Antes de hablar de que el juicio por precario tiene naturaleza plenaria explicamos resumidamente en qué consiste la situación de precario.
¿Qué es un precario?
La jurisprudencia vienen definiendo el precario como una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor
El juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
Los presupuestos del juicio de desahucio por precario son:
(a) el título que ostenta el demandante
(b) la identificación del bien poseído en precario
(c) la insuficiencia o carencia de título del demandado.
Legitimación del demandante y demandado en desahucio por precario
La legitimación activa y pasiva para intervenir en este procedimiento ha de apoyarse en dos fundamentos:
a) Por parte del actor (legitimación activa), debe ostentar la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla.
b) Por parte del demandado (legitimación pasiva), la condición de precarista, es decir la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor.
Ambos requisitos se presentan como necesarios, para el éxito de la acción.
Inadecuación del procedimiento de desahucio por precario
Frente a una demanda de desahucio por precario basada en que el demandado posee gratuitamente y sin título una vivienda que es propiedad del actor y el demandado invoca y aporta un título de compraventa que no está resuelto judicialmente porque las partes discrepan respecto de quien lo ha incumplido, el procedimiento de desahucio por precario es inadecuado para resolver esta cuestión.
Este ejemplo que acabamos de exponer es uno de los casos en que la exhibición de un título por el demandado produce la inadecuación del procedimiento de desahucio por precario
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 29.05.2025
«… y la Audiencia no incurre en tal error porque no deja de dar por probado un dato material, un hecho, sino que lo que dice es que este procedimiento de desahucio no es el adecuado para analizar si el contrato de compraventa está o no resuelto, lo que por lo demás es una cuestión jurídica que debe ser valorada en un procedimiento ordinario, dada la oposición de la parte demandada, que niega que pueda entenderse que concurran los presupuestos para que los vendedores puedan dar por resuelto el contrato.
En este sentido, la sentencia recurrida concluye literalmente: «siendo discutida la resolución, la posesión que ostentan los demandados no puede decirse que carezca de título porque se enmarca en el ámbito del contrato de compraventa, sin que sea este el procedimiento adecuado para resolver acerca de si, pese a la posesión que ostentaban los demandados de la finca objeto de compraventa, ésta se había o no perfeccionado o consumado, o cual de las partes incumplió el contrato».
El juicio de desahucio por precario tiene naturaleza plenaria
El artículo 250.1.2º de la LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario:
«Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: […] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca».
La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda.
La LEC de 2000 suprimió el carácter de sumario del procedimiento de desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC, conforme al cual:
«no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias».
En consecuencia, el juicio de desahucio por precario tendrá naturaleza plenaria, por lo que en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª), de fecha 8.06.2018
El desahucio en precario, a sustanciar por los trámites del juicio verbal (art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), tiene naturaleza plenaria, no sumaria, la sentencia que pone fin al procedimiento genera plenos efectos de cosa juzgada (art. 447 LEC), y por ello es posible discutir cualesquiera cuestiones relativas al título ocupacional esgrimido por el demandado en justificación de su situación posesora, sin posibilidad de alegar complejidad o impedir el éxito de la acción.
Consecuentemente en el juicio de precario debe examinarse lo relativo al título del demandante y «cuantas cuestiones se refieran a la situación creada por quien sin pagar renta o merced alguna utiliza la posesión de un inmueble sin título para ello o en virtud de un título ineficaz y, por ende, todo lo que se refiera, en su caso, a la legitimidad del título que pudiera oponer frente al derecho del demandante».
Como también tiene declarado en prolongada doctrina la Sala Primera del Tribunal Supremo, la complejidad de cuestiones que produce la incompatibilidad de los trámites estrictos del juicio de desahucio, no es la que crean las partes o argumentos defensivos, sino la que surge de la naturaleza del contrato del que dimane el desahucio.
La jurisprudencia ha considerado el precario en un sentido muy amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas.
Lo considera en todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva; lo resume como situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena; en todo caso, falta de título que justifique la posesión; y también en todo caso, sin pagar merced.»
Asimismo la más reciente sentencia de 28 de febrero de 2017 recoge que » Esta sala ha definido el precario como « una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho» ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ).»
En definitiva no puede admitirse la alegación de cuestión compleja que se realiza en sustento del recurso, ni existe por lo demás tal complejidad en un supuesto en el que la demandada reconoce saber que no tiene derecho a permanecer en el domicilio que ocupa contra la voluntad de su reconocida propietaria, por más que la permanencia en la vivienda hubiera sido tolerada por el dueño ahora fallecido en virtud de la relación personal existente con la demandada, sin que exista razón más allá de la meramente defensiva en el proceso para mantener la existencia de un comodato, ni desde luego para querer mantener la posesión una vez conocida la voluntad en contra de la actual propietaria sin abonar siquiera los gastos de suministros de la vivienda, todo lo cual ha de llevar a la confirmación de la sentencia de instancia.
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Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenos días,
Enhorabuena por esta página divulgativa, es muy interesante y útil tanto por las cuestiones que aborda como por el rigor con el que se tratan.
Quería plantear una cuestión, ¿son aplicables al desahucio por precario las especialidades contenidas en el art. 440.4 de la LEC, que se refiere a «todos los casos de desahucio», o solo se refiere a los desahucios del art. 250.1-1º LEC, por falta de pago de rentas o por expiración legal o contractual del plazo?
Un saludo
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Buenos días,
Enhorabuena por esta página divulgativa, es muy interesante y útil tanto por las cuestiones que aborda como por el rigor con el que se tratan.
Quería plantear una cuestión, ¿son aplicables al desahucio por precario las especialidades contenidas en el art. 440.4 de la LEC, que se refiere a «todos los casos de desahucio», o solo se refiere a los desahucios del art. 250.1-1º LEC, por falta de pago de rentas o por expiración legal o contractual del plazo?
Un saludo