La comunidad de propietarios, a través de su Presidente que la representa en juicio, está legitimada activamente para reclamar por los daños causados tanto a elementos comunes como privativos.
¿Tiene personalidad juridica una comunidad de propietarios?
No. Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica, pero sí tienen capacidad para ser parte demandante o demandada en un proceso judicial civil (art. 6.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
La comunidad de propietarios actúa en los procedimientos civiles a través de su Presidente, que es quien la representa en juicio y fuera de él, como así se establece en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
«El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten».
¿La comunidad está legitimada para reclamar por vicios o defectos constructivos?
Sí. La doctrina jurisprudencial reconoce la legitimación de las comunidades de propietarios para ejercitar acciones contra los agentes de la construcción del edificio (promotor, constructor, dirección de obra, etc.), por vicios o defectos, con base en la Ley Orgánica de la Edificiación (LOE) o en el régimen general de responsabilidad contractual, incluso aunque esos vicios o defectos afecten a elementos privativos de los propietarios de pisos o locales.
La interposición de una demanda judicial por defectos o vicios constructivos requerirá que la Junta de propietarios adopte previamente un acuerdo en este sentido y se autorice al Presidente a ejercitar la acción correspondiente.
¿Que mayoría se necesita para aprobar este tipo de acuerdo?
La mayoría requerida para aprobar un acuerdo comunitario de ejercitar reclamación por vicios odefectos consttructivos requiere en una primera votación el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Y en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17.7 LPH).
Si además de reclamar los daños causados en elementos comunes, el presidente de la comunidad va a reclamar también los distintos daños que tienen los propietarios individuales en su propiedad, deberá contar con el voto a favor de estos.
¿Qué plazo de garantía existe para reclamar por daños constructivos?
La garantía es el tiempo que la ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerlos durante un plazo determinado de los daños causados por defectos o vicios de una mala construcción.
Si los daños surgen dentro de ese plazo de garantía que fija la ley, los agentes de la construcción responderán en función de su intervención en la obra.
El plazo de garantía no es un plazo de prescripción ni de caducidad, sino de garantía como su nombre indica, en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen, manifiesten o produzcan dentro de su vigencia a contar desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.
Teniendo encuenta la gravedad del defecto o daño constructivo, los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), son los siguientes:
– Plazo de UN AÑO para vicios o defectos de acabado – Plazo de TRES AÑOS para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad – Plazo de DIEZ AÑOS para defectos que afecten seguridad estructural del edificio
Los defectos constructivos deben manifestarse en los anteriores plazos de garantía.
Una vez que se hayan manifestado dentro de dichos plazos, el propietario perjudicado tiene un plazo de DOS AÑOS para reclamarlos en el Juzgado.
Este plazo de 2 años para la reclamación judicial es un plazo de prescripción, que puede interrumpirse por los medios que señala la ley (ejemplo: reclamación extrajudicial por burofax).
Sentencias sobre la legitimación de la comunidad para reclamar por defectos constructivos
Veamos algunas sentencias que admiten la legitimación de la comunidad de propietarios para ejercer acciones contra los agentes de la construcción, tanto por defectos en elementos comunes como en elementos privativos.
«…el motivo ha de ser desestimado por ser jurisprudencia reiteradísima de esta Sala que el Presidente de la comunidad de propietarios de un edifico afectado en su conjunto por vicios ruinógenos puede demandar también las reparaciones necesarias en los elementos privativos (SSTS 16-11-01 y 15-4-04 por citar solamente dos), doctrina plenamente aplicable a este caso porque los daños en las viviendas de la urbanización cuya reparación se pedía en la demanda eran consecuencia de las deficiencias estructurales de la edificación en su conjunto.»
«Dice la sentencia de 18 de julio de 2007, y reproduce la posterior de 30 de abril de 2008, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , gozan de legitimación «para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble – STS de 26 de noviembre de 1990-, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad – STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión – SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988-, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior – STS de 20 de abril de 1991-. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios.»
En el mismo sentido que las anteriores, las sentencias del Tribunal Supremo 278/2013 de 23-04-2013, 383/2017 de 16-06-2017, 176/2019 de 21-03-2019 y la 860/2026 de 04-06-2016.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Que pasa si un administrador deja d3 hacerse cargo de la comunidad y no pasan los recibos a los propietarios y no ha6 saldo para atender facturas