Constituye una obligación del propietario hacerse cargo del pago de los gastos comunitarios generales del piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal.
El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece:
«1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
En resumen, la comunidad de propietarios debe dirigirse contra el propietario para reclamar el pago de los gastos comunes al establecerse dicha obligación a cargo de los propietarios y no de los usuarios.
¿Es responsable el usufructuario del pago de los gastos comunes frente a la comunidad?
El usufructuario no es responsable frente a la comunidad de propietarios del pago de los gastos comunes del piso o local que disfrute.
Cuando la comunidad de propietarios tiene que reclamar el impago de las cuotas de comunidad existiendo un usufructo, debe dirigir la demanda contra el nudo propietario que es el legitimado pasivamente para soportar dicha reclamación y no contra el usufructuario,
Otra cuestión distinta, como veremos más adelante, será las relaciones internas entre nudo propietario y usufructuario.
¿Qué se entiende por usufructuario y nudo propietario?
El usufructuario es la persona que ostenta el derecho a usar y disfrutar un bien ajeno, por lo que el usufructuariopodrá poseer la cosa, usarla y hacerse con los frutos que ésta produzca.
Ejemplo: En una adjudicación de herencia la viuda se ha adjudicado el usufructo vitalicio de un piso mientras que sus dos hijos se han adjudicado la nuda propiedad. En este caso, la viuda puede usar el piso mientras viva ocupándolo ella misma o arrendándolo percibiendo ella el importe de la renta.
El nudo propietario es la persona que ostenta el derecho de propiedad de una cosa ostentando el dominio de la misma pero no la posesión y disfrute que queda en manos del usufructuario.
Ejemplo: Siguiendo con el anterior, los dos hijos que eran los nudos propietarios son los propietarios del piso pero su derecho está limitado por el usufructo de la viuda, por lo que los nudos propietarios no pueden usar el inmueble ni alquilarlo mientras aquella viva. Cuando fallezca la usufructuaria o se extinga el usufructo por cualquier otro medio, los nudos propietarios alcanzarán el pleno dominio de la propiedad.
Diferenciados estos dos conceptos, usufructuario y nudo propietario, veamos los argumentos que dan algunas sentencias para establecer que frente a la obligación de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios debe responder el nudo propietario y no el usufructuario
Sentencias sobre la no responsabilidad del usufructuario frente a la comunidad
A modo de ejemplo citamos las siguientes sentencias:
Sentencia de la Audiencia Provincial Madrid (Sección 14ª) de 27 abril 2006
«del contenido del artículo 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal se ha de extraer que el único titular de la cuota es el propietario, como así también se extrae del art. 21 cuando indica que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local, a igual conclusión llegaríamos desde la afección que el propio art. 9.1 e) contempla del piso o local para garantizar a la comunidad el pago de las cuotas, de lo que cabe extraer que de lege data ninguna duda ofrece quien es frente a la Comunidad el obligado al pago de los gastos comunes sea cual fuere la naturaleza de los mismos.»
Sentencia de la AP de Santa Cruz Tenerife (Sección 4ª) de 17 marzo de 2010
» El pago de las cuotas de comunidad es obligación del propietario del inmueble, careciendo de relevancia que el usufructuario del mismo sea otra persona en virtud de herencia».
Sentencia de la AP Baleares (Sección 3ª) de 13 de enero de 2009
» Con arreglo a lo que dispone el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal , la transmisión del disfrute de la parte privativa no afecta a las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal, lo que quiere decir que, frente a la comunidad de propietarios, el obligado es el propietario, aunque haya cedido su usufructo o haya transmitido el uso del piso o local en arrendamiento, con independencia de que en las relaciones internas entre nudo propietario y usufructuario sea este último quien deba atender a los gastos de conservación y reparaciones ordinarios, y sea el nudo propietario quien deba hacerse cargo de los gastos extraordinarios, tal como prevén los artículos 500 y 501 del Código Civil .«
¿Puede el nudo propietario repercutir el pago de los gastos de comunidad al usufructuario?
