Vamos a ver qué consecuencias tiene el exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio cuando el arrendatario («inquilino») quiere marcharse antes de su vencimiento.
Algunas cuestiones previas que considero necesario recordar:
Cuando hablamos de un contrato de arrendamiento de local nos estamos refiriendo a lo que la Ley de arrendamientos urbanos denomina técnicamente «contrato para uso distinto del de vivienda«.
La regulación de los contratos de arrendamientos de local viene prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (LAU).
En el artículo 4 de la LAU establece que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda («arrendamiento de local»), se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I y IV de la LAU; en todo lo demás se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Por tanto, lo primero que hay que leer es qué se ha pactado en el contrato, puesto que la voluntad de las partes expresada en las estipulaciones firmadas es la norma básica de regulación.
Dicho lo anterior, situemos la cuestión que tratamos con un EJEMPLO:
A) Estamos frente a un contrato de arrendamiento de local de negocio o lo que es lo mismo, un contrato para uso distinto del de vivienda.
B) Las partes han pactado una duración de 5 años, sin que se haya pactado nada respecto a la posibilidad de desistimiento voluntario del inquilino, es decir, no se ha pactado que el inquilino puede marcharse antes de que finalice la duración del contrato.
C) A los 3 años el inquilino decide marcharse y se lo comunica al arrendador.
D) El arrendador rechaza la decisión del inquilino y opta por exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento de local y que le pague la totalidad de las rentas que faltan.
1ª.- En base al art. 1124 del Código Civil, el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
2ª.- Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no ha optado por esa vía.
» Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala son:
1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).
2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y opta por exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento de local, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Es el caso que ahora analizamos.
3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.
Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el arrendador, exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 Código Civil), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
Al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación de la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes.«
«En el caso enjuiciado, el actor solicita como pretensión principal el cumplimiento del contrato, y sólo de forma subsidiaria la indemnización de daños y perjuicios.
Queda acreditado que el arrendador en ningún caso aceptó la resolución del contrato. Prueba de ello, es la diligencia complementaria del acta de presencia y notificación, fechada el 30 de abril de 2014.
En dicho documento se recoge expresamente en las manifestaciones realizadas por Doña AAAAA, realizadas en nombre y representación de la entidad apelante:
Primero: Que no está conforme con la resolución unilateral del contrato pretendida por la entidad requirente y, en consecuencia, no la acepta y por ende rehúsa la recepción de las llaves del inmueble.
Segundo: Que la entidad arrendataria deberá cumplir con todas y cada una de las estipulaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, habiéndose establecido, entre otras, que el plazo de duración lo es hasta el 1 de marzo de 2015, debiendo por tanto cumplir con dicho plazo de duración del arrendamiento y con su obligación de pago mensual de la renta, asi como con el resto de sus obligaciones.
Esta voluntad de no aceptar la resolución se reitera en el documento aportado junto con la demanda, datado el día 15 de mayo de 2014. Así se consigna en dicho documento: «(…) nuestra voluntad ya fue expresada en la contestación al acta notarial remitida en su día en el sentido que no aceptamos la resolución unilateral del contrato y que deberían Vds. cumplir con lo pactado en el contrato.»
En consecuencia, no habiéndose pactado la resolución unilateral del contrato, constando el rechazo del arrendador a la misma, y habiendo optado éste por exigir el cumplimiento del arrendamiento, procede estimar la acción principal de cumplimiento pretendida en la demanda.
Y ello, como se ha visto, con independencia de que el local se hubiera puesto a disposición del apelante, como se expresa en la sentencia anteriormente citada.
Por lo tanto, deberá de abonar la entidad demandada las rentas debidas desde junio de 2014, hasta la conclusión del plazo contractual pactado, incluyendo el I.G.I.C, como se pactó en el contrato.»
Si no consta pactado nada la respecto, el arrendador podrá exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio y en su consecuencia el pago de las rentas que falten por cumplir hasta su finalización.
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