En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, convivirán dos tipos de elementos:
Los elementos privativos podrían definirse como aquellos espacios delimitados (pisos, locales, trasteros, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente, así como aquellos elementos arquitectónicos o instalaciones que están comprendidos dentro de su espacio aéreo y sirven exclusivamente al propietario.
Los elementos privativos son de titularidad de sus propietarios en exclusiva.
Los elementos privativos deben aparecer expresamente descritos como tales en el Título constitutivo (escritura de división horizontal). Todo lo que no esté descrito en el Título como elemento privativo se presume que es elemento común.
A los elementos privativos se les asignará una cuota de participación en la comunidad.
El Tribunal Supremo en un asunto sobre la declaración de una buhardilla como elemento privativo o común, resolvió el tema sosteniendo que «debia considarse elemento común, al no haberse descrito en el Título como susceptible de aprovechamiento independiente ni asignársele cuota de participación en la comunidad».
Los anejos de los elementos privativos son aquellos elementos asignados de forma expresa en el Título constitutivo y que son complementos de la propiedad individual (se hayan unidos al elemento principal). Ejemplo de anejos: una plaza de aparcamiento, un trastero, etc.
Si el anejo tiene especificamente asignada una cuota de participación distinta al piso o local, ya no está ligado al elemento principal (psio o local) y tendrá independencia jurídica de aquél (a los efectos de su venta separada, inscripción registral, etc.).
Los elementos comunes, son los necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio en general y de cada uno de los elementos privativos en particular (ejemplo: ascensores, cubiertas, fachada, cimentaciones, escaleras, pasillos, portal, jardines, etc.).
Los elementos comunes igualmente deberán venir descritos en el Título constitutivo. No obstante se considera «comunitario» todo aquello que no se ha asignado como elemento privativo en las escrituras.
Respecto de los elementos comunes de uso privativo (ejemplo: terraza que solo es utilizada por un propietario, etc.), debe constar así en las escrituras describiéndolo como parte de la propiedad, pues si no es así, tendrá la calificación de elementos común.
El listado de los elementos comunes por naturaleza viene establecido en el artículo 396 del Código Civil, constituyendo una lista indicativa pero no cerrada.
Del artículo 396 Código Civil podemos extraer algunas características de los elementos privativos en la Propiedad Horizontal:
a) Ha de tratarse de tratarse de espacios (pisos, locales, etc.) susceptibles de aprovechamiento independiente.
b) Habrán de ser espacios delimitados.
c) Elementos que no tengan relación de dependencia con los generales del edificio.
d) Que sirvan exclusivamente a su propietario.
A veces es dificil hacer la distinción entre elementos privativos y comunes, dado que algunos elementos aunque sirven exclsuivamente a su propietario y están dentro del espacio de su propiedad tienen relación dependiente con otros elementos generales del edificio, por ejemplo los desagües o la calefacción.
A modo de ejemplo señalamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª) de 27 de enero de 2015, donde se plantea la duda de si las tuberias son elementos privativos de la propiedad horizontal o elementos comunes:
» En relación al fondo de la cuestión discutida, esto es, el carácter de elemento común o privativo, de las tuberías en un edificio en régimen de propiedad horizontal , no es pacífica en la doctrina existiendo sentencias contradictorias entre sí que avalan las tesis de cada una de las demandadas, la comunidad de propietarios y el propietario de la vivienda.»
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
» a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».
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Somos una comunidad de propietarios que ha decidido sustituir los vierteaguas de las terrazas,algunos pisos ya las tienen actualizadas y otros continúan con ellas desde hace 51 años.El problema que se plantea es en primer lugar si es un bien privado y su coste lo debe soportar el propietario o es comunitario. Por otra parte se da la circunstancia de que de los 60 pisos que integran la propiedad 4 no tienen terraza, 30 son más grandes y su terraza es cinco veces mayor en perímetro y en superficie que los otros 30 restantes. Existen también tres locales comerciales con entradas totalmente independientes a la del edificio. Los coeficientes de los pisos grandes y los otros son 1,56 y 1,49 ???
¿Como lo solucionamos?
Hola. Tengo la siguiente consulta: tenemos una zona ajardinada anexa a la casa, situada sobre los garajes comunitarios. En la escritura figura:" Le corresponde como anejo y en uso exclusivo la zona ajardinada de treinta metros y setenta y cinco decímetros cuadrados aproximados, que corresponde a la proyección de la fachada sur, y la zona ajardinada de unos nueve metros y treinta y cinco decímetros cuadrados, correspondientes a la fachada norte, que en parte son el acceso principal a esta vivienda".
La duda planteada es ¿constituye propiedad particular o comunitaria?
Gracias
Hola.Quería cambiar cuatro ventanas antiguas y arreglar el balcón.¿Lo tiene que pagar la comunidad o yo?.Son las ventanas y balcones elementos privativos?. Gracias.
Las terrazas de cada vivienda, son comunitarias o privativas?
Tengo un ático en una comunidad de vecinos y la chimenea de salida de la caldera me sirve solo a mi aunque está ubicada en el tejado del edificio. Hace poco sufrimos una fuerte derrama para cambiar el tejado y la comunidad me dice que el arreglo de esa chimenea me corresponde solo a mí porque no es un elemento comunitario. En la escritura de división horizontal no figura como privativo. Gracias
Hola, me gustaría saber si corresponde a mi o a la comunidad la instalación de las garras que sujetan mi puerta de entrada a la vivienda o se pueden considerar elementos estructural de la finca y por tanto corresponderia a la comunidad, pues la constructora desapareció y no colocó garras en todas las puertas de las viviendas, gracias agradecería rápida respuesta pues tengo esta tarde la junta de vecinos
Tengo un ático con terraza yen el coeficiente viene parte de la terraza como metros útiles por lo cual pago más por todos los gastos pero ahora nos han puesto una derrama por el gas y me cobran por los metros de terraza en la cual no hay calefaccion
Buenas tardes, antes de nada gracias por el articulo.
Mi pregunta es la siguiente: Mi propiedad es un bajo con terraza de uso privativo (así lo dicen los estatutos). Dicha terraza dispone de una habitación anexa con puerta corredera a la que solamente yo tengo acceso cruzando la terraza. Dicha habitación no aparece especificada en las escrituras ni en los estatutos comunitarios. Yo aseguraría que fue construida en el mismo momento que se construyó la finca, pero no lo puedo comprobar.
El hecho es que me dispongo a vender el piso y la inmobiliaria me recomienda registrar esa habitación porque, a la posible compradora, le da miedo que algún vecino se la haga retirar. He pedido al ayuntamiento consultar el expediente de obra de la finca, pero van a tardar mucho y no se si allí veré algo. Puede que ese habitáculo sea también comunitario? Debería pedir a la comunidad que lo incluyera en los estatutos? gracias!
Soy propietario de unos entresuelos que dan al patio de luces, quiero poner el aparato de aire acondicionado ( unidad Exterior ) ni en las escrituras ni en la division horizontal ponen que es privativo, ni tampoco comunitario pero si todas las salidas al mismo indican que solo en la parte baja puedo salir yo.
Los vecinos se oponen a que ponga el aparato de aire y como son bajos no puedo ponerlo en otro lugar ¿ pueden oponerse o no?
Atentamente