Una de las cuestiones que a veces se plantean cuando un piso o local está alquilado y el arrendatario sufre unos daños por negligencia en la conservación del inmueble por parte de la Comunidad de propietarios, es la que se refiere a si el inquilino está legitimado para reclamar por daños a la Comunidad o ha de ser el propietario del inmueble quien tenga que reclamarlos en nombre del inquilino.
La mayor parte de la doctrina considera que el inquilino está legitimado para reclamar por daños a la Comunidad de propietarios cuando esta última ha sido la causante de los perjuicios, sin necesidad de que la acción la ejercite el propietario.
Los fundamentos jurídicos que se utilizan por la mayor parte de las sentencias que contemplan esa acción directa del arrendatario frente a la Comunidad son los artículos 1.560 y 1.902 del Código Civil, que establecen:
Art. 1.560 CC: » El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.»
Art. 1.902 CC: » El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.»
– Sentencia AP Asturias (Sección 6ª) de 14 julio de 2014: » En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir, de modo que si se dan los conocidos presupuestos de acción u omisión, daño, relación causal entre aquélla y éste, y culpa o negligencia, habrá responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.902 del Código Civil , siendo precisamente la ausencia de relación jurídica previa entre dañador y perjudicado la característica de esta responsabilidad.»
– Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22 septiembre de 1989: » Por ello, la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el arrendatario no puede reclamar de dicha Comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo e inmediato perjudicado ha sido el arrendatario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad impugnante, el cual por virtud de lo prevenido en el artículo 1.902 del Código Civil que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quién fue causa del daño la pertinente indemnización«.
– Sentencia AP Madrid (Sección 20ª) de 11 junio de 2013: » El arrendatario sí tiene acción directa contra la Comunidad de Propietarios para reclamar los perjuicios que le han sido irrogados por el incumplimiento de la obligación de mantener en buen estado de conservación el inmueble, prevista en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , toda vez que el artículo 1.560 del Código Civil otorga al arrendatario acción directa contra el tercero perturbador de hecho y a la misma conclusión cabe llegar, teniendo en cuenta la obligación que tiene todo arrendatario de devolver al arrendador la finca, al concluir el arriendo, en el estado en que la recibió; por otro lado, es reiterada la doctrina jurisprudencial que establece que la legitimación para reclamar al amparo del artículo 1.902 del Código Civil , la tiene todo aquel que haya sufrido un daño o perjuicio, en cuanto perjudicado, sin que para ello sea necesario acreditar un título de dominio».
– Sentencia AP Madrid (Sección 12ª) de 17 octubre de 2013: «la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir, de modo que si se dan los conocidos presupuestos de acción u omisión, daño, relación causal entre aquélla y éste, y culpa o negligencia, habrá responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.902 del Código Civil , siendo precisamente la ausencia de relación jurídica previa entre dañador y perjudicado la característica de esta responsabilidad. La legitimación de arrendatario o de arrendador, ante el daño ocasionado, vendrá determinada por la esfera jurídica en que incida ese perjuicio. Por eso, en nada interfiere la relación arrendaticia, pues el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquéllas que directamente afecten a su patrimonio».
Recordar que para impugnar los acuerdos de la Comunidad, sólo el propietario está legitimado, NO EL INQUILINO.
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Hola. Mi nombre es Andra y vivo en un piso de alquiler desde hace 20 años siendo mi relación con los propietarios excelente, respetuosa y amistosa. Por ello siempre me han otorgado toda libertad para hacer mejoras en el piso asumiendo en totalidad y a veces a partes iguales los gastos de tales buenas reformas. De por igual nunca tuve queja alguna por parte de la Junta de Propietarios sobre mi actuación en la finca al intentar yo mostrar siempre un comportamiento cívico, sin provocar molestias o perjuicio alguno a los bienes comunes. Pero mi vida aquí es un calvario por los escándalos, ruidos, arrastre de muebles por parte de los vecinos que viven arriba de mi piso. Ante sospecha de que allí se trata de maltrato de género y/ o maltrato a la persona mayor he denunciado los hechos a la P.L. y Asuntos Sociales pero nunca se ha podido demostrar nada porque ni la policía ni los asuntos sociales han podido entrar en dicha residencia, no contestan al timbre,ni al teléfono. Son conocedores de esta situación tanto la administración, algunos vecinos testigos directos y por supuesto mis propietarios pero nadie puede hacer nada. Por si fuese poco han aparecido pintadas xenófobas, algunas junto a la puerta de mi piso y los ruidos se han incrementado impidiendo mi descanso (siesta y/o sueño nocturno) de tal forma que logro dormir a veces solo 2-3 h afectando ello en mi salud y trabajo. Así que no me queda otra que mudarme. Pregunta: como inquilina puedo denunciar a la Comunidad y/o Administración por pasividad e indiferencia ante hechos tan graves? Puedo exigir,daños y perjuicios, morales y materiales o por lo menos hacerse cargo de los costes de la mudanza? Conozco la Ley de Propiedad Horizontal y que el inquilino no tiene ni voz ni voto salvo autorización expresa por parte del propietario ( cuál siempre me ha otorgado ) pero esta vez hasta ellos están superados y apenados por mi sufrir. A la espera de su respuesta, reciba un cordial saludo. Felicia.
Hola Andra:
Analizando su comentario y sin entrar a valorar personalmente la situación que comenta, he de decirle que yo no veo la prosperabilidad jurídica de la acción e indemnización que sugiere.