Los tribunales de justicia vienen señalando que en los casos en los que el nudo propietario sea quien paga las cuotas de comunidad cuando el piso o local viene siendo disfrutado por el usufructuario, podrá repercutirle a éste último dichas cantidades con la finalidad de que sea quien finalmente las abone.
Entre los argumentos para dicha repercusión al usufructuario se encontraría que las cuotas ordinarias de comunidad tienen por objeto cubrir económicamente una serie de servicios, tales como los de portería, limpieza, luz o, en general, mantenimiento de zonas comunes que tan sólo benefician de modo directo y personal a aquél que ostenta el derecho, exclusivo y excluyente, de uso del piso o local, por lo que en lógica y justa correspondencia, han de recaer sobre el beneficiario de tales servicios los gastos inherentes a la ocupación del inmueble, en cuanto originados por quienes moren en el mismo, redundando en su exclusivo beneficio.
Para fundamentar jurídicamente lo anterior, se suele utilizar por la doctrina los siguientes preceptos:
» El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.».
» El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure.»
Sentencias sobre repercusión de los gastos de comunidad al usufructuario
Citamos las siguientes sentencias:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería (Sección 1ª), de 1 de marzo de 2023
«En la interpretación jurisprudencial de los citados preceptos en el ámbito de las relaciones internas nuda propiedad- usufructo, la jurisprudencia es unánime. Como bien cita la recurrente, en SAP de las Palmas de 22 de enero de 2019 se señala lo siguiente: » La Ley de Propiedad Horizontal expresa que es el propietario el obligado al pago de las cuotas de la comunidad «frente a la comunidad de propietarios», ahora bien, debe aplicarse un régimen distinto cuando el piso en cuestión esté usufructuado supuesto en que sería el usufructuario el obligado al pago de dichas cuotas de la comunidad por ser una consecuencia acorde con la relación de usufructo, pues el usufructuario percibe una utilidad económica derivada de su derecho de usufructo. Cuando el art. 9 LPH , en su apartado 1.e) obliga al propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, está definiendo una obligación que forma parte de la relación jurídica entablada entre el propietario del piso y la Comunidad de Propietarios, pero que no afecta ni alcanza a la relación interna que paralelamente sostienen el propietario y el usufructuario, presidida por el título constitutivo de la relación, o en su defecto por lo previsto en los arts. 500 y 501 CC , que distribuyen entre el propietario y el usufructuario, respectivamente, el coste de las reparaciones extraordinarias para el primero y el de las ordinarias para el segundo. En este sentido la AP de Sevilla, Sec. 6ª en su sentencia de 13 de abril 2000 dice -este Tribunal que ello es lo más acorde en una relación jurídica de usufructo, pues en contra de lo afirmado por la apelante, ésta sí está percibiendo una utilidad económica derivada de su derecho de usufructo, en concreto, la que resulta de la posesión del inmueble a los efectos de habitar y tener en él su domicilio, de manera que puede entenderse que las cuotas de la comunidad son parte del gasto que se origina por el mantenimiento y uso que sólo ella hace del edificio en su conjunto y de sus instalaciones, pudiendo por tanto encajarse dentro de las obligaciones que corresponden al usufructuario, en concreto dentro del concepto de «contribuciones que recaigan sobre los frutos», a que hace referencia el art. 504 del Código Civil , en relación con el art. 500 del mismo cuerpo legal , normas que operan con carácter subsidiario, al no haberse demostrado la existencia de pacto expreso en contrario en el título de constitución del usufructo-…”
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), de 21 de abril de 2022
» Efectivamente, tal y como indica el recurrente, el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, determina las relaciones entre la comunidad y los propietarios que la integran, pero en este supuesto se trata de determinar si las cuotas comunitarias cuyo pago afrontó la actora deben ser soportados por ésta, en su calidad de usufructuaria, o por el demandado dada su condición de nudo propietario.
El usufructo confiere al usufructuario el derecho de usar y disfrutar el bien usufructuado, tal y como se desprende del artículo 467 del Código civil. Es decir, el usufructuario pasa a ser titular de las facultades más características del derecho de propiedad, tal y como queda definido en el artículo 348 del Código civil. De ahí que el titular dominical pase a ser denominado «nudo propietario», ya que su derecho de propiedad queda despojado prácticamente de todo contenido, siendo su principal derecho el de hacer suya la plena propiedad cuando concluya el usufructo, tal y como dispone el artículo 522 del Código civil.
