Con esta declaración de que «el suelo y el subsuelo de un edificio son elementos comunes» efectuada nuevamente por el Tribunal Supremo en una sentencia de 2013, vamos a tratar un asunto espinoso y poco conocido sobre la repercusión que tiene dicha declaración en edificios sujetos a la denominada propiedad horizontal tumbada (complejos inmobiliarios privados).
La propiedad horizontal tumbada se refiere a aquellas urbanizaciones, normalmente casas adosadas, que se regulan por la Ley de Propiedad Horizontal, pues junto a elementos privativos (distintas viviendas) se disponen de elementos comunes (jardines y zonas comunes, instalaciones como piscinas, servicios, etc.) que son sostenidos y participados por los distintos propietarios con arreglo a su cuota de participación.
Se denomina «propiedad horizontal tumbada» porque el edificio no está construido en vertical como un bloque de pisos, sino en horizontal.
A raiz de un procedimiento judicial iniciado por uno de los propietarios de una vivienda adosada contra su vecino por la realización de una serie de obras en el jardín y sótano de su vivienda que considera ilegales y no permitidas por la Junta de propietarios, se pronuncia definitivamente el Tribunal Supremo, considerando que el suelo y el subsuelo de un edificio son elementos comunes con las consecuencias que más adelante vais a ver:
1.- Se trataba de un complejo inmobiliario de viviendas adosadas sujeto a la LPH (propiedad horizontal tumbada).
2.- Los propietarios de una vivienda adosada interponen un procedimiento judicial contra sus vecinos para que se declare que las obras ejecutadas por estos últimos en el jardín y planta sótano de la vivienda de su propiedad han afectado a elementos comunes sin autorización de la Comunidad y por tanto son ilegales por vulnerar la LPH y el Código civil; igualmente solicitan que se les condene a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano a su estado originario.
3.- El Juzgado de Primera Instancia estima íntegramente la demanda.
4.- La Audiencia Provincial que resuelve el recurso de apelación presentado por los demandados, revoca la sentencia anterior y desestima la demanda.
ARGUMENTOS DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL:
El patio no es común sino privativo (y no solamente «de uso» privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos.
También se desprende que el patio es un elemento privativo por la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, no disponiendo del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad.
Las obras ejecutadas no alteran la configuración exterior, ni la seguridad, ni los elementos comunes.
Por último se afirma que el suelo del patio no es un elemento común.
1.- El subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ) es elemento común.
2.- El suelo y el subsuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3.- El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.
4.- El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanización dice: » Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una».
Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad (UNANIMIDAD), en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal. (OJO: Los anteriores artículos citados en esta sentencia, se refieren al texto de la LPH anterior a la reforma operada en junio de 2013. Actualmente el requisito de la unanimidad del art. 17 norma 1ª, viene recogido en el actual art. 17 regla 6ª ).
5.- Estima el recurso de casación y por tanto confirma la sentencia dictada por el Juzgado, es decir, se declaran ilegales las obras y por tanto se debe proceder a su demolición.
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Tengo un local debajo de una casa de vecinos. El edificio es muy antiguo. Acabamos de realizar la ite , la cual indica las humedades que hay en mi local debido a deficiente red de saneamiento, tuberia acomunitaria de agua que ya se ha cambiado y capilaridad. Ademas tenemos 2 arquetas que ha n sufrido desbordamientos a lo largo de los años cuando habia fuertes lluvias. La comunidad esta de acuerdo en cambaiar red de saneamiento pero dicen que los desperfectos oacasionasos por la terrible humedad que hay en suelo y paredes se debe a que la lonja ha estado muy abandobada. Yo sostengo que el suelo de la lonja y las paredes es elemento comun y que el arreglo corresponde a todos. Tanbien quieren poner miradores nuevos porque estan destrozados. Yo digo que bien, pero que tanpoco han tenido ningun mantenimiento. Quiero saber si es elemento comun suelo y paredes lonja y a quien compete la solucion y arreglo de las humedades. Gracias
Hola María para poder responderte sobre que elementos son comunes y cuales privativos en su caso tan especial necesitaríamos ver la escritura de propiedad horizontal. Si lo deseas puedes contactar con nosotros a través de nuestro servicio de consultas on line para que podamos darte respuesta mas precisa
En viviendas adosadas de 2 plantas escalonadas, ¿Qué sucede en el caso de que el propietario de abajo tire un tabique y amplíe otra habitación ocupando el hueco que dejó la excavadora? Ahora esas nuevas dependencias están debajo de mi salón. Para mí es subsuelo, pero para él es ampliación en horizontal... Gracias
compré una vivienda donde me vendieron el primer piso y el sótano como linderos en cuerpo cierto y también un solar la señora del segundo piso conocedora que eso era una herencia, me autoriza construir un parqueadero y planeación me da una licencia de construcción de reconocimiento que al día de hoy me doy cuenta que no existe, cómo hago para que planeación en este caso anule ese acto administrativo y me conceda la respectiva licencia y me indemnice por todos los daños ocasionados.
El tejado de un chalet pareado es un elemento común de toda la comunidad? o por el contario es solo de los dos chalet que lo soportan y no elemento común? pregunto.
Necesito ayuda urgente de abogado especialista en comunidad de vecinos , código civil y propiedad horizontal
Quiero comprar un departamento a estrenar construido en un subsuelo de un edificio en cordoba Argenti a. Mi pregunta puntual es. Es legal construirlo? Y como la ventilación fluye si no veo que tiene ventanas. Pero veo por todos los ambientes unos tubos con unas.cajitas que creo que por hay circula el aire. Pienso que si fue construido y tiene escritura es por que le dieron permiso.. Me gustaría saber su opinión muchas.gracias.Mi nombre es Claudia Fajardo.
si el chalet ha realizado un sótano sin comunicarlo a la comunidad y se produce una filtración en dicho sótano proveniente de una tubería comunitaria, quien es responsable de los daños en el sótano, la comunidad o, al ser una obra ilegal, la comunidad esta exenta.
Estimado sr: Tengo una pregunta sencilla ¿Cuando se segrega una parcela, con su número registral propio como es obligatorio, de otra mayor, el subsuelo sigue siendo único y común a las dos parcelas o también se separan los subsuelos generando dos subsuelos distintos con la implicación que eso conlleva para el pago de reparaciones derivadas de los problemas con el subsuelo de los adosados construidos encima? Le pregunto porque no encuentro ninguna información al respecto por ninguna parte. Gracias..
Cuando se segrega una parcela de otra mayor obtenemos dos parcelas con diferentes números registrales y mi pregunta es ¿El subsuelo también se segrega y obtenemos 2 parcelas y dos subsuelos o sigue siendo el mismo subsuelo para las dos? Gracias