Saludos
Muchas gracias Sr. Sevilla. En parte esperaba tal respuesta pero a una le cuesta asimilar la impunidad del blocking. Soy consciente que para demostrar toda la barbarie a la cual estoy sometida debería no solamente movilizar un entero despliegue de seguimientos, testigos, grabaciones, cámaras ocultas...etc sino perder energía, desgastarme en un penoso proceso. Espero acertar con la mudanza. Que tenga Usted una buena tarde.
Y como me he recomendado Andra pero he firmado Felicia,eso se debe porque porto ambos nombres. Me gusta dejar las cosas claras...de seguro un defecto cual me ha llevado a la situación que le he comentado. Gracias por su comprensión.
hola,soy de Gijon,y consulta es la siguiente:
Hace 2 años,cogi un local al que se ha tenido que hacer una reforma,para pasar de ser una pescaderia a una cafeteria-churreria.Bueno,desde el primer dia que pose el pie para iniciar la reforma,hasta hoy en dia que me he ido a la ruina,me ha estado denunciando a cada poco teniendo todo en regla.
La denuncia habitual era por ruidos de motor extractor,cuando les quise dar toda la documentacion en regla,no la quisieron coger,y les dije entonces y en otras ocasiones,el procedimiento que tenian que hacer "ELLOS",ya que son los que tienen el problema,de contratar un estudio tecnico de ruidos,EN 2 AÑOS NUNCA LO HICIERON.
He ido varias veces a hablar con el aparejador tecnico del ayuntamiento y en una ocasion con el concejal de urbanismo,en lo que me aseguraron que ellos estubieron hablando con ellos y les han dicho lo mismo.
Cada vez que ha venido la policia le he explicado siempre lo mismo,que estoy dentro de la normativa vigente de ruidos,y lo que siempre dice la oficina tecnica .
UN BUCLE CONTINUADO,siguen llamando a la policia,voy a decirlo a la oficina tecnica,la misma contestacion de siempre,y asi hasta que cerre,arruinado y con problemas psicologicos y fisicos derivados del strees.
Pero ahora,descubri,al pedir todos los registros desde que estoy alli,que alego y tumbo .una opcion de salida de humos,que se habia ampliado a la otra salida de humos que habiamos proyectado,sin contar con el consenso ,ni hacer una reunion al respecto,y ahora que discretamente se lo explico a los vecinos,hubieran preferido esa opcion,mas economica por tiempo de instalacion y economico,como para los vecinos,pues no se modificaba la estetica del edificio y apenas se apreciaria olores.
Tambien ocurrio un hecho,y es que teniendo la licencia de obras,el marido de la presidenta,ponia impedimentos para pasar al portal a la empresa que iba instalar la chimenea,teniendo que ir al portal mas proximo que esta a 50m para poder llegar al tejado,cruzarlo con las cuerdas y demas sin asegurarse pues esa cuerdas tienen que ir al otro lado.
Me llamaron cuando ocurrio eso,y no me dio tiempo a llegar ,pues estaba fuera de la localidad,cuando horas despues me vuelven a llamar que no hacen el trabajo,que me busque la vida,que no para de molestarles la presidenta desde la terraza ,cuando ellos ya estaban colgados para empezar,con lo que me retraso la obra.
Que me pueden decir y que hacer,gracias de antemano.
Hola Eco,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
buenas, estoy de alquiler desde el 2016 y desde el 2017 tengo humedades preocupantes en la cocina; cada vez que llueve cae agua a través del techo y desde el foco de la lámpara y estoy preocupado, la dueña a pesar de mandarle fotos y demás cosas no hace nada de nada, puedo hacer o reclamar algo? gracias por su ayuda.
Hola Jose,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola, soy Ana.
Hace 15 días firme un contrato de 11 meses de alquiler(temporada), en el qual se refleja en las fotografías del mismo un aire acondicionado, y dadas las humedades del edificio y pequeñas dimensiones y ventilación, lo elegimos por que tenía aire.
En el portal de la Immobiliaria a día de hoy, todavía sale que hay aire, sino que no quieren arreglarlo, y que la Immobiliaria me enganyo, porque sabía que hacía meses q no funcionaba y utilizo el engaño. Tengo todo para demostrar lo que digo.
Puedo reclamar?
Necesito un abogado?
Que puedo reclamar o exigir como trato amistosos? No sé, estoy perdida, disgustada, y me siento enganyada
Hola soy ..rosmery ace 9 años alquile un piso mi contrato de 5años cuando se cumplió el dicho año yo llame al propietario para renovar el contrato y me dice que si no hay un descuento ambas partes el contrato se renovó automáticamente. Y entonces esta finca se vendió auna inmobiliaria en estos otros dueños acen la reforma de otros pisos y el asensor.en todo esto me dañaron la lavadora lo quemaron con la soldadura x descuido de ellos voy asiendo el reclamo asta el.dia de hoy no me solucionan y me llega una carta de buro fax de que tengo que desocupar la vivienda o si me interesa comprarlo ami no me interesa comprar me interesa que me respondan la lavadora
Que tengo que hacer?
Yo tengo el siguiente problema,resulta que hay otros vecinos conflictivos en la comunidad donde tengo mi alquiler, el caso es que tiran todo tipo de vasura a la calle y salpica mis coches con algún tipo de líquido, se lo e comentado a mis caseros y dicen que no pueden hacer nada al igual que el presidente de la comunidad