Exoneración de los gastos de sustitución del ascensor

Exoneración de los gastos de sustitución del ascensor por los propietarios de los locales al amparo de la doctrina del Tribunal Supremo.

La exoneración de los gastos de sustitución del ascensor por los propietarios de locales de negocio es una cuestión polémica por las distintas interpretaciones que los Tribunales vienen haciendo de las estipulaciones contenidas en el Título Constitutivo o los Estatutos de las Comunidades de propietarios.

Exención a la contribución de un gasto concreto de la comunidad

Recordar algunas cuestiones:

1ª.- Para que cualquier propietario esté exento de contribuir a un gasto general concreto de mantenimiento del inmueble, debe de venir expresamente establecida dicha exención en el título constitutivo, en los estatutos o se acuerde por la Junta de propietarios.

2ª.- Si en el título constitutivo o en los estatutos no figura la exención expresamente recogida, todos los propietarios del inmueble deben contribuir con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido según lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

3ª.- Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en los estatutos, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de éste.

4ª.- La exoneración en las cláusulas estatutarias sólo de los gastos ordinarios, pero sin mención de los extraordinarios, no evita que los propietarios de los locales contribuyan a los gastos de sustitución del ascensor cuando es necesara atendiendo a razones técnicas, de agotamiento o antigüedad.

5ª.- Cuando se trata de bajar el ascensor a cota cero, la doctrina del Tribunal Supremo viene entendiendo que la bajada a cota cero, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento. Por tanto, la bajada del ascensor a cota cero no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta. (Leer más sobre este asunto pinchando aquí).

Sentencia sobre exoneración de gastos de sustitución del ascensor

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 10.02.2014:

Caso planteado:

1.-  La comunidad de propietarios aprueba en una Junta que todos los propietarios del edificio, incluidos los locales comerciales, abonen los gastos de sustitución del ascensor conforme a su cuota de participación.

2.-  El propietario de un local comercial impugna dicho acuerdo alegando que en los Estatutos figura la siguiente estipulación:

«… los locales no contribuirán a los gastos particulares del ascensor, escalera y portal…; los gastos de conservación y reparación de los ascensores,…. serán sufragados por los propietarios de las viviendas,…  «

3.-  Las sentencias dictadas por el Juez de Primera Instancia y por la Audiencia Provincial, coinciden en la siguiente interpretación:

Según los estatutos comunitarios, lo que se dispensa a los propietarios de locales, es de contribuir a los gastos del ascensor derivados de su «uso, reparación y mantenimiento», pero no incluye la exoneración los gastos de sustitución del ascensor cuando sea necesario.

Decisión del Tribunal Supremo: 

Sobre la cuestión planteada por el propietario de uno de los locales de exoneración de los gastos de sustitución del ascensor, el Tribunal Supremo se pronuncia en los siguientes términos:

1.- Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios (STS 7 junio 2011).

2.- El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez.

En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.

3.- Dando solución al caso debatido, se declara que el acuerdo por el que se decidió que el propietario del local de negocio pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.

Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª), sentencia de fecha 5.03.2019:

«…Pero el Tribunal Supremo… mencionando su resolución dictada el 18 de noviembre de 2.009 determina que la sentencia de la Audiencia se aparta de la doctrina jurisprudencial que ha venido manteniendo, indicando que su pronunciamiento no contradice el criterio que ha seguido el alto Tribunal en su sentencia de 20 de octubre de 2.010, en la que se establece que las cláusulas que -como en nuestro caso- eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales, se deben entender en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos -ello es muy relevante- en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, pero no en el supuesto analizado, en el que «se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria».

Y termina diciendo esta sentencia que «Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios». Sigue esta misma doctrina la Sentencia del Tribuna Supremo nº 342/2.013, de 6 de mayo y lo mismo hace la Sentencia de 10 de febrero de 2.014.

Así las cosas y dado que no nos hallamos ante la instalación originaria del ascensor en la finca, sino de la sustitución del ya existente, es aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que acabamos de exponer, tal como considera el juzgador, de manera que no existe error en la valoración de la prueba…

Se declara nulo el acuerdo de la Comunidad que obligaba a los locales y aparcamientos a pagar, según coeficiente, la sustitución del ascensor por ser contrario a los Estatutos del edificio.»

Conclusión

Es nulo el acuerdo de la comunidad de propietarios (infracción arts. 9, 17 y 18 LPH) por el que se obliga a pagar los gastos de sustitución del ascensor, cuando existe cláusula estatutaria que establece la exoneración general de este servicio común.