Los elementos comunes de la propiedad horizontal son aquellas partes o servicios de un edificio, que bien por su naturaleza objetiva «las zonas ajardinadas o el portal», o bien porque así han sido adscritos por destino «La vivienda del portero o los sótanos», son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio en general, y de cada uno de los elementos privativos en particular.
La Ley de propiedad horizontal no hace relación detallada de los elementos comunes.
Se refiere a ellos en el artículo 3 Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que a su vez remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.
Este último artículo, hace una enumeración de los siguientes elementos comunes:
La anterior relación de elementos comunes de la propiedad horizontal no constituye un número cerrado, pueden añadirse otros distintos a los anteriores, si bien deben aparecer reflejados en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio.
Igualmente hemos de tener en cuenta, que el anterior listado sólo tiene un carácter enunciativo, lo que también significa que algunos de dichos elementos comunes se pueden configurar como elementos privativos, siempre y cuando aparezcan así determinados en el título constitutivo.
Se presume salvo prueba en contrario, que todo lo que no esté descrito en el título constitutivo como elemento privativo es elemento común.
El apartado a) del artículo 3 de la LPH nos da unas indicaciones para analizar qué se considera derecho privativo de cada piso o local, y que a modo de resumen serían privativos:
Sobre los elementos comunes de la Propiedad Horizontal y los elementos privativos, se han pronunciado en muchas ocasiones nuestros Tribunales, a modo de ejemplo señalamos:
» en la propiedad horizontal, cada copropietario es dueño de cuanto privativamente se le atribuye en el Título constitutivo, perteneciendo todo lo restante, entre lo que se encuentran los elementos reivindicados, a la Comunidad de Propietarios y para su uso o utilización conjunta ( STS 12-11-1969).»
Sentencia de 2 de junio de 2006. Audiencia Provincial de Madrid.
En el mismo sentido el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 13 de marzo de 1981 que cita la del mismo Tribunal de 11 de octubre de 1967, refiriéndose a una franja de terreno que sirve como pequeño patio para la mejor aireación e iluminación de los pisos, señala que, en principio, ha de ser calificado de elemento común en virtud de lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, que expresamente le atribuye dicho carácter y si bien cabría conceptuar tal espacio del inmueble como de un anejo del piso bajo comercial en atención a constituir esta planta su única vía de acceso, menester sería para ello que el título contuviese la indispensable referencia sobre ese extremo, según previene el artículo 5 de la citada Ley, pues todo lo que pertenece a la entidad registral y no figura singularmente atribuido a cualesquiera pisos que forman la propiedad horizontal, se entenderá como integrado en los elementos comunes , solución que en definitiva es la que informa alguna decisión jurisprudencial.
El Tribunal Supremo en la sentencia de 24 de febrero de 1994, estimó que una buhardilla tenía el carácter de elemento común , señalando cualidad que sin duda tienen, al no haberse descrito como susceptibles de aprovechamiento independiente ni asignárseles cuota de participación en la comunidad, con lo que quedan especialmente adscritos al servicio de todos los propietarios singulares mientras no se produzca una desafectación, que aquí no concurre.
En resolución de fecha 19 de febrero de 1999, declaró ciertamente, que la configuración de unos trasteros olvidados en la escritura inicial de la constitución de la propiedad horizontal, como anejos de elementos privativos , implica una modificación del título constitutivo – artículo 5 de la L.P.H.- que presupone el acuerdo unánime de todos los propietarios, pues, al no haber sido aquellos trasteros inicialmente incluidos entre los elementos privativos , tienen el carácter de elementos comunes del edificio….
Si se cumplen una serie de requisitos es posible que los elementos comunes «por destino «se puedan convertir en elementos privativos, pero no así los elementos comunes por naturaleza.
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Soy propietatia de un atico de 56m y una terraza de 80m
en la escritura y las cuotas de participacion de la comunidad eatan incluida la terraza com privada.
Siendo la cubierta del edificio, es elemento comun en cuanto a obras extraordinarias?
Tengo problemas de humedada en mi piso q vienen de la terraza. Entiendo q esto no son mantenimiento
es un elemento comun?
todavia tiene 8 años. Estamos dentro del seguro decenal de construccion?