Consecuente con lo indicado es la distribución de gastos que realizan los artículos 500 y 501 del Código civil. El artículo 500 del Código civil impone al usufructuario la obligación de efectuar las reparaciones ordinarias, las cuales se definen como aquellos deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas que sean indispensables para su conservación, atribución lógica, ya que quien usa y disfruta el inmueble debe responder de los gastos necesarios para posibilitar su disfrute mediante el mantenimiento del bien usufructuado.
Los gastos por reparaciones extraordinarias, es decir las que excedan de dicho concepto, serán de cuenta del propietario, tal y como indica el artículo 501 del Código civil.
En igual sentido y en consecuencia con lo indicado, los gastos que son consecuencia del uso y disfrute ordinario del inmueble serán de cuenta del usufructuario. Es una obligación que es consecuencia lógica e inherente al derecho que ostenta el usufructuario.
Por tanto, la parte demandada únicamente deberá afrontar los gastos extraordinarios, correspondiendo el pago de los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios a la actora.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Si yo soy heredera legítima de un inmueble ( como hija del dueño de tal) y su conyuge tiene el usufructuo y parte de la nuda propiedad, quien debe asumir estos gastos de los que estamos hablando, ya sea IBI, basuras, agua, comunidad y derramas….
qué pasa cuando el usufructuario también tiene un 14,29 % de nuda propiedad.?..poseo usufructo 100% vitalicio universal y 14,29% de nuda propiedad…he estado pagando la comunidad y el agua durante años recibiendo los recibos a nombre de herederos de mi tía hace dos meses y antes venían a mi nombre….qué ha pasado?
Mi hermano y yo somos copropietarios de una vivienda de la cual yo tengo el usufructo, se ha roto una tubería y quisiera saber si el tiene que abonar la mitad de la reparación y si tenemos que pagar la comunidad los dos, la mitad de la cuota. Gracias
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Dos herederos con 45% y un padre usufructuario con el 10%,segun la herencia. ahora se va a vender el piso, y uno de los nudo propietarios le está intentando cobrar un 33.33 de todos los gastos de Comunidad, y seguros, al usufructuario. No debería ser por lo acordado en la liquidacion de la herencia
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
pROPIETARIO AL 100 % DE UNA VIVIENDA Y OTRA PERSONA TIENE EL 50% DE USUFRUCTO.
pREGUNTA : PUEDE COBRAR EL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA UN ALQUILER AL USUFRUCTUARIO DE LA PARTE QUE NO TIENE COMO USUFRUCTO?
B. Dia, mi duda es que hay que hacer unas obras en la casa, que soy usufructuario, ya que instalación de electricidad es muy antigua, el suelo del patio está muy mal..etc.. etc. Ésto, debe ser a cargo del nudo propietario,o el usufructuario? Gracias.
Buenas, estoy separada y con 3 hijas, con un trabajo de media jornada, sin pension de mi exmarido. Estoy viviendo en la casa de mi madre que la tiene en usufructo, yo poseo una pequeña parte de la vivienda, yo pago el IBI, basuras, seguro, etc…
Ahora mi madre me quiere echar de la casa, ella vive en Bilbao y con buena pension. Podria echarme de la vivienda?
Hola, gracias por la información. En mi caso no tengo relación con la persona usufructuaria, pero sí realizo el pago de la comunidad. Me han aconsejado que le haga un seguro al piso, por si la usufructuaria no lo tiene. ¿Sabe si esto es así? Es decir, por ejemplo, si hay una fuga de agua y eso causa daños a otro vecino, ¿paga los gastos generados el usufructuario o contactan al dueño para que se haga cargo de dichos gastos?
Muchas gracias
Hola Ana:
1.- Es cierto que puede existir alguna que otra sentencia que considera al usufrucutario como el obligado al pago de los gastos de la comunidad, pero la inmensa mayoría considera que es el propietario el obligado a dicho pago.
