En el arrendamiento de industria queda excluída la enervación

La jurisprudencia tiene declarado que en el arrendamiento de industria queda excluida la enervación del desahucio por falta de pago.

La posibilidad que tiene el arrendatario de enervar el desahucio por falta de pago de la renta, evitando ser desahuciado, queda excluida en los contratos de arrendamiento de industria. 

La diferencia entre un arrendamiento de local de negocio y un arrendamiento de industria en este aspecto reside que en el arrendamiento de industria no cabe que el inquilino se acoja a la posibilidad de enervar el desahucio por falta de pago, mientras que sí se le permite la enervación, en los casos previstos en la ley, cuando estemos con un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Esta cuestión es importante que sea conocida sobre todo por los arrendatarios como veréis seguidamente.

La enervación en el contrato de arrendamiento de industria

Cuestiones sobre el arrendamiento de industria y la enervación:

1ª.- Un contrato de arrendamiento de industria es aquel cuyo objeto consiste en el arrendamiento de un negocio en marcha, es decir, además de arrendarse el local (como espacio físico), se cede a cambio de la renta a percibir, el mobiliario, maquinaria, enseres, clientela, etcétera.

EJEMPLO:

El arrendamiento de un bar, cafetería, gasolinera, pensión, peluquería, etcétera.

2ª.- La enervación del desahucio por falta de pago es la posibilidad que tiene el arrendatario, siempre y cuando se den los requisitos previstos en la ley, de evitar el desahucio si el inquilino abona el importe de lo adeudado.

Esta posibilidad se concede por una sola vez a lo largo de la vigencia del contrato y puede ser considerada como una segunda oportunidad a favor del inquilino para permanecer con el arriendo del inmueble.

EJEMPLO:

Se ha arrendado un bar-cafetería («arrendamiento de industria»).  El inquilino no paga la mensualidad de la renta y el dueño interpone un desahucio por falta de pago para recuperar el negocio. Como en el arrendamiento de industria queda excluida la enervación, el inquilino no podrá abonar lo debido con el efecto jurídico de continuar con el contrato («enervación»), por lo que podrá ser desahuciado.

3ª.- Hasta ahora, como hemos dicho al principio, un sector de los Tribunales consideraba que en los contratos de arrendamiento de industria cabía a favor del arrendatario el derecho de enervar el desahucio por falta de pago, si bien otro sector consideraba que no le era de aplicación la enervación a estos contratos de arrendamiento.

Jurisprudencia sobre la exclusión de la enervación en el arrendamiento de industria

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de Febrero de 2015 ha venido a unificar las distintas posturas que las Audiencias Provinciales venían sosteniendo sobre la posibilidad o no de enervación del desahucio por falta de pago en los contratos de arrendamiento de industria.

Con esta sentencia el Tribunal Supremo zanja el debate en el sentido siguiente: » En el arrendamiento de industria queda excluida la enervación».

Razonamientos jurídicos del Tribunal Supremo

1º.-  La enervación de la acción se regula en el apartado 4 del art. 22 LEC : « Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio ».

2º.-  Esta norma (art. 22.4 LEC), que ha de interpretarse de forma sistemática con las que regulan en juicio de desahucio por falta de pago (el citado art. 250.1.1º LEC , y los arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), reconoce la facultad de enervar la acción de desahucio por falta de pago, mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas, a los arrendatarios de contratos de arrendamiento de fincas urbanas (sujetas a las Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), y, tras la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, también a los arrendatarios de fincas rústicas (sujetos a la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), sin perjuicio, como ya advertíamos antes, de la referencia contenida en el art. 250.1.1º LEC al arrendamiento financiero, que también debe serlo sobre fincas urbanas o rústicas.

3º.-  El contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la acción. El arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero ) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.

4º.-  La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 Código Civil, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos.

Conclusión

En el arrendamiento de industria queda excluida la enervación de la acción de desahucio por falta de pago. Por tanto, hay que tener mucho cuidado si en un arrendamiento de este tipo se deja de abonar la renta pactada porque ya no le cabe al inquilino esa segunda oportunidad de continuar con el contrato pagando lo atrasado y debido.