco, se requiere que la comunidad interponga en el Juzgado un procedimiento judicial de «tercería de mejor derecho«.

Sentencias respecto a que el crédito de la comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia de 19.10.2016:

» Sin embargo, la Ley 8/2.013, de 26 de junio, vigente desde el día 28 de junio

de 2013, da una nueva redacción al art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , quedando redactado de la siguiente manera dispone que «los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto».

Y como señala la RDGRN de 22 de enero de 2013, el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del artículo 9.1 e) de la LPH es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer «a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución (…)». De tal forma que como ya decía la RDGRN de 10 de agosto de 2006, la afección real y la preferencia que por ley se reconoce a los créditos de constante referencia «vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio» de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, de manera que cualquier hipoteca constituida o embargo trabado sobre los mismos quedan subordinados a ellos «en su eficacia». En definitiva, como se desprende del tenor del artículo 9.1e), párrafo segundo, de la LPH , la preferencia absoluta -de grado y no de fecha- de este tipo de créditos frente a los previstos en el artículo 1923 apartados 3 º, 4 º y 5º, CC , con el límite temporal previsto, viene determinada únicamente por su naturaleza, careciendo de relevancia el momento en que unos y otros accedan al Registro de la Propiedad.«

Audiencia Provincial de Madrid (sección 12ª), sentencia de 18 de octubre de 2013:

» En la presente litis reclama la Comunidad de Propietarios actora su preferencia de crédito en el procedimiento hipotecario nº 230/2010, seguido en el Juzgado de referencia, para el cobro de los gastos de Comunidad.

… La acción ejercitada se funda en el artículo 9.1 e) párrafo segundo de la LPH , en la medida que la suma reclamada corresponde a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente al tiempo de interponerse la demanda, y se articula a través de la modalidad de tercería de mejor derecho habida cuenta que la Comunidad actora tuvo en su momento conocimiento de que el piso a que correspondían dichos gastos era objeto de ejecución por parte de la entidad bancaria hoy codemandada, por lo que, estando afecto el piso al pago de los gastos reclamados, y encontrándonos, por tanto, ante una cuestión de prelación de créditos, debe estimarse que el cauce procesal elegido por la Comunidad es el adecuado.

… Se declara el mejor derecho de la Comunidad de propietarios frente a la Ejecución Hipotecaria».

Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª) de 17 de mayo de 2013:

»  La preferencia dicha se refiere al importe de la última anualidad ( POR LA REFORMA de junio de 2013 de la LPH el plazo se ha AMPLIADO A TRES AÑOS)  y a parte de la corriente, mientras que si existen otros débitos a favor de la Comunidad correspondientes a impagos de cuotas no comprendidas en el espacio temporal dicho, esa primacía ya no se aplica y deben concurrir con otros que pudieran existir para determinar el orden en que deben percibirse.

… Aunque la parte apelante (el Banco) afirma que la preferencia del crédito de la Comunidad sobre el hipotecario inscrito con anterioridad iría en contra del sistema hipotecario y del principio de publicidad, no puede compartirse dicho criterio. La sentencia que condena al propietario moroso a pagar los gastos comunes, concreta la afección real establecida legalmente, cualquier hipoteca del piso o local tendrá eficacia cuando no menoscabe el crédito de la comunidad que es preferente.»