Antes de analizar como proceder cuando existen errores en el acta de la junta de propietarios, recordar que el acta de la junta de propietarios es el documento que ha de reflejar los acuerdos adoptados por las comunidades.
Diferencia entre acuerdos y acta de la junta de propietarios
Es importante que distingamos entre los acuerdos adoptados por la comunidad y el acta, como documento, que debe ser un reflejo de lo acordado. Por tanto, no cabe confundir «acuerdo comunitario» con “acta” de la Junta.
El acuerdo es la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno colegiado de la Comunidad de Propietarios.
El acta de la junta de propietarios es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano colegiado de gobierno de la Comunidad
El acta es la prueba de lo acordado, pero no crea los acuerdos.
El libro de actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil.
El secretario de la comunidad (administrador) custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (artículo 19.4 LPH).
Circunstancias que debe contener el acta de la junta de propietarios
Atendiendo a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el acta de la junta de propietarios debe contener una serie de circunstancias para su validez, ya que en su defecto puede provocar la nulidad de los acuerdos adoptados aunque habrá que estar al supuesto concreto, ya que los tribunales de justicia son reacios a declarar la nulidad de los acuerdos adoptados cuando el acta contiene errores formales, salvo que dichos defectos provoquen perjuicio a un comunero.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece en el artículo 19.2 los requisitos o circunstancias obligatorias que debe contener el acta de una junta de la comunidad de propietarios.
» 2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
Subsanar los errores en el acta de la Junta de propietarios
Si aparecen defectos o errores en el acta de la junta de propietarios porque la misma no recoge las circunstancias exigidas, la propia ley añade en su apartado 3 del citado artículo 19 de la LPH, que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de la celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
De la lectura del art. 19.3 LPH parece desprenderse que la ausencia o error de estos requisitos en el acta la convertiría en insubsanable, ahora bien, si acudimos a la doctrina y a los tribunales podemos observar que a pesar de estas deficiencias en el acta, surgen dudas de derecho sobre las consecuencias jurídicas que debe acarrear un defecto insubsanable, y así tenemos dos corrientes doctrinales que opinan diferentemente:
1.- Corriente doctrinal minoritaria que considera que cuando el acta contenga algún error considerado insubsanable, se produce la nulidad del acta y de los acuerdos que se hayan adoptado.
2.-Corriente doctrinal mayoritaria que rechaza que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero.
A modo de ejemplo señalamos las siguientes sentencias:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2ª, de fecha 12.07.2018
«No consta en el acta quienes votaron a favor y en contra del acuerdo y las cuotas de participación que respectivamente representes y ello era una exigencia legal establecida en el art. 19.2 L.P.H. que establece que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:…d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación; f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
El artículo 19.3 L.P. H. establece que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
Este artículo es interpretado por la más reciente jurisprudencia recogida, entre otras, en STS de 20 de abril de 2015 , en un sentido que impide que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad. Según la misma, «la jurisprudencia reciente ha prescindido de los excesos del formalismo que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietario, advirtiendo que ni en la demanda, ni tampoco en este recurso, se discute la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo tomado sobre el ascensor, ratificada en juntas posteriores»….»Los defectos formales no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común».
No nos encontramos ante defecto subsanable.
El Administrador, explicó en Sala que solo se tuvo en cuenta el sentido de los votos y no la cuota de participación, por cuanto no estaba constituida la mancomunidad y siempre habían funcionado así sin problema, añadiendo que se perdió el listado con el sentido del voto.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, Sección 5ª, de fecha 13.12.2017
» En lo tocante a la infracción del art. 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , transcrito en líneas precedentes, debe señalarse que efectivamente en el Acta de la Junta celebrada el 2 de febrero de 2.015 no consta quiénes votaron a favor ni quiénes votaron en contra y tampoco figuran las cuotas que corresponden a cada uno de los presentes en los elementos comunes, extremos que se consideran que no son subsanables, al contrario de otros, como la confusión respecto al votante moroso o la presencia del que se dio por ausente, y ello en cuanto, además, no existe concordancia entre las partes, no respecto a las personas asistentes sino respecto a las cuotas de participación.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 2ª, de fecha 30.01.2023
«Al respecto debe decirse que, constituye doctrina reiterada la que entiende que la falta de subsanación o la omisión de alguno de los datos a que se refiere el citado artículo 19.2.3º de la Ley de Propiedad Horizontal no permite declarar la nulidad del acta, ni de los acuerdos adoptados por no tener el acta carácter constitutivo, sino probatorio y así lo declara la STS de fecha 7 de octubre de 1999: » El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión «se reflejarán» del art. 17 L.P.H . no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento (S. 2 de marzo de 1.992)»
Mientras que por lo que respecta a la consignación en la misma de errores, como señala la SAP de esta Audiencia Provincial, de fecha 2 de febrero de 2021, ha de estarse a un criterio no restrictivo en cuando a los defectos formales que puedan adolecer las Actas y la STS 20 abril 2015, recurso 616/2013, se determinó que: «No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad».
