El responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario cuando la causa del siniestro es imputable a su responsabilidad o las deficiencias del inmueble no han sido advertidas a la propiedad.
EJEMPLO:
El arrendatario de un piso se deja por descuido el lavabo abierto durante un tiempo y debido a problemas de suciedad en la tubería de desagüe, se produce una inundación con la consiguiente filtración de agua en el piso inferior.
¿Dónde se regula la responsabilidad de los daños por filtraciones?
Antes de ver cómo resuelven los Tribunales esta cuestión, hay que tener en cuenta los siguientes preceptos:
artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.»
artículo 1902 del Código Civil: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.»
artículo 1910 del Código Civil: «El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.»
¿El responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario o el dueño de la vivienda?
Aunque la casuística en estos asuntos ha de tenerse muy en cuenta, la jurisprudencia viene señalando como regla general que cuando el siniestro se debe a una causa imputable al arrendatario (descuido, negligencia, etc.), o se debe a un problema de mantenimiento detectado por el arrendatario pero no puesto en conocimiento del arrendador, el responsable de los daños y perjuicios será el inquilino.
En el resto de circunstancias, la regla general establece que será el propietario de la vivienda quien tenga que responder de los daños que se produzcan por filtraciones. Si la avería, filtración o fuga de agua se debe a un defecto de mantenimiento, será el propietario de la vivienda el responsable de los daños producidos.
Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) de fecha 15.04.2021
El artículo 1910 del Código Civil establece una responsabilidad directa y objetiva del «cabeza de familia» que habite una casa o parte de ella, por las cosas que se arrojen o caigan desde la misma; de manera que responde también por acciones de otras personas, puesto que la acción de arrojar consiste en lanzar al vacío; y el referido sujeto responde de acciones de terceros de manera directa, no se establece regla alguna de solidaridad entre el «cabeza de familia» y el sujeto que haya arrojado o lanzado la cosa que causa el daño de cuyo resarcimiento se trate.
… La jurisprudencia ha precisado que se trata del sujeto o persona que habita la casa o parte de ella, «por cualquier título como personaje principal de la misma, en unión de las personas que con él conviven, formando un grupo familiar o de otra índole».
En el caso de un inmueble de uso residencial o destinado a vivienda, debe entenderse que la condición de «cabeza de familia», ordinariamente, recae sobre el padre y/o la madre; en cualquier otro supuesto de convivencia en la misma vivienda, todos los adultos que habiten en ella. Además, el cabeza de familia seguirá ostentando esta cualidad a pesar de no encontrarse en el inmueble cuando se produce el daño. Finalmente debe señalarse que cabeza de familia pueden ser tanto personas físicas como entidades o personas jurídicas.
Cuando se trata de un inmueble de uso no residencial, sedes de empresas, locales comerciales, inmuebles en los que se ejercen profesiones liberales, etc., y existen relaciones de subordinación, el «cabeza de familia» será el titular de dicho negocio o empresa, con independencia de su condición de persona física o jurídica.
La exigencia de que el cabeza de familia «habite» el edificio se interpreta de una forma amplia. En efecto, el término habitar se entiende referido a cualquier tipo de uso, residencial o no, del que sea susceptible, desde una perspectiva material, el edificio o construcción de que se trate. Además, la jurisprudencia considera que la casa es habitada por el que posee el título para usar y disfrutar la «casa» en cuestión aun cuando todavía no la utilice, como acontece en el caso de edificios en construcción.
Sentencias que declaran que el responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario
Veamos algunas resoluciones, recordando que hay que estar a la casuística concreta ya que las circunstancias son muy variadas.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria (sección 2ª), de 13.09.2021
» 1. No se ha discutido que:
( i ) que el hijo de la inquilina , por descuido, dejó el grifo del lavabo abierto durante bastante tiempo, como así lo reconoce en su declaración en juicio, advirtiendo que al desbordarse y caer el agua se produjo la inundación; ( ii ) que se produjeran los daños valorados por el técnico Sr. Hernan en el informe aportado con la demanda ( documento nº 4 ); y ( iii ) que se abonara a los reparadores la cantidad de 3.717, 42 euros y a la perjudicada 3.365, 40 euros.
2. La causa de la inundación, según expresa en su informe y en sus aclaraciones, el Sr. Hernan, tiene su origen tanto en el descuido por dejarse el lavabo abierto durante tiempo y el atasco producido al existir suciedad en la tubería de desagüe.
3. No consta que durante el tiempo transcurrido entre el inicio de la ocupación en régimen de alquiler -finales de 2017- y el momento del siniestro -13 de junio de 2018-, la inquilina o cualquier otra persona en su nombre comunicara a la arrendadora, o a su padre como administrador o gestor de sus intereses, la necesidad de sustituir, reparar o limpiar la tubería de desagüe del lavabo por su incorrecto funcionamiento -por acumular suciedad e impedir un correcto desaguado-. … La Sala coincide en la identificación de la causa del siniestro, el descuido y el atasco -siquiera parcial- que provocó la inundación. Pero sobre todo coincide también en la apreciación relativa a la imputación de la responsabilidad, que parte de considerar que tanto el descuido -sobre el que no existe duda- como el atasco puntual derivado de la suciedad que obturaba en parte la tubería le son atribuibles a título de negligencia como ocupante de la vivienda y usuaria de sus elementos, con el matiz de que la justa distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC) le impone, para excluir su responsabilidad, la prueba suficiente de que la suciedad que pudiera obturar la tubería de desagüe hubiera sido comunicada a la propiedad para que adoptara las medidas oportunas para su adecuado funcionamiento, consecuencia de garantizar a la arrendataria el goce pacífico. Pero no existiendo dicha prueba, mal puede hacerse a la arrendadora copartícipe de la causa que contribuyó a la causación del daño.«
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª) de 12.11.2010
» Por tanto, la responsabilidad que impone el artículo 1.910 Código Civil no es aplicable al propietario arrendador que no habita la vivienda, como es el caso del apelante. La avería en el latiguillo que provocó la inundación no era siquiera conocida por la arrendataria, cuanto menos por el propietario, que por tanto en ningún momento fue requerido para reparar dicha avería».
Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 3ª) de 9,09.2010
» Las filtraciones tuvieron lugar debido a la falta de limpieza de los sumideros de la terraza, y cuya limpieza corresponde al usuario de la misma así como mantenerla en buen estado de conservación».
Filtraciones o humedades producidas por otro vecino
Otra cuestión sería cuando es el arrendatario el que sufre las humedades producidas por otro vecino. Hablamos de ello en el artículo titulado: inquilino que sufre los daños por humedades.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Este caso es extendible a un regimen de «Usufructo vitalicio¨.?. Los ocupantes son los antiguos propietarios/usuarios de la vivienda y una sociedad es la nuda propiedad. Ante un daño causado a un vecino por tuberia rota es acgacable también la responsdabilidad a los usuarios de la vivienda en el citado regimen?.
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