La terraza tiene varias grietas q parecen de asentamiento y el rodapies se ha separado de la pared pero no se mueve
Gracias por su ayuda
Vivo en un chalet adosado, mi vecino ha construido muro en la mediana¿que puedo hacer?
Si en el catastro existe discrepancia entre los planos y el reparto de elementos comunes singulares ¿cuál de ellos tendría prioridad?
Hola Habides:
Puedes expplicarme un poco mas detalladamente la pregunta?
Un saludo
El hecho es, que en el reparto de elementos comunes singulares (trasteros, plazas de garajes, etc), el propietario del edificio asignó a estos por coeficiente de participación (documento en catastro),y en los planos que aportó hubo algunos cambios, no siguiendo este criterio, lo que yo entiendo como error. El catastro siguió el criterio del plano y no comprobó ni tuvo en cuenta el reparto, y el propietario único del edificio, que ya no lo es, se ha desentendido del problema.
Quiero saber si las celosías que cierran los balcones o terrazas de las fachadas son elementos de la comunidad de vecinos o son particulares, de cada vecino.
En definitiva, si se decide cambiar esas celosías que cierran los balcones o terrazas, ¿a quien corresponde pagar el gasto? ¿a la comunidad de vecinos o a los vecinos propietarios de esos balcones?
La decisión de la comunidad respecto a ese cambio, si se produjera, ¿es vinculante?
Hola Joaquín,
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Buenos días.
En la puerta y cierre de parcela al edificio donde vivo, quieren hacer unas modificaciones que implican tanto el cambio de trazado del cierre, como de las características iniciales de abertura de la puerta para vehículos.
Entiendo que al ser un elemento común, y haber alternativas técnicas que posibilitan seguir usando la puerta de manera correcta sin entrar ni en variaciones significativas ni en un sobre coste irracional, el acuerdo ha de ser por UNANIMIDAD. Este cambio, además, perjudica a varios vecinos.
Al parecer, la Administración del edificio ha consultado a un abogado que les ha dicho que solo hacen falta 3/5 partes para el acuerdo, cosa que me sorprende.
¿Es cierto esto? Yo tengo claro que un elemento común solo se puede cambiar con unanimidad de los propietarios al no encuadrarse, este caso, en obras necesarias e imprescindibles.
Muchas gracias
Hola Rodolfo:
1.- Con la información que me facilita es más probable, y de ahì la respuesta que le han dado de la necesidad de contar con los 3/5 de propietarios y cuotas, que consideren no una modificación de esos elmentos comunes, sino unas mejoras para la conservacion o seguridad del inmueble, en cuyo caso es cierto que reuniendo dicho quorun se podría aprobar los cambios.
2.- Ahora bien, la Ley establece que si dichas instalaciones, servicios o mejoras no son necesarias, exigibles o requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, (podriamos denominarlas "mejoras o caprichos"), si la cuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado a su pago.
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Muchas gracias.
Discrepo.
En ningún momento veo mejoras, sino todo lo contrario: se pierde superficie interior de parcela y se "destroza" el acceso tal como estaba proyectado y así compré.
Por tanto, las considero innecesarias, de eso no hay duda, pues hay alternativas más económicas y que respetan la naturaleza del cierre actual. Y, además, como esta opción altera el título constitutivo de propiedad, dice la ley que es necesario unanimidad total:
"...puesto que se trata de autorizar una modificación del título constitutivo, para lo que será precisa la unanimidad de los propietarios de conformidad con el art. 17 LPH que establece que “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Creo que hay mucho aprovechado de la ley, la cual nace con la vocación de evitar bloqueos a cosas necesarias, y otros aprovechan para pasar con el rodillo al resto.
Un saludo y muchas gracias
Hola Rodolfo:
1.- Evidentemente Vd. conoce mejor los cambios proyectados, y tal como opina, si existe una modificación de los elementos comunes (que no sea meramente un cambio tecnológico o mejora de alguno de ellos) se requiere la unanimidad.
