En el arrendamiento de industria queda excluida la enervación cuando se ha ejercitado un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas.
Como veremos más adelante por la jurisprudencia, la posibilidad que tiene el arrendatario de una finca urbana (vivienda o local) de enervar el desahucio pagando las rentas adeudadas, evitando la resolución del contrato y ser desahuciado, queda excluida en los contratos de arrendamiento de industria.
Diferencias entre arrendamiento de local y arrendamiento de industria
Ladiferencia principal entre un arrendamiento de local de negocio (técnicamente denominado «arrendamiento para uso distinto de vivienda«), y un arrendamiento de industria es la siguiente:
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda recae sobre aquellas edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo. En este arrendamiento se entrega un espacio físico, es decir, un local o inmueble vacío para que el arrendatario instale o lo utilice para un negocio.
El arrendamiento de industria lo que se hace es arrendar un negocio en marcha con todos los elementos necesarios para continuar con su explotación. No solo se arrienda el local como espacio físico sino que también se le arriendan todos los elementos del negocio con son los enseres, mobiliario, maquinaria, etc., continuando el arrendatario con la explotación del mismo negocio (arrendamiento de un bar).
¿En qué consiste la enervación en un proceso de desahucio?
La enervación es la posibilidad legal que tiene el arrendatario de finca urbana o rústica de evitar el desahucio en los procedimientos por falta de pago de la renta o cantidades mediante el pago del importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone:
«Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.«
¿En el arrendamiento de industria se puede enervar el desahucio?
En un procedimiento judicial en el que el arrendador haya instado la resolución del un contrato de arrendamiento de industria por falta de pago de la renta o cantidades debidas no cabe que el arrendatario pueda enervar el desahucio mediante el pago de la deuda.
La enervación solo puede ser utilizada por el arrendatario una sola vez a lo largo de la vida del contrato y cuando se trate de contratos de arrendamiento de finca urbana o rústica.
La doctrina y jurisprudencia considera que el arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana, no se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos y no procede la enervación.
EJEMPLO:
Se ha arrendado un bar-cafetería mediante un contrato de arrendamiento de industria.
El arrendatario adeuda 4 meses de renta y el dueño interpone un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago para recuperar el negocio.
Como en el arrendamiento de industria queda excluida la enervación, el arrendatario no podrá abonar las rentas debidas con el efecto jurídico de terminar el proceso de desahucio y poder continuar con la vigencia del contrato.
En el arrendamiento de industria queda excluida la enervación
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de Febrero de 2015 ha venido a unificar las distintas posturas que las Audiencias Provinciales venían sosteniendo sobre la posibilidad o no de enervación del desahucio por falta de pago en los contratos de arrendamiento de industria.
Con esta sentencia el Tribunal Supremo zanja el debate en el sentido siguiente:
» En el arrendamiento de industria queda excluida la enervación».
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 27.02.2015
Los principales fundamentos jurídicos de esta sentencia son:
«El artículo 22.4 de la LEC ha de interpretarse de forma sistemática con las que regulan en juicio de desahucio por falta de pago (el citado art. 250.1.1º LEC , y los arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), reconoce la facultad de enervar la acción de desahucio por falta de pago, mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas, a los arrendatarios de contratos de arrendamiento de fincas urbanas (sujetas a las Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), y, tras la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, también a los arrendatarios de fincas rústicas (sujetos a la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), sin perjuicio, como ya advertíamos antes, de la referencia contenida en el art. 250.1.1º LEC al arrendamiento financiero, que también debe serlo sobre fincas urbanas o rústicas.»
«El contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la acción. El arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero ) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.«
«La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 Código Civil, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos.«
Sentencia de la Audiencia Provincial de León (Sección 1ª), de fecha 9.10.2012
«El objeto del pleito se ciñe a la resolución de un contrato de arrendamiento de industria por falta de pago de la renta. La falta de pago de la renta (obligación esencial del arrendatario) constituye un incumplimiento contractual calificado como causa de resolución.
La parte demandante y propietaria del establecimiento arrendado ha requerido por medio de burofax a la arrendadora el día 18 de mayo de 2011 el pago de las rentas de los meses de abril y mayo que fueron pagadas el día 18 de julio del mismo año, dejando entonces sin pagar las de lo meses de junio y julio que se consignaron el día 17 de enero de 2012 señalado para la celebración de la audiencia previa. Procede ahora entrar a analizar la aplicación de la enervación de la acción de desahucio (pues, existen opiniones que consideran no puede aplicarse a los arrendamientos de industria). La posibilidad de enervación se contempla en el art. 22.4 LEC en conexión con los arts. 439.3 y 440.3 LEC respecto de los procesos de desahucio de finca urbana o rústica.
Es indiscutible que sí procede la enervación en arrendamiento «de finca urbana»( arts. 1 a 3 LAU ), incluyendo vivienda y «uso distinto» y «rústica», sin ninguna exclusión, pero lo que parece claro es que no procede en el arrendamiento de industria, por cuanto no encaja en el arrendamiento de finca urbana, pues, además, aquél se extiende sobre la unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada, y ha venido siendo considerado, como ya se ha dicho fuera de la protección especial, estando sujeto a las disposiciones generales del Código Civil. Sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias Sección 6ª de 11.9.2000 , Las Palmas Sección 3ª de 9.1.2001 , Baleares Sección 3ª 21.10.2005, …).
Conforme todo lo argumentado no procede la enervación, debiendo aplicarse lo dispuesto en el art. 1.569.2º del Código Civil, es decir, declarar resuelto el contrato.«
En el arrendamiento de industria queda excluida la enervación de la acción de desahucio por falta de pago. Por tanto, hay que tener mucho cuidado si en un arrendamiento de este tipo se deja de abonar la renta pactada porque ya no le cabe al inquilino esa oportunidad de finalizar el proceso de desahucio pagando lo atrasado y debido hasta ese momento y así continuar con la vigencia del contrato.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola tengo un contrato de alquiler de industria me puede echar si le pago lo que le debo gracias
estupendo artículo, conciso y fundamentado . enhorabuena compañeros