El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento. Se podría definir como aquel proceso especial y sumario que pretende que el dueño o arrendador de una finca entregada en arrendamiento la recupere.
Los juicios de desahucio arrendaticio más habituales:
Los dos juicios de desahucio mas frecuentes tramitados en los juzgados son:
Juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas (ejemplo: suministros como luz, agua, comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, etc.).
Juicio de desahucio por expiración del término o plazo legal.
Al final de esta publicación nos ocuparemos del juicio de desahucio por precario. En estos juicios, que no están sustentados en la existencia de contrato de arrendamiento, se pretende la recuperación de la posesión de una finca urbana o rústica que fue cedida gratuitamente y sin título por su dueño a favor de otra persona y cuando lo requiere para su entrega aquel se niega.
¿Dónde se regula el juicio de desahucio?
La tramitación del juicio de desahucio viene regulada principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), si bien en estos últimos años se han publicado leyes y reales decretos que han introducido novedades en el desarrollo de estos procedimientos judiciales.
Las últimas y más importantes reformas que han afectado a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y en consecuencia al juicio de desahucio son:
1.- La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.
2.- Del Real Decreto-Ley 6/2023, de 19 de diciembre.
3.- La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia.
Reglas procesales comunes en los juicios de desahucio
Reglas generales comunes en los juicios de desahucio por falta de pago y de desahucio por expiración del término o plazo legal.
· Competencia objetiva y funcional:
El conocimiento de estos juicios de desahucio corresponderá a los Juzgados de Primera Instancia.
· Competencia territorial:
Es competente territorialmente para conocer del juicio de desahucio, el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca que se pretende recuperar.
artículo 52.1.7º de la LEC:
» 1. No se aplicarán los fueros establecidos en los artículos anteriores y se determinará la competencia de acuerdo con lo establecido en el presente artículo en los casos siguientes:
7.º En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca.»
· Intervención de abogado y procurador:
Es obligatoria la intervención en el procedimiento de desahucio de ambos profesionales.
· Legitimación activa:
La tiene el arrendador al haber sido parte en el contrato de arrendamiento.
Como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 28.11.2024: «dada la relación jurídica y la pretensión litigiosas (arrendaticia y de resolución contractual y reclamación de rentas adeudas, respectivamente) la condición para intervenir en el proceso como parte (con legitimación) activa no la atribuye la cualidad de ser propietaria, sino la de ser arrendadora».
· Legitimación pasiva:
La tendrá el arrendatario.
¿Se puede interponer un procedimiento de desahucio y además reclamar las rentas debidas?
En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o en el juicio de desahucio por expiración del plazo, el arrendador tiene la posibilidad de acumular junto a la acción de recuperación del inmueble la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas debidas.
artículo 437.4.3ª de la LEC:
«4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»
El arrendador será quién decida si solo ejercita la acción de recuperación de la vivienda mediante el desahucio o también acumula a esta acción la de reclamación de las rentas o cantidades análogas debidas.
Limitación de prueba cuando se opone el demandado al juicio de desahucio
Hay que distinguir si el demandante ha interpuesto la demanda solo pidiendo el desahucio o junto a ésta acción ha acumulado la de reclamación de rentas o cantidades debidas.
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1.- En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.
Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.
2.- Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este procedimiento el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar, aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.
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La demanda en el juicio de desahucio
1.- Es obligatorio que la demanda de juicio de desahucio, tanto sea por falta de pago de la renta como por expiración del término o plazo legal, vaya firmada por un abogado y un procurador. Su intervención es obligatoria con independencia de la cuantía (arts. 31 y 23 de la LEC).
2.- En la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del plazo es obligatorio hacer constar lo siguiente:
a) Si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante (art. 439.6 LEC).
b) Si concurre en la parte demandante la condición o no de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley por el Derecho a la Vivienda (artículo 439.6 LEC).
3.- Cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas que se deban, hay que indicar en la demanda » si cabe o no» la enervación.
La enervación del desahucio es una forma de terminar el procedimiento judicial de desahucio sin proceder al lanzamiento del inquilino. Por así decirlo es una oportunidad que se le concede al arrendatario de pagar o consignar todas las cantidades que adeuda y poner fin al juicio de desahucio, continuando el contrato de arrendamiento en vigor.
El arrendatario sólo podrá enervar el desahucio una sola vez a lo largo del contrato.
4.- En el desahucio por falta de pago de la renta y por expiración del término, el arrendador puede dirigirse a la vez contra el inquilino y el fiador del contrato, en caso de que exista, siempre y cuando haya requerido previamente a este último del pago antes de la presentación de la demanda de desahucio.
Aún sin ser obligatorio, es muy recomendable solicitar la ejecución del lanzamiento por el Juzgado en el día y hora que señale (art. 437.3 LEC).
También es recomendable hacer constar en el escrito de demanda de desahucio cuando se estén reclamando rentas periódicas que se incluya la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, que es lo que se denomina condena de futuro (art. 220.2 LEC).