Un saludo de nuevo
Muchas gracias, Francisco.
Me alegra saber que estoy en lo cierto, más que nada, para intentar "salvar" un proceso judicial al que me vería abocado por defender mis derechos.
Por desgracia, nos ha tocado un grupo de vecinos indeseables, catetos y no muy listos.
"La ignorancia es muy osada"
Y la ignorancia no es no saber, sino creer que se sabe sin tener pajorera idea.
Un placer y muchas gracias por vuestras publicaciones, compartir es vivir.
Saludos
Se puede cambiar una zona ajardinada de una urbanización, con palmeras de mas de 30 años que tendrían q ser trasplantadas para construir una pista de padel?? Con cuantos votos a favor podría llevarse acabo el proyecto?? Y están protegidas las palmeras washingtonas??
hola, vivo en casas adosadas y son 10. hicieron hace unos años la comunidad de vecinos y no estamos obligados, quisiera saber si mi casa se puede desentender de la comunidad ya que quiero poner una pergola y no me lo permiten o si no que puedo hacer. gracias
Hola, Un saludo y gracias por la información que divulgan:
Vivo en un edificio que rodea un patio comunitario central grande, y cuatro en cada esquina del edificio. En total son 16 viviendas en dos plantas.Hay cuatro portales, y se han constituido cuatro comunidades para facilitar gastos de limpieza, luz etc.
yo tengo en propiedad una segunda planta de uno de esos portales. Dos de los propietarios de este portal han vallado y usan como suyos los dos patios comunitarios que corresponden a dos de las 4 esquinas.
En mi escritura pone claramente que mi piso linda a uno de ellos y lo cita como "comunitario", anque al ser segunda planta, yo solo lo disfruto desde mi ventana, y el propietario del piso de abajo tiene una puerta de acceso desde su vivienda.
¿Puede ser que un acuerdo "de palabra" entre propietarios anteriores para convertir ese espacio en "privativo" sea legal sin que aparezca en la escritura que me dieron cuando yo compré hace poco tiempo?
El caso es que cuando le pedí al presidente de comunidad los estatutos y el régimen de estos espacios, me dijo que hacía mucho que no sabían dónde estaban, siendo que él es beneficiario de uno de estos patios vallados.
También quisiera saber si yo podría vallar mi parte correspondiente en el patio central de todo el edificio de los cuatro portales, alegando que otros ya han cogido para sí mismos, partes que nos correspondían a todos.
Muchas gracias por su atención.
Hola Mar:
1.- Ningun elemento común puede ser apropiado o usado por un propietario en exclusiva.
2.- No se puede convertir un espacio comunitario ("jardines" por ejemplo) en privativo por acuerdo alguno, incluso aunque existiera un acuerdo unánime de todos los propietarios, ya que se trataria en este caso de un elemento comun por naturaleza.
3.- No puedes vallar una parte del jardin central, por ser un elemento común (como los otros). Habría que plantear la cuestión en una reunión y que se devuelvan los espacios comunes usados en exclusiva por algunos propietarios, devolviendo a la Comunidad sus elementos.
Un saludo y gracias por seguirnos
Muy agradecida por las explicaciones.
Un cordial saludo
Vivo en el último chalet adosado de una fila de siete desde hace diez años en un pueblo de Avila. En mi fachada que da a una vía pública, que ahora han convertido en una parcela, abrí un hueco de 20x20 para salida de humos de la campana de la cocina.
La cuestión es que el ayuntamiento cuyo alcalde es constructor (de los malos) se ha empeñado en adosarme una casa en esa fachada. Eso es legal? No debería dejar distancia entre la nueva construcción y mi pared?
Que puedo hacer?
Me urge la respuesta por cuestión de plazos. Atentamente
Un vecino reclama a la Comunidad los gastos de sustitucion de 2 bajantes comunitarias para mejorar su estado, al realizar su obra de alicatados y cambio de las cañerias propias. ¿deberia atenderse esta solicitud que no se comunico previamente?
Muchas gracias.
Hola Jose Antonio,
He leído tu consulta y mi recomendación es que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 ( Extensión 6). Él puede resolverte de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder.
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