Enervación en el arrendamiento de local

La enervación en el arrendamiento de local de negocio se podrá ejercitar una sola vez a lo largo de la duración del contrato.

¿Qué significa enervar el desahucio?

Antes de hablar sobre la enervación en el arrendamiento de local de negocio, hay que explicar que cuando la ley habla de la «enervación» en un juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, se está refiriendo a la posibilidad que tiene a su favor el arrendatario de pagar o consignar las cantidades adeudadas para el Juzgado no lo desahucie.

La figura de la enervación en el arrendamiento de local de negocio es idéntica al arrendamiento de viviendas, por lo que, cuanto digamos para aquél tipo de contratos servirá también para éstos últimos.

Recordar que si se tratase de un arrendamiento de industria, no cabe la enervación.

Regulación de la enervación del desahucio

La actual Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula la enervación en los juicios de desahucio por falta de pago en su artículo 22.4 en relación con el art. 440.3, viniendo a establecer lo siguiente:

1º.-  En el plazo de DIEZ DIAS (se entienden hábiles, descontando sábados, domingos y festivos) desde que se reciba un requerimiento del Juzgado, el arrendatario podrá enervar el desahucio si paga o pone a disposición del arrendador en el Juzgado o notarialmente el importe de la reclamación y además, de todas aquellas cantidades que hayan ido venciendo, es decir,  que se tiene que ponerse al día en el pago de la renta o cantidades asimiladas (consumos de luz, agua, IBI, comunidad de propietarios, etc.) que hayan sido pactadas en el contrato de arrendamiento de local.

2º.-  No cabrá la enervación en el arrendamiento de local (también en el de vivienda) si el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior. Esto significa, que si el arrendador hubiese puesto una demanda de desahucio por falta de pago en otra ocasión previa y antes de celebrar el juicio (que antiguamente se celebraba) el inquilino hubiese ejercido este derecho de paralizar el desahucio mediante la enervación, ya no podrá hacerlo una segunda vez, por lo que posiblemente el Juez declarará resuelto el contrato y si no se marcha se acordará el lanzamiento.

3º.-  Si el cobro de la renta se hubiese debido a alguna causa imputable al arrendador (ejemplo: el arrendador no quiere recibir el pago de la renta para forzar la salida del inquilino) se podrá enervar aunque sea la segunda vez.

4º.-  Por último es muy importante saber que aunque sea la primera vezque el arrendatario se retrasa en el pago de la renta, no procederá la enervación en el arrendamiento de local (a la que como hemos dicho tendría derecho una sola vez a lo largo de la duración del contrato) si el arrendador lo hubiese requerido fehacientemente (notarialmente o burofax) y no paga las cantidades reclamadas antes de interponer la demanda de desahucio.

La demanda de desahucio no podrá iniciarla el arrendador hasta transcurridos 30 días desde el requerimiento. Es decir, el arrendatario debe pagar las cantidades debidas antes de que transcurra el plazo de 30 días desde que haya recibido el requerimiento, pues seguidamente el dueño va a presentar la demanda de desahucio y luego ya será tarde para pagar y rehabilitar el contrato de arrendamiento.

Aunque la demanda de desahucio por falta de pago de la renta se funde en el impago de una sola mensualidad, procedería  la resolución del contrato si el arrendatario no procede a la enervación del desahucio, claro está, siempre que pague dentro del plazo del requerimiento judicial (10 días) o en caso de haber sido requerido fehacientemente por el arrendador antes de que ponga la demanda judicial.

5º.- Si el inquilino paga la renta adeudada después de la demanda de desahucio pero antes de que el Juzgado lo requiera, se considera que existe enervación. Ver aquí otro de nuestros artículos sobre este asunto.

Conclusión:

La enervación en el arrendamiento de local de negocio está permitida una sola vez  durante la vigencia del contrato, siempre y cuando el arrendatario cumpla los requisitos de pago en los plazos establecidos en la Ley.

La única excepción a la posibilidad de enervar se daría si el arrendador ha requerido de forma fehaciente el pago antes de interponer la demanda y el inquilino lo desatiende (leer más sobre esta cuestión…)