Documentos que hay que aportar junto con la demanda de desahucio
Además de aportar el poder de representación, contrato de arrendamiento y aquella documentación que fundamente el desahucio, la Ley 12/2023 por el derecho a la Vivienda ha introducido la novedad de exigir que se aporte la siguiente documentación:
1.- Si la parte demandante no tiene la condición de gran tenedor de vivienda a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
2.- En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda, hay que indicar en la demanda si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
3.- Igualmente para los grandes tenedores de vivienda, la Ley exige igualmente que se acredite con la demanda que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes (artículo 439.7 LEC).
Tramitación del juicio de desahucio por falta de pago de la renta
El juicio de desahucio comienza con la presentación de la demanda en el Juzgado.
El art. 438.5 y 6 de la LEC son los que regulan el procedimiento, que brevemente resumimos:
Admitida la demanda, se dictará por el Letrado de la Administración de Justicia un decreto ( que es una resolución) en la que se requerirá al demandado para que haga cualquiera de las siguientes actuaciones:
- Requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante el Juzgado y formule oposición, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
- Además, el requerimiento que le hace el Juzgado al demandado expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista de juicio en caso de oposición del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
- En el requerimiento se expresará, que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
- En el requerimiento se le apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento.
- Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
- Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
- En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.
- Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada dictándose la correspondiente sentencia (ver cuestiones importantes sobre la sentencia en el juicio de desahucio).
Tramitación del juicio de desahucio por expiración del término o plazo legal
En el juicio de desahucio por expiración del plazo convenido, la última reforma llevada a cabo por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero que ha modificado el artículo 438 de la LEC establece que una vez presentada la demanda de desahucio el procedimiento sería resumidamente el siguiente:
- Admitida la demanda, dará traslado de ella al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días conforme a lo dispuesto para el juicio ordinario. Si el demandado no compareciere en el plazo otorgado será declarado en rebeldía conforme al artículo 496.
- Se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista, presencialmente o a través de sede electrónica. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exacta para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento.
- Contestada la demanda y, en su caso, la reconvención o el crédito compensable, o transcurridos los plazos correspondientes, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia dictará diligencia de ordenación acordando dar traslado del escrito de contestación a la parte demandante y concediendo a ambas partes el plazo común de cinco días a fin de que propongan la prueba que quieran practicar.
- Dentro del mismo plazo de cinco días la parte actora podrá realizar las alegaciones que tenga por conveniente con respecto a las excepciones procesales planteadas por el demandado en su escrito de contestación que puedan impedir la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo.
- El tribunal resolverá por auto sobre la impugnación de la cuantía del pleito de haberse producido, sobre las excepciones procesales planteadas, sobre la admisión de la prueba propuesta y sobre la pertinencia de la celebración de vista, acordando, en caso de no considerarla necesaria, que queden los autos conclusos para dictar sentencia.
- Cuando la única prueba que resulte admitida sea la de documentos, y éstos ya se hubieran aportado al proceso sin resultar impugnados, o cuando se hayan presentado informes periciales y el tribunal no haya considerado pertinente o útil la presencia de los peritos en el juicio, se procederá a dictar sentencia, sin previa celebración de la vista.
Tramitación del juicio de desahucio por precario
La ley de Enjuiciamiento Civil establece en el artículo 250.1.2º que se decidirán siempre por las normas del juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario.
- Legitimación activa para el desahucio por precario la tendrá aquel que ostente el título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita el disfrute del inmueble (ejemplo el usufructuario).
- Legitimación pasiva la ostentará el demandado que disfruta o tiene en precario – posesión material – una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real).
- Es obligatoria la intervención de abogado y procurador.
- Admitida la demanda, se da traslado al arrendatario para que en el plazo de 10 días conteste por escrito (artículo 438.1 de la LEC).
- Contestada la demanda y, en su caso, la reconvención o el crédito compensable, o transcurridos los plazos correspondientes, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia dictará diligencia de ordenación acordando dar traslado del escrito de contestación a la parte demandante y concediendo a ambas partes el plazo común de cinco días a fin de que propongan la prueba que quieran practicar.
- Dentro del mismo plazo de cinco días la parte actora podrá realizar las alegaciones que tenga por conveniente con respecto a las excepciones procesales planteadas por el demandado en su escrito de contestación que puedan impedir la válida prosecución y término del proceso mediante sentencia sobre el fondo.
- El tribunal resolverá por auto sobre la impugnación de la cuantía del pleito de haberse producido, sobre las excepciones procesales planteadas, sobre la admisión de la prueba propuesta y sobre la pertinencia de la celebración de vista, acordando, en caso de no considerarla necesaria, que queden los autos conclusos para dictar sentencia.
- Cuando la única prueba que resulte admitida sea la de documentos, y éstos ya se hubieran aportado al proceso sin resultar impugnados, o cuando se hayan presentado informes periciales y el tribunal no haya considerado pertinente o útil la presencia de los peritos en el juicio, se procederá a dictar sentencia, sin previa celebración de la vista.
