Antes de comenzar a hablaros sobre el procedimiento judicial que la Comunidad de Propietarios ha de seguir cuando quiere ejercitar una acción judicial, debemos tener claras dos cuestiones:
1ª.- La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la ley que se ocupa de regular los distintos procedimientos judiciales (derecho procesal) cuando se van a ejercitar reclamaciones ante los Juzgados y Tribunales.
2ª.- En materia de Comunidades de Propietarios, la ley que regula todos los derechos y obligaciones (derecho sustantivo) que se derivan de este tipo de propiedad, es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Dicho lo anterior, deberemos acudir a la LEC para conocer si existe o no algún tipo especial de procedimiento judicial cuando interviene una Comunidad de Propietarios. Y a tal efecto, la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone en el artículo 249.1.8º que se decidirán «siempre» por el juicio ordinario «cualquiera que sea su cuantía» aquellas acciones que otorga la Ley de Propiedad Horizontal tanto a las Juntas de Propietarios como a los mismos propietarios.
Es decir, cuando la Comunidad de Propietarios quiera demandar en virtud de algún derecho o acción que venga contemplado en la LPH debe interponer obligatoriamente un juicio ordinario. Igualmente el propietario afectado por alguna cuestión contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal deberá acudir a este tipo de procedimiento judicial.
Si bien la regla general, como hemos dicho, es que el procedimiento judicial que la Comunidad de Propietarios ha de seguir es el juicio ordinario en asuntos contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal, la LEC en ese mismo artículo 249.1.8º señala «salvo que se trate exclusivamente de reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que correspondan«.
Esto viene a decir, que si la Comunidad de Propietarios ejercita exclusivamente una acción de reclamación de cantidad contra uno de los propietarios o contra un tercero ajeno a la Comunidad, ya no será necesario acudir al juicio ordinario, sino que se verá por el juicio verbal si la cuantía del procedimiento es inferior a 6.000 euros o por el juicio ordinario si es superior.
Interponer el procedimiento judicial adecuado es importante puesto que de no hacerlo así, el Juzgado puede declarar la «inadecuación del procedimiento«, lo que llevará a no entrar en el fondo de la cuestión y tener que iniciarlo de nuevo con los consiguientes gastos y tardanza.
Por último indicar, que si bien el procedimiento judicial que la Comunidad de Propietarios ha de seguir cuando exclusivamente reclame cantidades de dinero dependerá de la cuantía (menos de 6.000 euros será el verbal y más de esa cantidad el ordinario), la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que cuando esa deuda dineraria sea líquida, vencida y exigible, se pueda iniciar un procedimiento monitorio, que es el juicio que con frecuencia las Comunidades ejercitan contra los propietarios morosos para reclamarles el impago de los gastos comunes.
Una ventaja importante que tiene acudir al juicio monitorio por parte de las Comunidades de propietarios para reclamar el importe de los gastos adeudados por los vecinos morosos, es que la condena en costas al deudor siempre llevará aparejada el pago de los honorarios del abogado y procurador que haya utilizado la Comunidad.
El procedimiento judicial que la Comunidad de propietarios ha de seguir dependerá del objeto del pleito. Si se trata de una reclamación de cantidad contra uno de los comuneros por impago de los gastos comunes o extraordinarios (derramas) podrá iniciar un procedimiento monitorio (el más recomendadado) o bien un declarativo (verbal u ordinario) dependiendo de la cuantía reclamada.
Cualquier otra accion que quiera llevar a cabo la Comunidad de propietarios distinta a reclamaciones de cantidad, deberá ser por el PROCEDIMIENTO ORDINARIO.
Las acciones que quiera llevar a cabo un vecino contra la Comunidad se verán SIEMPRE por el PROCEDIMIENTO ORDINARIO, salvo que se trate de reclamaciones de cantidad en cuyo caso será el juicio verbal o el juicio ordinario dependiendo de la cuantía.
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Exacto, incluso con la reforma de la ley de tasas, los propietarios cómo personas físicas están exentos del pago de tasa alguna
Consulta ¿Qué procedimiento debe presentar la Comunidad de Propietarios, cuando quiere solicitar el desahucio por falta de pago y la reclamación de rentas, sobre un piso del cual es propietaria? Entiendeo que si únicamente reclama las rentas sería el monitorio, pero si además pide el desahucio, tendría que seguir el cauce del procedimiento Ordinario, como marca el 249.8 de la LEC?
Qué tipo de procedimiento sería conveniente para poder demandar el salir de una comunidad a la que no pertenezco ya que en mi escritura no dice nada ni hay elementos Comunes, ya que Lis presta el Ayuntamiento, como limpieza, señales, basura, alcantarillado aunque esta comunidad (es una zona residencial de Bungalows independiente y con viales públicas)sí que presta servicios de vigilancia y limpieza y recogida de brozas a pesar de todo. Cómo puedo abandonar esa comunidad y que no me cobren las cuotas
¿Qué procedimiento es el más adecuado para una reclamación de cantidades (800€) a un vecino al que la comunidad adelantó el dinero para realizar las reparaciones en su vivienda devenidos de humedades de la fachada de la comunidad.?
Habiendo pasado más de un año, y no ha presentado la factura de las reparaciones efectuadas en su vivienda.
Hola José,
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Yo vivo en madrid y tengo 1 puso en talavera me quieren hacer presidenta de la comunidad de vecinos yo soy discapacitada y mi marido es guia turistico que constantemente viaja por españa y europa se lo comunicamos al administrador para que lo dijera a los vecinos y ellos siguieron en hacerme presidenta se que puedo ir al juez en 20 días pero como se llama el trámite y que he de hacer gracias
Buenos días cuando una comunidad reclama solo ha un vecino una deuda eso es un agravio comparativo hay más vecino que deben pero solo reclaman a uno es legal
Impugnar un acta .
Buenos dias en mi escalera hay varios vecinos que deben pero solo quieren hacer un juicio monitorio con uno de ellos yo no lo veo normal porque hay varios porque no se hace con todos lo encuentro una discriminacion o un agravio comparativo ya que se deben varios vecinos no ir solo en contra de uno g
en mi edificio hay 7 viviendas(pisos) de los cuales hay un dueño que tiene 3 pisos y es el presidente de la comunidad.
tal es el caso que uno de su pisos del presidente ,se le rompio la tuberia de agua del baño , pared que da al pasillo de la comunidad se humedecio y el local de abajo rompio el falso techo.. cosa que llamaron a la aseguradora del piso y vino rompio la pared del pasillo de la comunidad para no romper los azulejos del baño y quedo resuelto la tuberia rota, caso que ha quedado la pared de la comunidad con un agujero y despintada que da justo a la entrada de mi piso, se le puede pedir al dueño del piso osea al presidente que nos indennice a favor de la comunidad para poder arreglar el pasillo?...y sacar algun dinero para amortiguar gastos de la comunidad?