La sentencia que vamos a comentar, dictada por el Tribunal Supremo, considera que el Presidente de la Comunidad está legitimado para reclamar por defectos constructivos que afecten tanto a elementos comunes del edificio como también a los distintos pisos o locales que los configuran, es decir a los «ELEMENTOS PRIVATIVOS«, sin necesidad de que la demanda por dichos vicios en la construcción haya de ser interpuesta por los distintos propietarios de estos últimos elementos.
La sentencia dictada por el Tribunal Supremo anula la dictada por la Audiencia Provincial de Valencia.
Esta sentencia dictada por la AP de Valencia consideraba que el Presidente de la Comunidad de propietarios no tiene legitimación activa para ejercer las acciones de reparación existentes en los elementos privativos (pisos y locales).
1.- La Comunidad de propietarios (a través de su Presidente) interpone un procedimiento contra la promotora y los arquitectos por considerar que existen deficiencias constructivas en elementos comunes y privativos, que les son imputables por incumplimiento contractual y de responsabilidad derivada de la Ley de Ordenación de la Edificación.
2.- Por los demandados se plantea la excepción de falta de legitimación activa del Presidente de la comunidad para ejercitar las acciones de defensa en representación de los propietarios de las viviendas y locales privativos, pues los daños no derivan directamente de defectos constructivos en elementos comunes.
3.- El Juzgado de Primera Instancia, en cuanto a esta cuestión, se pronunció en el sentido de considerar que el Presidente de la Comunidad no está legitimado para reclamar por defectos constructivos que afecten a elementos privativos, por NO ESTAR FACULTADO EXPRESAMENTE por los propietarios de los pisos y locales.
4.- La Audiencia Provincial de Valencia dicta sentencia en el recurso de apelación, confirmando la falta de legitimación activa del Presidente a este respecto.
5.- En el recurso de casación se cita por la Comunidad de propietarios la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en concreto la Sentencia de 16 de marzo de 2011 que, a su vez, invoca las SSTS de 11 de noviembre de 1993 , de 2 de marzo de 1995 , de 22 de noviembre de 1997 , de 15 de abril de 1994 y la de 8 de octubre de 2004 , que, «a su vez, citan otras muchas, según la cual el Presidente de la Comunidad de Propietarios está legitimado en virtud del citado art. 13.3 LPH para pedir la reparación de los defectos constructivos del edificio, tanto en los elementos comunes como en los privativos «.
a) En el acta de la junta general de propietarios se aprobó por unanimidad el siguiente acuerdo: «tras intercambiar pareceres entre los asistentes, se aprobó por unanimidad de los asistentes tomar las medidas legales tanto extrajudiciales como judiciales necesarias para dar solución a los diversos problemas de defectos y vicios constructivos que hay en el edificio comunitario. Se autoriza al señor Presidente de la comunidad para que pueda otorgar poderes procesales a favor de letrado y procuradores si fuere necesario«.
b) La doctrina del Tribunal Supremo en esta cuestión, es la que se recoge entre otras en sentencia de 2 de diciembre de 1.989 : «existe … en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario … sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los «vicios y defectos de construcción» strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular».
c) Continúa diciendo: «Más recientemente la STS 183/2014, de 11 de abril ha precisado el contexto doctrinal sobre la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios. «…tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma«.
d) El tenor literal del acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios es amplio, fue adoptado por unanimidad, y no hay la más mínima oposición de los asistentes, propietarios, para que el Presidente «pueda dar solución, judicial o extrajudicialmente, a los diversos problemas de defectos y vicios constructivos que hay en el edificio comunitario«. Por tanto, por edificio comunitario hay que entender no sólo los elementos comunes, sino el conjunto integrado por todos los elementos que lo conforman –los departamentos o pisos privativos-, pues, sin ellos, no sería posible configurar el inmueble como resultado final de un edificio comunitario.
e) Por consiguiente, el Presidente de la Comunidad está legitimado para reclamar por defectos constructivos que afecten a los departamentos o pisos privativos.
En igual sentido que la anterior sentencia, el Tribunal Supremo se ha vuelto a pronunciar a favor de que el Presidente de la Comunidad está legitimado para reclamar por defectos constructivos en las SENTENCIAS 383/2017 de 16 de Junio y en la 176/2019 de 21 de marzo.
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