La exoneración de los gastos de sustitución del ascensor para los propietarios de locales de negocio es una cuestión polémica que ha sido motivo de distintas interpretaciones judiciales.
Exención a la contribución de un gasto concreto de la comunidad
Recordar algunas cuestiones:
1ª.- Si en el título constitutivo o en los estatutos no figura la exención expresamente recogida, todos los propietarios del inmueble deben contribuir con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido según lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que son obligaciones de cada propietario:
«e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
2ª.- Para que cualquier propietario esté exento de contribuir a un gasto general concreto de mantenimiento del inmueble, debe de venir expresamente establecida dicha exención en el título constitutivo, en los estatutos o se acuerde por la Junta de propietarios.
3ª.- Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en los estatutos, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de éste.
4ª.- La exoneración en las cláusulas estatutarias sólo de los gastos ordinarios, pero sin mención de los extraordinarios, no evita que los propietarios de los locales contribuyan a los gastos de sustitución del ascensor cuando es necesaria atendiendo a razones técnicas, de agotamiento o antigüedad.
5ª.- Cuando se trata de bajar el ascensor a cota cero, la doctrina del Tribunal Supremo viene entendiendo que la bajada a cota cero, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento. Por tanto, la bajada del ascensor a cota cero no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta. (Leer más sobre este asunto pinchando aquí).
Exoneración de los gastos de sustitución del ascensor
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido declarando con reiteración que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de fecha 7.06.2011
«Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Esta doctrina jurisprudencial viene a establecer que si la exención estatutaria es genérica, deben incluirse en la exención los extraordinarios, y por tanto los gastos de sustitución también vendrían incluidos en la exoneración.
¿Qué ocurre cuando la exención no es genérica?
Cuando en los estatutos solo se exonera de los gastos ordinarios de mantenimiento del ascensor y no de los extraordinarios, los dueños de los locales vendrán, en un principio, obligados a contribuir a dichos gastos.
Veamos algunas sentencias relacionadas con este asunto de exoneración de los gastos de sustitución del ascensor:
Sentencia del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de fecha 10.10.2019
» Esta sala debe partir en sus razonamiento de la necesidad de sustitución de los ascensores por su agotamiento, antigüedad y ausencia de garantías sobre su seguridad, cuestiones declaradas probadas en la sentencia recurrida y que no han sido objeto de recurso a través del recurso extraordinario por infracción procesal ( art. 469 LEC).
En la sentencia recurrida se parte de la exoneración para los dueños de los locales, en los estatutos, de los gastos ordinarios, pero sin mención de los extraordinarios, en particular en su art. 28, el cual establece: «Las plantas NUM002 y NUM003, mientras no hagan uso del portal o escaleras y ascensores no participarán en los gastos de limpieza, ordinarios de conservación y consumo de energía eléctrica de los mismos, incluidos en el apartado e) del artículo 16.».
Esta Sala ha venido declarando en STS 678/2016, de 17 de noviembre:
» Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.
» Esta sala en sentencia 427/2011, de 7 de Junio, rec. 2117/2007, declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
«En el mismo sentido la sentencia 342/2013, de 6 de mayo, rec. 2039/2009 y núm. 678/2016, 17 de noviembre, rec. 3263/2014».
Esta doctrina jurisprudencial viene a establecer que si la exención estatutaria es genérica, deben incluirse en la exención los extraordinarios.
Por lo expuesto, la interpretación que se hace de los estatutos en la sentencia recurrida es racional, lógica, ajustada a derecho y concorde con la doctrina jurisprudencial, al entender que en los estatutos solo se exoneraba de los gastos ordinarios de mantenimiento y no de los extraordinarios, como los analizados, dado que era necesario la sustitución de los ascensores, por lo que procede desestimar el recurso, dado que la exención no era genérica.«
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 10.02.2014
Caso planteado:
1.- La comunidad de propietarios aprueba en una Junta que todos los propietarios del edificio, incluidos los locales comerciales, abonen los gastos de sustitución del ascensor conforme a sucuota de participación.
2.- El propietario de un local comercial impugna dicho acuerdo alegando que en los Estatutos figura la siguiente estipulación:
«… los locales no contribuirán a los gastos particulares del ascensor, escalera y portal…; los gastos de conservación y reparación de los ascensores,…. serán sufragados por los propietarios de las viviendas,… «
3.- Las sentencias dictadas por el Juez de Primera Instancia y por la Audiencia Provincial, coinciden en la siguiente interpretación:
Según los estatutos comunitarios, lo que se dispensa a los propietarios de locales, es de contribuir a los gastos del ascensor derivados de su «uso, reparación y mantenimiento», pero no incluye la exoneración los gastos de sustitución del ascensor cuando sea necesario.
Decisión del Tribunal Supremo:
Sobre la cuestión planteada por el propietario de uno de los locales de exoneración de los gastos de sustitución del ascensor, el Tribunal Supremo se pronuncia en los siguientes términos:
1.- Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios (STS 7 junio 2011).
2.- El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez.
En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.
3.- Dando solución al caso debatido, se declara que el acuerdo por el que se decidió que el propietario del local de negocio pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.
Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª), sentencia de fecha 5.03.2019
«…Pero el Tribunal Supremo… mencionando su resolución dictada el 18 de noviembre de 2.009 determina que la sentencia de la Audiencia se aparta de la doctrina jurisprudencial que ha venido manteniendo, indicando que su pronunciamiento no contradice el criterio que ha seguido el alto Tribunal en su sentencia de 20 de octubre de 2.010, en la que se establece que las cláusulas que -como en nuestro caso- eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales, se deben entender en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos -ello es muy relevante- en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, pero no en el supuesto analizado, en el que «se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria».
Y termina diciendo esta sentencia que «Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios». Sigue esta misma doctrina la Sentencia del Tribuna Supremo nº 342/2.013, de 6 de mayo y lo mismo hace la Sentencia de 10 de febrero de 2.014.
Así las cosas y dado que no nos hallamos ante la instalación originaria del ascensor en la finca, sino de la sustitución del ya existente, es aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que acabamos de exponer, tal como considera el juzgador, de manera que no existe error en la valoración de la prueba…
Se declara nulo el acuerdo de la Comunidad que obligaba a los locales y aparcamientos a pagar, según coeficiente, la sustitución del ascensor por ser contrario a los Estatutos del edificio.»
Es nulo el acuerdo de la comunidad de propietarios (infracción arts. 9, 17 y 18 LPH) por el que se obliga a pagar los gastos de sustitución del ascensor, cuando existe cláusula estatutaria que establece la exoneración general de este servicio común.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Si pongo yo sola el ascensor sin mayoría y solo pagan las 12 mensualidades. Y otros no pagan nada. Se les puede proivir utilizarlo ?
Grcias