Defectos o discrepancias entre lo acordado por la Junta y lo redactado en el acta
La jurisprudencia coincide en señalar que cuando se observan defectos en el acta o cuando se aprecie alguna discrepancia en la redacción con lo acordado en junta de propietarios, no hay que impugnar judicialmente el acta de la junta sino que se ha de actuar de la siguiente manera:
Actuaciones a realizar antes del impugnar judicialmente el acta:
1.- Hay que solicitar de la comunidad de propietarios a través del Presidente la subsanación de dicha acta.
2.- Si se niega por el Presidente, o se omite toda respuesta, el comunero solicitante deberá solicitar, con arreglo al artículo 16 de la LPH , que la junta de propietarios se pronuncie sobre tal subsanación, dirigiendo escrito al presidente de la comunidad, el cual viene obligado a incluirlo en el orden del díade la siguiente junta que se celebre.
3.-Sólo en el caso de que la junta rechazase dicha rectificación, podía promover la correspondiente acción judicial, impugnando el acuerdo que deniegue la subsanación del defecto o del error, por vulneración del art. 19 de la LPH.
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9ª), sentencia de fecha 28.10.2011
«…la comunidad de propietarios es la única legitimada para decidir si procede o no rectificar el acta de la junta de la comunidad, pues es el órgano supremo de la propiedad horizontal a través del cual se manifiesta la voluntad de los propietarios singulares y en el que radican las facultades rectoras de este régimen jurídico, para el logro de los intereses comunes.
Por ello, debe solicitarse la subsanación de la comunidad de propietarios y si se deniega por el presidente, o se omite toda respuesta, el comunero interesado deberá solicitar, con arreglo al artículo 16 de la LPH , que la junta de propietarios se pronuncie sobre tal subsanación, dirigiendo escrito al presidente de la comunidad, el cual viene obligado a incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre. Y sólo en el caso de que la junta rechace dicha rectificación, es cuando el comunero interesado podrá promover la correspondiente acción judicial, impugnando el acuerdo que deniegue la subsanación del defecto o del error, por vulneración del art. 19 de la LPH.
Porque de esa aprobación o no de la subsanación se derivaría la eventual procedencia o improcedencia de impugnar los acuerdos adoptados afectados por el defecto o el error corregido, incluso la decisión del comunero de impugnarlos si considera que esa subsanación implica una modificación de lo acordado o de las mayoría precisas para la adopción de los acuerdos que inicialmente se hicieron constar en el acta, pudiendo impugnar el propio acuerdo aprobatorio de la subsanación. En su consecuencia, la subsanación ha de realizarse en legal forma sin que competa en exclusividad al presidente o al administrador o a ambos conjuntamente determinar qué es subsanable o no y obviar la intervención ratificadora de los comuneros.
Por tanto, los demandantes carecen de acción para demandar directamente a la comunidad de propietarios sin haber concluido el trámite de subsanación, permitiendo a la propia junta decidir en su seno, previa la correspondiente discusión y votación, la propuesta de rectificación.»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª), de fecha 12.02.2016
» En cuanto a la impugnación del punto primero del acta, relativo a la solicitud del demandante en la Junta impugnada a que se declare nula la aprobación del Acta de la Junta anterior, por no haberse procedido a la corrección del Acta propuesta por el demandante, tenemos que manifestar que, conforme al art. 19.3 de la LPH en su párrafo tercero «serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y el lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación».
… y tenemos que señalar que, ante lo que habría sido una defectuosa redacción del acta de junio de 2012, el propio demandante recurrió a la solicitud de subsanación del acta, antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios , que debería ratificar la subsanación: debe solicitarse la subsanación de la comunidad de propietarios y si se deniega por el presidente, o se omite toda respuesta, el comunero interesado deberá solicitar, con arreglo al artículo 16 de la LPH, que la junta de propietarios se pronuncie sobre tal subsanación, dirigiendo escrito al presidente de la comunidad, el cual viene obligado a incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre. Y sólo en el caso de que la junta rechace dicha rectificación, es cuando el comunero interesado podrá promover la correspondiente acción judicial, impugnando el acuerdo que deniegue la subsanación del defecto o del error, por vulneración del art. 19 de la LPH.
Es decir, la comunidad de propietarios es la única legitimada para decidir si procede o no rectificar el acta de la junta de la comunidad, pues es el órgano supremo de la propiedad horizontal a través del cual se manifiesta la voluntad de los propietarios singulares y en el que radican las facultades rectoras de este régimen jurídico, para el logro de los intereses comunes.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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