En el alquiler con opción a compra se combinan dos negocios jurídicos diferentes, por un lado un contrato de arrendamiento del inmueble con sus características propias y de otro lado se incorpora en el mismo documento un derecho de opción de compra del inmueble a favor del arrendatario, debiendo fijarse el precio a pagar y el plazo en el que puede ejercitar dicha opción de compra.
En defintivia, en el contrato de alquiler con opción de compra existen unidos dos negocios juridicos distintos:
Un contrato de arrendamiento
Un contrato de compraventa
¿En qué consiste un contrato de opción de compra?
El contrato de opción de compra se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a otra denominada «optante» la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
Cuando el contrato de opción de compra está ligado al alquiler del inmueble, la opción de compra se perfecciona por la mera declaración de voluntad del arrendatario («optante»), siempre que la opción se jercite en el plazo convenido.
En el alquiler con opción de compra, el propietario del inmueble (arrendador) concede al arrendatario (optante), el derecho a comprar el bien, debiendo quedar definido en el contrato el objeto a entregar por el vendedor, el precio a pagar por el comprador y el plazo en el que podrá ejercer el derecho de opción.
Durante el período de tiempo previsto para ejercitar la opción, el propietario se obliga a no disponer del inmueble, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que la opción se ejercite en el plazo convenido.
Partes intervinientes en el alquiler con opción a compra
Existen dos partes en el arrendamiento con opción de compra:
a) El concedente (el que concede la facultad -vendedor-). Sería el propietario arrendador del inmueble.
b) El optante (quien decide celebrar o no la compraventa -comprador-). Sería el arrendatario.
Hemos dicho que la opción de compra es una especie de precontrato, y así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 23.04.2010:
» El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa».
Por tanto, el efecto que produce es que si el opante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo.
El optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.
Por tanto la opción de compra se entiende como una primera fase del «iter contractus» en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado.
¿Está regulado legalmente el contrato de opción de compra?
La opción de compra es un contrato atípico que carece de cobertura legal en el Código Civil.
La sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Abril de 2011 dice al respecto:
«El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción».
Requisitos para inscribir un contrato de alquiler con opción de compra en el Registro de la Propiedad
Para inscribir en el Registro de la Propiedad un contrato de alquiler con opción a compra es necesario que ser formalice a través de escritura pública notarial y que además la opción cumpla los requisitos establecidos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario:
a) Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
b) Determinación del precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
c) Con caracter general el plazo para el ejercicio de la opción, no podrá exceder de 4 años, si bien, tratándose de un arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción puede alcanzar todo el plazo del arriendo, pero caduca necesariamente si el arrendamiento se prorroga (tácita o legalmente).
¿Qué ocurre si el arrendatario no ejercita la opción en el plazo concedido?
Si el arrendatario (optante) no ejercita la opción en el plazo de concedido en el contrato, siempre y cuando se haya hecho constar así expresamente, perderá la prima, es decir, las cantidades que haya ido entregando a cuenta de la futura compraventa.
La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima.
Insistimos en que la prima se perderá si el optante no ejercita la opción de compra en el plazo convenido y se ha hecho constar dicha pérdida de manera expresa.
¿Qué ventajas tiene para el inquilino el alquiler de vivienda con opción de compra?
Destacamos como ventajas para el inquilino las siguientes:
a) Probar la vivienda antes de comprarla. Toda vez que ocupa la vivienda como inquilino, podrá verificar durante el tiempo que dure el arrendamiewnto, si la vivienda, zona, vecinos, comunidad, etc. se ajusta a sus preferencias.
b) Tiene la posibilidad de pactar que la totalidad o parte de las rentas pagadas durante el arrendamiento se imputen al precio total de compraventa. Incluso se puede abonar una prima de opción específica, que también se impute total o parcialmente al precio, si as´ñi se pacta por las partes en el contrato.
c) Se fija desde el principio el precio de la compraventa futura, evitando subidas del mercado.
d) El arrendatario con opción de compra tiene otra ventaja frente al simple arrendatario, y es que el propietario se obliga a no vender la finca a terceros mientras esté vigente el plazo de opción.
e) Si se inscribre la opción de compra en el Registro de las Propiedad, el inquilino se protege frente a terceros si el arrendador intenta vender o gravar la vivienda.
¿Qué ventajas tiene para el propietario el contrato de alquiler con opción de compra?
Destacamos como ventajas para el propietario las siguientes:
a) Cobra una vivienda periódica como en cualquier arrendamiento urbano, evitando que esté vacia mientras busca comprador y además si el alquiler es con opción a compra es probable que el inquilino se la cuide mejor durante el arrendamiento, ya que puede ser su futura vivienda.
b) Puede pactarse una prima de opción a favor del propietario que consiste en recibir del inquilino una cantidad inicial adicional a la renta, como contraprestación por concederle un derecho exclusivo de compra. Si el arrendatario no ejerce la opción dentro delplazo estipulado, se quedará con dicha cantidad compensando que no ha podido disponer de la vivienda durante dicho plazo.
c) Se fija desde el injicio el precio de la compraventa, así como también es posible fijar la distribución de los gastos que conllevará la misma y el momento de otorgar la misma.
d) Puede asegurarse el cobro del alquiler mensual, ya que puede incluirse una cláusula en el contrato por la que si hay retrasos en el pago, el inquilino podría perder el derecho a ejecutar la opción de compra.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola
Mi pregunta es si una persona que ha arrendado con opción de compra es obligatorio que tenga un contrato de arrendamiento donde se especifique la opción de compra o puede firmar dos distintos.Hablo de alguien que en un juicio quisiera disimular que está comprando una vivienda y por eso contratar en 2 documentos distintos :uno de arrendamiento para el juicio y otro de compraventa a espaldas del juez.Cómo se podría demostrar que está ocultando su compra? Gracias.
Hola, voy a alquilar un piso con opción a compra. Mi pregunta es la siguiente: cuanto tiene que dejar el inquilino de fondo en el momento de hacer el contrato? Está obligado a dejarlo?
Gracias y un saludo
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla para que personalmente te comente su postura respecto a la duda que planteas.
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Hola
Mi pregunta es si una persona que ha arrendado con opción de compra es obligatorio que tenga un contrato de arrendamiento donde se especifique la opción de compra o puede firmar dos distintos.Hablo de alguien que en un juicio quisiera disimular que está comprando una vivienda y por eso contratar en 2 documentos distintos :uno de arrendamiento para el juicio y otro de compraventa a espaldas del juez.Cómo se podría demostrar que está ocultando su compra? Gracias.
Hola, voy a alquilar un piso con opción a compra. Mi pregunta es la siguiente: cuanto tiene que dejar el inquilino de fondo en el momento de hacer el contrato? Está obligado a dejarlo?
Gracias y un saludo
Hola Ana,
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Que tratamiento fiscal tiene el alquiler para el ARRENDADOR