2.- He incluido en el artículo a raiz de su pregunta otras sentencias en ese mismo sentido.
Un saludo.
Esto podría significar que el usufructuario podría repetir al nudo propietario las cuotas que satisfizo con anterioridad?, y si así de cuántos años antes.
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Si yo soy heredera legítima de un inmueble ( como hija del dueño de tal) y su conyuge tiene el usufructuo y parte de la nuda propiedad, quien debe asumir estos gastos de los que estamos hablando, ya sea IBI, basuras, agua, comunidad y derramas….
qué pasa cuando el usufructuario también tiene un 14,29 % de nuda propiedad.?..poseo usufructo 100% vitalicio universal y 14,29% de nuda propiedad…he estado pagando la comunidad y el agua durante años recibiendo los recibos a nombre de herederos de mi tía hace dos meses y antes venían a mi nombre….qué ha pasado?
Mi hermano y yo somos copropietarios de una vivienda de la cual yo tengo el usufructo, se ha roto una tubería y quisiera saber si el tiene que abonar la mitad de la reparación y si tenemos que pagar la comunidad los dos, la mitad de la cuota. Gracias
Hola Cm,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Dos herederos con 45% y un padre usufructuario con el 10%,segun la herencia. ahora se va a vender el piso, y uno de los nudo propietarios le está intentando cobrar un 33.33 de todos los gastos de Comunidad, y seguros, al usufructuario. No debería ser por lo acordado en la liquidacion de la herencia
Hola Cecilio,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
pROPIETARIO AL 100 % DE UNA VIVIENDA Y OTRA PERSONA TIENE EL 50% DE USUFRUCTO.
pREGUNTA : PUEDE COBRAR EL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA UN ALQUILER AL USUFRUCTUARIO DE LA PARTE QUE NO TIENE COMO USUFRUCTO?
B. Dia, mi duda es que hay que hacer unas obras en la casa, que soy usufructuario, ya que instalación de electricidad es muy antigua, el suelo del patio está muy mal..etc.. etc. Ésto, debe ser a cargo del nudo propietario,o el usufructuario? Gracias.
Buenas noches.el usofructario de mi piso no paga la comunidad y yo no puedo afrontar los gastos.la suma ya es de 10.000€!no puedo hacer nada?
Buenas, estoy separada y con 3 hijas, con un trabajo de media jornada, sin pension de mi exmarido. Estoy viviendo en la casa de mi madre que la tiene en usufructo, yo poseo una pequeña parte de la vivienda, yo pago el IBI, basuras, seguro, etc…
Ahora mi madre me quiere echar de la casa, ella vive en Bilbao y con buena pension. Podria echarme de la vivienda?
Hola, gracias por la información. En mi caso no tengo relación con la persona usufructuaria, pero sí realizo el pago de la comunidad. Me han aconsejado que le haga un seguro al piso, por si la usufructuaria no lo tiene. ¿Sabe si esto es así? Es decir, por ejemplo, si hay una fuga de agua y eso causa daños a otro vecino, ¿paga los gastos generados el usufructuario o contactan al dueño para que se haga cargo de dichos gastos?
Muchas gracias
actualmente el usufructuario de un piso no tiene que pagar la comunidad de propietarios ?
Hola Victoria:
El obligado al pago frente a la Comunidad es el nudo propietario, no el usufructuario.
Un saludo
Según leo en diferentes sitios no está claro. Yo soy usufructuaria vitalicia y me reclaman el pago de la comunidad ( Murcia)
Última ley al respecto. Muchas gracias
Hola Ana:
1.- Es cierto que puede existir alguna que otra sentencia que considera al usufrucutario como el obligado al pago de los gastos de la comunidad, pero la inmensa mayoría considera que es el propietario el obligado a dicho pago.
2.- He incluido en el artículo a raiz de su pregunta otras sentencias en ese mismo sentido.
Un saludo.
Hola Francisco:
Esto podría significar que el usufructuario podría repetir al nudo propietario las cuotas que satisfizo con anterioridad?, y si así de cuántos años antes.