El impago de los suministros en un arrendamiento cuando en el contrato se ha estipulado que su abono le corresponden al arrendatario puede ser causa de desahucio por falta de pago.
Los suministros son los gastos por servicios con que cuente la vivienda arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores, incluyéndose dentro de los suministros el pago de la luz, el agua, el gas, etcétera.
El artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone:
» 3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario».
Esto viene a significar que las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento lo que consideren respecto de la obligación de pago de los suministros, pero si no dicen serán de cuenta del arrendatario.
La falta de pago de los suministros por parte del arrendatario, cuando está obligado a ello según el contrato, puede ser causa de resolución del arrendamiento por incumplimiento de obligaciones:
El artículo 27.2 de la LAU dispone
«2. … el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.»
La acción que podrá ejercerse para resolver el contrato de arrendamiento por impago de los suministros será el juicio de desahucio por falta de pago.
El artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento civil, establece que el juicio verbal de desahucio versará sobre:
«1.º … reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»
Lo más recomendable para el arrendador que se pacte en el contrato de arrendamiento que los suministros sean contratados a nombre del arrendatario, toda vez que si aparecen a nombre del arrendador y los inquilinos dejan de pagar las facturas, los propietarios no pueden dejar de pagar estos suministros que continúan a su nombre porque supondría el corte del servicio por parte de la empresa suministradora y tales hechos podrían ser considerados un delito leve de coacciones.
De ahí que es más conveniente que sea el arrendatario quien contrate con la compañías suministradoras el servicio y si no paga le cortarán a él dicho servicio.
La cláusula del arrendamiento que establece la obligación genérica del pago de la comunidad de propietarios a cargo del arrendatario es nula.
Para que sea válido dicho pacto se exige que conste expresamente determinado el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
El artículo 20.1 de la LAU establece:
» 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.»
Veamos en esta sentencia la consideración del importe de los suministros como cantidades asimiladas a la renta cuyo impago puede conllevar la resolución del contrato de arrendamiento.
«… Desde el punto de vista material, partiendo de la base de que las facturas que acreditan los suministros reclamados no se discuten en cuanto a su autenticidad, como tampoco se ha cuestionado su pago por parte de la propiedad, conviene recordar que constituye jurisprudencia consolidada la que incluye el importe de los suministros como cantidades asimiladas a la renta cuyo impago puede conllevar la resolución del arriendo. ( SSTS de 15 de junio de 2009 y 11 de julio de 2011 y de 20 de julio de 2011.
Como fundamento de dicha doctrina jurisprudencial la Sala I del TS ha razonado que cuando la causa 1ª del artículo 114 LAU de 1964 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la LAU de 1994 lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.«
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Muy buen aporte, algunas eléctricas deberían plantear la elaboración de contratos de suministro a arrendatarios ya que en la reclamación de deudas de impago de alquileres suele pedirse también el impago por sumunistros.
¿El inquilino debe pagar el importe de servicios de mantenimiento/seguros como Endesa-X incluido en cada factura, si el contrato está a nombre del propietario, lo contrató él mismo y en el contrato d alquiler del piso no lo pone?
Llevo un año y medio sin pagar la luz y ahora el casero se da cuenta del impago, los recibos suman más de 2000 euros según él. ¿Alguna sugerencia? De momento le he pedido copia de las facturas.
que eres un caradura